Конкурсный управляющий может ли продавать недвижимое имущество без свидетельства о регистрации?

добрый вечер,

Конкурсный управляющий вынужден выставить данное имущество на торги, так как оно вошло в конкурсную массу. Но сомнителен его статус в качестве недвижимости, если нет правоустанавливающих документов. И оформить вы потом не сможете. В данном случае покупается фактически совокупность строительных материалов

Здравствуйте, Ильмир.

ГК РФ Статья 225. Бесхозяйные вещи
1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)
2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности.
3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Таким образом, если такой учёт оформлен не был, признать право мунициальной собственности на это сооружение не получится.

С уважением,

Роман Новиков

конце 80-х годов тогда колхоз носил совсем другое имя отсюда вопрос может ли или имеет ли на это право КУ или может ли администрация сельского поселения оформить эти здания как бесхозные? Спасибо!
Ильмир

Ильмир, добрый вечер! Согласно ч. 3 ст. 139 ФЗ О банкростве

3. После проведения инвентаризации и оценки
имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.
Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 — 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно ч. 9 ст. 110 ФЗ О банкротстве

Организатор торгов обязан обеспечить возможность
ознакомления с подлежащим продаже на торгахимуществом должника и
имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

с другой стороны имущества, как отметил коллега данная мера является вынужденой и для покупателя несет много рисков если нет вообще никаких документов на недвижимое имущество (учитывая время когдаоно передавалось не только свидетельства а хотя бы актов администрации о передаче имущества на баланс и т.д.)

согласно ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного
самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен
законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент
их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход,
прекращение права или ограничение права и обременение объекта
недвижимости;
5) вступившие в законную силу судебные акты;

Конкурсный управляющий выставил на электронные торги недвижимое имущество колхоза без правоустанавливающих документов
Ильмир

Здравствуйте Ильмир. Все зависит от того, что Вы понимаете под правоустанавливающими документами. Если имеются документы о строительстве данных зданий, вводе их в эксплуатацию, виден переход прав и обязанностей после изменения наименования или организационно-правовой формы, то этого может быть вполне достаточно.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РСФСР
Глава 9
СОБСТВЕННОСТЬ КОЛХОЗОВ, ИНЫХ КООПЕРАТИВНЫХ
ОРГАНИЗАЦИЙ, ИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ
Статья 100. Объекты права собственности колхозов и других кооперативных организаций, их объединений
Собственностью колхозов и других кооперативных организаций, их объединений являются средства производства и иное имущество, необходимое им для осуществления уставных задач.
(в ред. Указа ПВС РСФСР от 24 февраля 1987 г.- Ведомости ВС РСФСР, 1987, N 9, ст. 250)

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством,действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

Так что вполне может быть, что право собственности и зарегистрируют за бывшим колхозом.

Доброго времени суток, Ильмир

Здравствуйте! Конкурсный управляющий выставил на электронные торги недвижимое имущество колхоза без правоустанавливающих документов эти здания были построены в конце 80-х годов тогда колхоз носил совсем другое имя отсюда вопрос может ли или имеет ли на это право КУ или может ли администрация сельского поселения оформить эти здания как бесхозные? Спасибо!
Ильмир

В связи с тем что Вы упоминаете иное имя колхоза как бывшего собственника, я так полагаю, принадлежность данных вещей банкроту представляет большое сомнение. В связи с чем конкурсный управляющий обязан был этот пробел устранить при объявлении аукциона. Более того, коль данные вещи обладают всеми признаками недвижимого имущества (определены в аукционе таковыми — зданиями ), они подлежат госрегистрации согласно ст. 3 ФЗ 218 и выставляя их на аукцион он обязан был зарегистрировать право на банкрота так как статус — здания, сооружения или термин недвижимость.

Вообще не понятно каким образом КУ привязал не имея документов эти здания к банкроту, а следовательно собственник то этих зданий скорее всего не известен.

В связи с чем согласно Приказ Минэкономразвития России от 10.12.2015 N 931 «Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей» (Зарегистрировано в Минюсте России 21.04.2016 N 41899)

п. 3. На учет принимаются здания, сооружения, помещения (далее — объекты недвижимого имущества), которые не имеют собственников, или собственники которых неизвестны, или от права собственности на которые собственники отказались.

5. Принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется на основании заявления о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей (далее — заявление) (приложение N 1 к настоящему Порядку):
органа местного самоуправления городских, сельских поселений, городских округов, а на межселенных территориях — органа местного самоуправления муниципальных районов в отношении недвижимых вещей, находящихся на территориях этих муниципальных образований;
исполнительного органа государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя в отношении недвижимых вещей, находящихся на территориях этих городов.
В заявлении указываются: вид объекта недвижимости, его кадастровый номер, адрес (при наличии), сведения о заявителе, а также сведения о собственнике в случае, если принятие объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного осуществляется в связи с отказом лица (лиц) от права собственности на объект недвижимости.

Орган местного самоуправления предоставив необходимые документы в росреестр может, обратиться за постановкой на учет данных объектов а через год после такого учета признать право в суде и произвести регистрацию права.

Однако следует помнить что согласно ст. 225 ГК РФ

п .3

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности

С Уважением, Виталий.

Это, скорее всего, типичные постройки, которые возводили колхозы «хозспособом», документов на них действительно никаких нет и в большинстве случаев, когда в 2000-х образовывались новые поселения в составе районов, часть такого имущества (обычно бывшая на балансе муниципального района) просто списывалась.

Со стороны конкурсного управляющего такие действия неправомерны, он не должен был включать такое имущество в массу, а если включил — то обязан был провести работу по регистрации или признанию в судебном порядке права собственности предприятия-должника на него. В данной ситуации ему светит в лучшем случае — штрафы по материалам Росреестра (это надзорный для управляющих орган, туда пишутся жалобы на них, а Росреестр потом передает материалы по административке в суд), в худшем — уголовное дело.

У нас такой деятель был, мы его быстро «успокоили».

Другой вопрос, о котором коллеги умолчали — это согласованные незаконные действия, когда администрация субъекта РФ и прокуратура субъекта требуют закрытия конкурсного производства с погашением задолженностей по зарплате. В такой ситуации зачастую происходят нарушения закона, согласованные «наверху», а местная администрация в силу отсутствия «административного ресурса» ничего противопоставить не может этому. В правовом же поле здесь действительно необходимо привлекать управляющего к ответственности и имущество из конкурсной массы исключить, а муниципалитету — изготовить техническую документацию и поставить имущество на учет в качестве бесхозяйного в Росреестре, чтобы через год (таков закон) признать право собственности на него.

Конкурсный все делает правильно. Между вами и конкурсным заключается договор купли-продажи. С ним вы обращаетесь вместе с конкурсным в МФЦ. Прошлым летом у меня было такое дело и никаких проблем не было. То, что многие рассуждают о незаконности, видимо, на практике никогда не сталкивались с данными делами. Я этим занимаюсь с 2004 года и знаю где и какие документы имеются и как можно доказать право собственности. Уж поверьте, это не так и сложно, как некоторым кажется)

Когда получите право на купленные объекты, участки под объектами межуете и обращаетесь в местную администрацию и либо выкупаете участки либо берете в аренду, поэтому проблем в оформлении земли тоже не вижу.