Как оформить собственность на два участка в аренде на одном из которых дом + выделить еще земли рядом

Здравствуйте!

Статья 39.3 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов.

http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=200210#0

Если Вы не подпадаете ни под один из описанных в этой статье случаев, то Вам придется сначала достроить дом, зарегистрировать на него право собственности, а затем выкупить участок в соответствии с пунктом 6 данной статьи (без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений).

При этом выкупная цена будет определяться в порядке, установленном органом местного самоуправления (в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности). То есть данные порядки и выкупные цены везде по стране разные.

По поводу соседей: нужно смотреть их арендные отношения и уже исходить от них. Скорее всего у них такой же случай, как и на Вашем участке.

1 — можно ли сразу после переуступки права аренды подать на оформление собственности (какой порядок, срок) и сколько это будет стоить (в интернете противоречивая информация сколько придется заплатить за право собственности 10% от кадастровой стоимости? или ...)
Андрей

Здравствуйте. Нельзя, только в аренду, т.к. у Вас на участке объект незавершенного строительства…

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 3
21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2016 N 19-КГ15-48
"… Из материалов дела следует, что Мамонтова М.И. на основании договора купли-продажи недвижимости от 4 октября 2014 года, заключенного с Мараховым И.И., является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, общей площадью застройки <...> кв. м, степенью готовности — 80%, который расположен по адресу: г. <...> в районе нежилого здания N <...>.
С целью выкупа земельного участка под принадлежащим заявителю объектом незавершенного строительства Мамонтова М.И. обратилась с заявлением в офис МКУ «МФЦ в г. Ставрополе».
Из анализа статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 года) следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 1 марта 2015 года), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

36 ЗК РФ уже не действует, но правовое регулирование в этой части не изменилось

2 — хотим договориться с соседями и выкупить участки у них тоже, там тоже аренда, как в таком случае оформить общий участок в собственность если дом будет построен только на одном участке
Андрей

Где расположен дом не имеет значения.

Статья 11.2. ЗК РФ Образование земельных участков
1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Проблема в том согласится ли на это администрация,. т.к. она представляет интересы собственника.

Статья 11.6. Объединение земельных участков
1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки
4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

к примеру — сначала обьединить участок в один (вроде говорят надо ПЗЗ смотреть чтобы не была превышена максимальная площадь застройки и муниципалитет был не против) или спокойно получать право собственности на один а второй потом присоединять как то
Андрей

и про размеры Вы указали правильно.

Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

3 — возможно ли этот участок взять в аренду у города а потом присоединить к своему? (там участок с небольшим уклоном к оврагу)
Андрей

Если администрация согласиться, плюс ко всему, сдача в аренду будет через торги и не факт, что Вы их выиграете.

2 — что на счет участка рядом, который не размежован и находится в статусе сельхозки — можно как то его арендовать и далее присоединить (обязательны ли торги? наверное можно арендовать как сельхозку а потом сменить статус на ИЖС (так как примыкает к ней)
Андрей

Целевое назначение и разрешенное использование образуемых земельных участков остается тем же, что и у исходных земельных участков (п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ). Таким образом, Вам необходимо, чтобы объединяемые земельные участки были с одним ВРИ, или ИЖС, или сельхозначначения. Следоваетьно, после получения участка в аренду Вам необходимо будет поменять ВРИ участка и после этого объединять.