Переезд пожилых родителей (мама и отчим): продажа старой квартиры (было завещание), покупка новой квартиры. Как застраховаться от претензий на наследство родственников отчима?

Здравствуйте, Александр.

Пусть продают совместно нажитое имущество а затем на вырученные деньги приобретают жилье на кого-либо из доверенных родственников, на Вас например.

Вы вселите их в качестве членов своей семьи в указанное жилое помещение.

Не смогут наследники предетновать на квартиру. зарегистрированную на Ваше имя.

Все верно предложил Вам нотариус.

Как вариант, оформить квартиру на них, и потом подарить ее Вам.

Гражданский кодекс
Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

С уважением! Г.А. Кураев

Нотариус предложил нам такой вариант: родители продают квартиру, а я покупаю на себя другую квартиру на эти деньги (переведенные мне через банк + добавляю недостащую сумму), и регистрирую их в этой квартире.
Александр

Добрый день. Вариант хорош, но надо будет нотариальное удостоверение сделки купли-продажи. Проблема та же. Поэтому нужен нотариус который согласиться с тем, что отчим дееспособен.

Согласно части 1 статьи 24 закона № 122 о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, сделки по отчуждению долей в праве общей и долевой собственности, должны быть удостоверены нотариусом.

Статья 24. Государственная
регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на
недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой
собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному
удостоверению.
При продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной
форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой
собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ
остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может
быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Добрый день. Тут опасность в том что

отариус выразил сомнение в дееспособности отчима и отказал в оформлении (физ.состояние отчима в последнее время заметно ухудшилось).
Александр

Но продажа доли должна быть нотариально заверена.

Следовательно родственники с большой долей вероятности будут требовать признания такой сделки недействительной

ГК РФ

...

ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Александр, здравствуйте! Как правило, родственники могут попытаться оспорить любую сделку в том случае, если посчитают, что на момент совершения такой сделки лицо (отчим) находился в состоянии, не способному отдавать отчет своим действиям.

Однако в Вашем случае можно заключить договор-купли продажи данной квартиры, поскольку это долевая собственности, то оформление проходит только через нотариуса. Т.е. если договор купли-продажи нотариально заверен и зарегистрирован, то оспорить данный договор будет практически невозможно, поскольку нотариус перед заверением договора обязан проверить дееспособность и психологическое состояния лиц, участвующих в сделке.

После продажи квартиры, возникает вопрос, что делать с деньгами. Если покупать новую квартиру и оформить на Вашу маму, то тут сразу встает вопрос, что после смерти отчима, его дети будут выделять долю его имущества, как совместно нажитого супругами и смогут на нее претендовать.

Вариант купить квартиру и оформить на Вас вполне предпочтителен, поскольку Вы тогда сможете оформить договор дарения своей маме, и таким образом данная квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом. И у наследников не будет возможности как-то претендовать на данную квартиру. Поскольку единственной лазейкой будет оспорить договор купли-продажи, но раз он прошел через нотариуса, то такая возможность отпадет.

С Уважением!

Здравствyйте!

с yчетом того, что нотариyс отказался оформлять изменения в завещание по причине сомнений в адекватности, дееспособности, то и сделкy продажи Вы не проведете, т.к. она подлежит нотариальномy заверению.

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

поэтомy придет для продажи делать мед. заключение его дееспособности и тyт же совершать сделкy/ выдавать доверенность на продажy/ изменять завещание.

Здравствуйте.

Есть ли в этом варианте какие-нибудь тонкости, которые могут в будущем
привести к проблемам с родственниками отчима? (они гарантированно будут пытаться претендовать на его наследство).

В данном варианте, они могут только в судебном порядке пытаться обжаловать сделку купли-продажи квартиры, в которой сейчас живут Ваша мама и отчим.

Исковое заявление наследники могут подать следующего характера:

О признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, включении жилого помещения в наследственную массу.

Однако, чтобы удовлетворили данное требование наследников отчима (детей), им нужно будет доказать, что отчим не понимал значение своих действий, когда продавал квартиру.

Это сделать очень и очень сложно.

В силу п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В силу закона оспариваемые истцом сделки являются оспоримыми, в связи с чем истец, заявляющий требование о признании сделок недействительными по указанным основаниям, согласно положениям ст. 56 ГПК РФ, обязан доказать наличие оснований для их недействительности, то есть бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных ст. 177 ГК РФ, в данном случае лежит на истце.

Соответственно, я считаю, что вариант, предложенный нотариусом в данном случае приемлем.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Здравствуйте, Александр!

Квартира, в которой сейчас проживает мама с мужем — приватизирована, право собственности в равных долях между супругами. Кроме них, больше никто не прописан. Есть завещание отчима (составлено несколько лет назад), в котором свою долю квартиры он завещает своей жене (моей маме).
Александр

Квартира в долях, одна доля уже завещана маме, так что как минимум, вся квартира может быть её. Хотя, если дети отчима к моменту смерти будут нетрудоспособными, то они будут иметь право на обязательную долю в наследстве после смерти отчима, даже если эти доли и будут совсем мизерными, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 1149 ГК РФ они составят не менее половины от того, что причиталось бы им по закону. Но всё равно — даже мизерные доли уже уменьшат доли мамы в этой квартире. Что нежелательно.

Поэтому Вы правильно озадачились продажей этой квартиры.

Нотариус предложил нам такой вариант: родители продают квартиру, а я покупаю на себя другую квартиру на эти деньги (переведенные мне через банк + добавляю недостащую сумму), и регистрирую их в этой квартире.
Александр

Вариант очень правильный.

Потому что денежные средства от продажи квартиры родители вправе потратить по своему усмотрению. И доказать, что эти деньги отчим передавал Вам на покупку квартиры наследникам будет очень сложно, практически невозможно (а доказать это необходимо для того, чтобы выделить свои доли в наследстве путем признания финансового участия в покупке другой квартиры наследодателем).

Таким образом, вы покупаете квартиру на себя. Хорошо бы ещё оформить передачу Вам денег договором дарения — именно договор дарения денежных средств на покупку квартиры (нотариус поможет составить.), чтобы не вводить приобретённую квартиру в совместное имущество (если Вы в браке).

Родителей регистрируете и вселяете — они живут там спокойно, в полной уверенности, что это имущество уже никаким посторонним лицам (даже если это родные дети от предыдущего брака) не достанется.

Удачи!