Строительство на арендованной земле

Здравствуйте Евгений!

Земельный участок Вам предоставлялся под строительство здания? У вас есть вся необходимая разрешительная документация на строительство? Если строительство будет законным и вы станете полноправным собственником здания, то за вами сохраняется право пользования земельным участком занятым таким зданием.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу, касающемуся перехода права на земельный участок при переходе права на недвижимость, см. также статью 35 Земельного кодекса РФ.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Правильно ли я понимаю, что после сдачи здания в эксплуатацию, мы получим свидетельство на право собственности на это здание? Что после этого происходит с землей? что если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?
Евгений

Евгений, добрый день! Да, при условии что возможность строительства данного объекта недвижимости было предусмотрено договором, а также при условии что возведенное здание соответствует виду разрешенного использования участка. При соблюдении данных условий возможен выкуп участка после регистрации права собственности

ст. 39.20 Земельного кодекса

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?
Евгений

В судебном порядке оспаривать такой отказ, если аренда закончится до регистрации права на здание, у вас в случае регистрации прав в ЕГРП на объект незавершенного строительства будет преимущественное право на продление аренды на 3 года.

Здравствуйте. Определение N 307-КГ15-14692

Законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды.

В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Комитетом по управлению имуществом муниципального образования (арендодатель; далее — комитет) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства нежилого здания административно-торгового назначения.
Ссылаясь на то, что общество не исполнило обязанность по внесению арендных платежей, комитет обратился в суд с иском об их взыскании.
В возражениях на иск общество указало на то, что на спорном земельном участке построено нежилое здание; оно введено в эксплуатацию и на одно из помещений в нем осуществлена государственная регистрация права собственности фирмы — участника долевого строительства.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.
Суды по аналогии применили ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 1 и 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пришли к выводу о том, что по завершении строительства и регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в здании земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений нежилого здания и выбыл из распоряжения комитета с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.
Таким образом, суды, необоснованно применив положения ст. 36 ЖК РФ, ст. 289 и 290 ГК РФ в отношении спорного земельного участка, пришли к неправильным выводам о том, что договор аренды указанного участка прекратил свое действие 25 сентября 2014 г. и комитет утратил право распоряжаться этим участком в спорный период.

Зачем ему договор на аренду зу, который предполагает недешевую оплату аренды, если он и без этого договора может владеть и распоряжаться своим помещением?
Евгений

Здравствуйте, Евгений. Вольюсь в Вашу дискуссию. Даже при наличии права на использование земельного участка необходимо надлежащим образом оформить правоустанавливающие документы на земельный участок. Существует административная ответственность по ст.7.1. КоАП РФ:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Примечания:
1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Таким образом, за использование участка в отсутствие действующего договора аренды Росреестр (орган гос. земельного надзора) вправе Вас оштрафовать и выдать предписание, обязывающее документы оформить. Кроме того, за то время, пока Вы использовали участок не в рамках действующего договора аренды, арендодатель вправе взыскать с Вам сумму неосновательного обогащения, равную арендной плате за соответствующий период.