620 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

620 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Застройщик предлагает построить многоквартирный дом на земле, которая мне принадлежит. Как правильно войти в юридические взаимоотношения?

У меня есть в собственности земля. Застройщик предлагает мне инвестировать данную землю в строительство многоквартирного дома. Взамен, предлагает рассчитаться построенными квартирами в рамках определенного количества квадратов?

Можете посоветовать, какие мне шаги необходимо сделать, чтобы гарантировать исполнение схемы с точки зрения юридических документов?

25 Декабря 2016, 22:03, вопрос №1485035

Уточнение клиента

и Да, я бы хотел сотрудничать с застройщиком)

25 Декабря 2016, 22:08
289 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

Юрист - Дмитрий
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16061
ответ
6349
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

если имеет статус ИП, заключить инвестиционный договор либо договор простого товарищества

Статья 1041. Договор простого товарищества
1. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
2. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
25 Декабря 2016, 22:09
q Отблагодарить
0 0
Виктор
клиент, г. Москва

Разве нет схемы, которая позволит мне остаться в статусе физического лица и например получить свои квадраты по договору, который подразумевает передачу с моей стороны и получение доли в последствии?

25 Декабря 2016, 22:12
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16061
ответ
6349
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Разве нет схемы, которая позволит мне остаться в статусе физического лица и например получить свои квадраты по договору, который подразумевает передачу с моей стороны и получение доли в последствии?
Виктор

схема та же, только построенная бyдет на свободе договора.

Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

только вот по налогообложению ИП выгоднее может выйти, чем уплата 13%.

25 Декабря 2016, 22:20
Виктор
клиент, г. Москва

Ну т.е.:

1. У меня есть земля

2. Заключается договор, в котором фиксируется следующее: Я вам землю, а вы мне долю на такое то количеств квадратов

Верно?

Т.е. в определенный момент по договору я просто становлюсь дольщиком?

Какая здесь база для расчета налога, когда я буду продавать эти квартиры?

Просто 13% от стоимости продажи?

Я если я буду делать преуступку прав? Здесь какая налоговая база на меня как дольщика?

25 Декабря 2016, 22:25
получен
гонорар
100%
Юрист - Светлана
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Разве нет схемы, которая позволит мне остаться в статусе физического лица и например получить свои квадраты по договору, который подразумевает передачу с моей стороны и получение доли в последствии?
Виктор

Заключайте договор аренды земельного участка с оплатой в натуральной форме.

Статья 614. Арендная плата
.
Статья 614.
Арендная плата
1. Арендатор
обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия
и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда
договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и
сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых
обстоятельствах.
2. Арендная плата
устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из
его составных частей в виде:
1) определенных в
твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной
доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции,
плодов или доходов;
3) предоставления
арендатором определенных услуг;
4) передачи
арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в
аренду;
5) возложения на
арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут
предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или
иные формы оплаты аренды.

Натуральная форма
арендной платы представляет собой передачу арендодателю на праве собственности
определенного количества произведенной продукции или полученных плодов. В этом
случае также следует уточнить все условия расчетов, в частности, какая часть
полученной продукции или плодов будет составлять арендную плату, каким образом
она должна быть передана арендодателю — с доставкой или путем выборки со
склада, каким образом распределяются расходы на доставку, если она
предусмотрена, и т.п. В этой части стороны должны руководствоваться
соответствующими правилами об обязательствах по передаче имущества в
собственность, в частности условиями о качестве и т.п.

Подробнее на

www.vuzllib.su/beta3/html/1/11260/11443/

25 Декабря 2016, 22:23
q Отблагодарить
0 0
Виктор
клиент, г. Москва

Т.е. основной пункт договора будет выглядеть так:

стоимость аренды - передача мне столько то квадратов площади строящегося дома по договору ДДУ в такой то срок? (тогда то, что будет являться стоимостью аренды)

25 Декабря 2016, 22:29
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Т.е. основной пункт договора будет выглядеть так: стоимость аренды — передача мне столько то квадратов площади строящегося дома по договору ДДУ в такой то срок? (тогда то, что будет являться стоимостью аренды)
Виктор

Да, примерно так.

Только имейте в виду, что при сдаче дома в эксплуатацию и передаче квартир в собственность Вы перестанете быть владельцем этого участка — он перейдет в общую долевую собственность. Причем вне зависимости от того, какой договор Вы заключите.

25 Декабря 2016, 22:34
Виктор
клиент, г. Москва

Можете ответить, как происходит потеря прав на участок?

Вот сейчас у меня свидетельство на собственность участка, а когда произойдет сдача дома, то как выглядит процедура потери этой собственности?

В момент того, когда застройщик сдаст дом ведомства сами автоматически снимут с меня собственность на землю?

25 Декабря 2016, 22:40
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
В момент того, когда застройщик сдаст дом ведомства сами автоматически снимут с меня собственность на землю?
Виктор

Регистрационная запись об аренде земельного участка
погашается после госрегистрации прав всех участников долевого
строительства на объекты недвижимости (п. 21 Инструкции об особенностях
государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве,
прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в
связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества,
утвержденной приказом Минюста России от 09.06.2005 № 82, далее —
Инструкция).

С момента регистрации права участников долевого строительства на объект
долевого строительства земельный участок, на котором расположен
многоквартирный дом, находится у собственников помещений на праве общей
долевой собственности. Такой вывод следует из положений ст. 36 Жилищного
кодекса, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 2 ст. 23 Закона №
122-ФЗ и подтверждается судебной практикой (п. 66 и 67 постановления
пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав»).

Погашение записи происходит автоматически.

Подробнее посмотрите на

www.eg-online.ru/article/158759/

25 Декабря 2016, 22:54
Виктор
клиент, г. Москва

C этим понятно, спасибо большое

Если резюмировать, то шаги таковы:

1. Заключается договор аренды с формой оплаты в натуральных единицах ( в данном случае в передаче в собственность квадратных метров жилья в виде квартир)

2. Как только пройдет первая регистрация права собственности любого дольшика, собственность на землю я теряю. Т.е. возможно раньше, чем сам стану собственником квадратных метров по договору аренды

Но допустим, все прошло гладко и я получил все все свидетельства на собственность в соотстветствии с договором аренды как оплаты за аренду земли.

Продавая квартиры, налог с меня как физ. лица 13% от стоимости продажи будет?

Продать без уплаты 13% я смогу только через 3 года? или даже по моему 5 лет?

25 Декабря 2016, 23:07
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Продавая квартиры, налог с меня как физ. лица 13% от стоимости продажи будет?
Виктор

Верно, как с физ. лица налог будет 13 %. Но не забывайте про право налогового вычета для уменьшения налогооблагаемой базы

25 Декабря 2016, 23:10
Виктор
клиент, г. Москва

Но это только один раз и в определенных рамках

Я его уже получал

Мне кажется это не тот случай

25 Декабря 2016, 23:12
Виктор
клиент, г. Москва

А что вы скажете по такой форме, как инвестиционный договор, вместо договора аренды?

25 Декабря 2016, 23:15
Виктор
клиент, г. Москва

Может ИП быть более приемлемым с точки зрения налогов?

25 Декабря 2016, 23:23
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
А что вы скажете по такой форме, как инвестиционный договор, вместо договора аренды?
Виктор

Можно заключить и инвестиционный договор. В принципе права у Вас по нему такие же. как и по договору аренды.

25 Декабря 2016, 23:27
Виктор
клиент, г. Москва

Так если я уже как инвестор иду по нему, видимо какие то права и обязанности все-таки шире должны быть

25 Декабря 2016, 23:28
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Может ИП быть более приемлемым с точки зрения налогов?
Виктор

В плане налогов ИП, конечно, выгоднее — процент налога можно снизить до 6 процентов

25 Декабря 2016, 23:29
Виктор
клиент, г. Москва

Там есть ограничения по обороту ИП, чтобы быть в определенных процентах

Можете уточнить?

25 Декабря 2016, 23:30
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Так если я уже как инвестор иду по нему, видимо какие то права и обязанности все-таки шире должны быть
Виктор

Обязанность основна — передать объект по завершению строительства в собственность инвестору. В общем-то так же как и по договору аренды. А в целом права и обязанности определяются сторонами самостоятельно, закон здесь вас не ограничивает

25 Декабря 2016, 23:31
Виктор
клиент, г. Москва

Ну вот допустим если это договор аренды - со мной рассчитались квартирами. Я должен заплатить с этого какие то налоги? Это же доход по сути хоть и в натуральном выражении

25 Декабря 2016, 23:35
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Там есть ограничения по обороту ИП, чтобы быть в определенных процентах Можете уточнить?
Виктор

Для этого Вам нужно выбрать УСН по типу «доходы».

Вот только для продажи этой квартиры Вам придется переводить ИП на ее адрес, чтобы показать, что она в предпринимательской деятельности используется. Иначе налоговая может посчитать эту продажу как непредпринимательский доход

25 Декабря 2016, 23:34
Виктор
клиент, г. Москва

Тема в том, что у меня их примерно 5 квартир то получится ))

25 Декабря 2016, 23:36
Виктор
клиент, г. Москва

Если это будет инвестиционный договор в котором будет прописано, что ИП инвестирует в стройку в виде земли, то это же по моему будет явная предпринимательская деятельность?

25 Декабря 2016, 23:42
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Ну вот допустим если это договор аренды — со мной рассчитались квартирами. Я должен заплатить с этого какие то налоги? Это же доход по сути хоть и в натуральном выражении
Виктор

Налог на доходы в этом случае платит застройщик при расчете с Вами. Сумма налога исходит из стоимости квартиры

При инвестиционном договоре налоги платит так же застройщик.

25 Декабря 2016, 23:41
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Если это будет инвестиционный договор в котором будет прописано, что ИП инвестирует в стройку в виде земли, то это же по моему будет явная предпринимательская деятельность?
Виктор

Если как ИП будете заключать, то да — будет свидетельствовать. Как, впрочем, и при договоре аренды.

25 Декабря 2016, 23:43
Виктор
клиент, г. Москва

С этим разобрались, так как здесь будет явная экономия на налогах

У меня точно не будет оборота более 60 млн руб. А следовательно УСН уместна

25 Декабря 2016, 23:45
Виктор
клиент, г. Москва

А продавать квартиры от ИП? Я что то не помню такого )

Ведь собственником жилья по договору станет ИП

25 Декабря 2016, 23:47
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
А продавать квартиры от ИП? Я что то не помню такого
Виктор

Имущество ИП и физ лица не различается. Единственное что доход предпринимательский или нет

26 Декабря 2016, 00:00
Виктор
клиент, г. Москва

Т е по сути, в документах и договорах при продаже будет просто мои ФИО

А в рамках налоговых платежей я уплачу налоги как с операций от ИП?

26 Декабря 2016, 00:03
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Т е по сути, в документах и договорах при продаже будет просто мои ФИО
Виктор

Не обязательно, можете ставить пометку ИП

26 Декабря 2016, 00:08
Виктор
клиент, г. Москва

Ясно

Такой момент небольшой

ИП у меня будет в МСК, а весь проект в другом регионе

Нужно ли регистрировать ИП по месту реализации проекта строительства?

Я знаю, что точно нужно, если будут переходить в собственность не жилые помещения?

Если будут квартиры, то вроде бы как не нужно ни где регистрироваться и сдавать всю отчетность по месту регистрации ИП

26 Декабря 2016, 00:11
401
ответ
82
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
ИП у меня будет в МСК, а весь проект в другом регионе Нужно ли регистрировать ИП по месту реализации проекта строительства?
Виктор

Не обязательно, ИП может осуществлять свою деятельность на всей территории РФ. Отчетность сдается по месту регистрации ИП

26 Декабря 2016, 00:13
Виктор
клиент, г. Москва

Светлана, спасибо

26 Декабря 2016, 00:28
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

620 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут