Приобрел цоколь в многоквартирном доме - памятнике архитектуры, жильцы хотят отсудить в общую долевую собственность

В дополнение

Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207

Судами установлено, что на спорные подвальные помещения, расположенные по адресу: <...>, зарегистрировано право собственности г. Москвы.
Оформление права городом осуществлялось поэтапно: первые помещения
зарегистрированы за г. Москвой 18 марта 2002 г., последние помещения —
22 ноября 2007 г., что следует из письма Прокуратуры г. Москвы от 12
октября 2009 г. N 7/30-5-156-2009/91122.
На основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 31 марта
2003 г. N 1409-р подвальные помещения переданы ГУП г. Москвы по
эксплуатации высотных административных и жилых домов, о чем 19 декабря
2003 г. заключен контракт N 0-1248 на право хозяйственного ведения
нежилого фонда.
Подвал разделен на две части стеной и имеет два отдельных входа в помещения.
Часть помещений передана в аренду ООО «ЕвроСтройЖилье» на основании
договора аренды, заключенного с ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных
административных и жилых домов.
Во второй части подвального помещения находятся инженерные коммуникации
дома (тепловой узел, трубы, заслонки, вентили, краны и др.). Данная
часть подвального помещения в аренду не сдается.
Оборотовы А.Г. и Л.В. приватизировали занимаемую ими квартиру по адресу:
<...> и стали ее собственниками 20 января 1992 года, что
подтверждается соответствующим свидетельством о собственности на жилище.
24 мая 2007 г. между ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных
административных и жилых домов и Оборотовым А.Г., действующим на
основании решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, заключен договор управления многоквартирным домом N <...>, целью которого согласно пункту 2.1 договора является
обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан,
надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также
предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в
многоквартирном доме и иным гражданам, проживающим в многоквартирном
доме на законных основаниях.
В соответствии с приложением N 1 к данному договору к помещениям общего
пользования отнесены, в том числе, технические подвалы площадью
<...> кв. м.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании зарегистрированного за городом Москвой права собственности на спорный подвал недействительным,
суд первой инстанции исходил из того, что истцом неверно выбран способ
защиты нарушенного права.
С таким выводом согласился суд апелляционной инстанции, указав также на
то, что помещения, расположенные в подвале дома, не могут быть отнесены к
общедомовому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме,
поскольку они имели и имеют самостоятельное функциональное назначение.
Однако суд апелляционной инстанции при вынесении определения
не учел положения действующего законодательства, что привело к
неверному установлению обстоятельств, имеющих существенное значение для
рассмотрения дела.
Согласно пункту 1 статьи 290
Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в
многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности
общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами
или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 части 1 статьи 36
Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности
общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном
доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания
более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные
лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры,
технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные
коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме
оборудование (технические подвалы).
В соответствии с частью 2 статьи 3
Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда
в РСФСР» (далее — Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1
марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом
о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была
приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус
объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для
самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием
жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти
помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не
выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую
долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо
было установить, когда была приватизирована первая квартира в
многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания
всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное
подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено,
сформировано) для самостоятельного использования.При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома
предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования — на ответчика.

1. Как и где узнать, когда была приватизирована первая квартира в этом доме?

2. Важно ли, что коммуникации по этому помещению проходят только от 4х квартир ( в доме квартир около 30)?

3. Является ли аренда помещения с 1968 года сторонней организацией, не занимающееся обслуживанием жилых домов, основанием полагать что помещение предназначалось для самостоятельного использования?

В этом помещении есть электроснабжение с отдельным счетчиком, есть автономный газовый котел отопления (весь дом на индивидуальных котлах), к нему отдельная труба. В плане бти указано наличие унитаза и ванны

В этом помещении есть электроснабжение с отдельным счетчиком, есть автономный газовый котел отопления (весь дом на индивидуальных котлах), к нему отдельная труба. В плане бти указано наличие унитаза и ванны, но договора с водоканалом на воду и канализацию нет
Владимир

Все это добавляет Вам аргументов. Но безусловно надо будет смотреть исковое заявление когда оно появится. В любом случае действует правило — каждая сторона обязана доказать обстоятельства которыми она обосновывает свои доводы. Т.е. Вы будете оппонировать каким-то доказательствам, которые предъявит истец. А с ними у него похоже очень напряженно.