Все разрешения на строительство у застройщика имеются, смущает только, что земельный участок в собственности у частного лица, кадастровый паспорт на землю имеется. Застройщик арендует участок на 10 лет. Как в этом случае земля автоматически поделится между собственниками квартир?
Согласно ст.22 ЗК РФ:
9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.
(п. 9.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ)
9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.
Это касается юридических лиц. Что касается физических лиц применяются положения ст.35 ЗК РФ:
ЗК РФ, Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Конечно если это не самовольное строительство
Договор долевого участия с застройщиком, который строит на земельной участке третьего лица, заключить можно. Нарушений в этом нет.
В соответствии с пунктом 1 статьей 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации «Собственник здания…, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.»
В последующем с несколькими собственниками может быть заключен договор аренды или купли-продажи с множественностью лиц с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Рекомендую, в данном случае внимательно изучить договор аренды между застройщиком и собственником земельного участка. Необходимо определить судьбу земельного участка под строящемся зданием.
Однако стоимость пользования или покупки земельного участка может быть существенно завышена.
