Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

164 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
164 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Межевание земельного участка для дачного строительства 10 соток на 4 равные части: правовая сторона и какие есть возможности для этого (в том числе и судебные)

добрый день.

Нужна исчерпывающая информация по теме. Не просто типовой ответ типа нельзя, потому что "минимально разрешенный", а учитывая настоящую практику и информацию, представленную ниже.

Вопрос такой: возможно ли размежевать 10 соток земли на 4 равные части под строительство квадрохауса, форма-квадратная, разрешенное использование -для дачного строительства, 5км от МКАД, Ленинский район. Интересует юридическая сторона, сама возможность сделать межевание и самое главное чтобы государство зарегистрировало право собственности на такие участки после межевания. Знаю, что минимально разрешенный размер участка в Ленинском р-не МО для такого типа земли- 6 соток. Но, почему возник такой вопрос, в соседнем КП, на землях с таким же назначением на кадастровой карте я вижу, что делят на 4 части даже 6 соток. Причем датируется это 2015 -2016 годами , то есть недавно. А раз отображено на кадастровой карте -то я так понимаю все уже законно и собственность дали.

И еще такой вопрос: если возможно межевание на отдельные участки такого размера, то как оформить пользование дальними двумя частями, потому как проход к ним будет через передние 2? Возможно ли размежевать так, чтобы тропинки к дальними участкам были в собственности также дальних участков?

23 Ноября 2016, 01:17, вопрос №1450051 Денис, г. Москва

Денис оставил отзыв о сайте — показать

389 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Денис, доброе утро.

    Разделить участки таким размером, можно только в одном единственном случае, когда один ( 10 соток) участок принадлежит четверым собственникам в долях и каждый выделяет свою долю в натуре, тогда на минимальные размеры не смотрят, так как

    Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

    [Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 252]

    1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
    2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
    3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о
    способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из
    них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
    выдела в натуре своей доли из общего имущества.
    Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без
    несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности,
    выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли
    другими участниками долевой собственности.
    Возможно ли размежевать так, чтобы тропинки к дальними участкам были в собственности также дальних участков?
    Денис

    Составляете соглашение о выделении долей, если практически такое возможно, то почему нет, составляете схему, где показываете где чей участок, межуете и регистрируете 4 участка вместо одного большого.

    23 Ноября 2016, 08:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    про долевую собственность я знаю, тут все понятно и так, долевая собственность меня не интересует, интересует как раз вопрос НЕдолевой собственности, то есть возможность законного межевания такого размера участки на 4 равные части и получения законного права собственности на эти отдельные участки. Если бы не соседний коттеджный поселок, я бы и не задавался таким вопросом.

    Вопрос возник в связи с тем, что в соседнем КП так сделали, вопрос в том- как они это сделали? какие есть законные рычаги для этого? в судебном порядке? земля размежевана даже меньше чем на 2,5 сотки, 6/4 =1,5, могу дать кадастровый номер этих участков, характеристики размежеванных участков полностью совпадают с тем, что я собираюсь купить.

    То есть меня интересует именно ПРАКТИКА такого вопроса, лазейки в законе, как оно есть на самом деле, как достичь желаемого результата.

    Или вы хотите сказать, что те участки, которые на кадастровой карте размежеваны, они находятся в долевой собственности?

    Как я понимаю, если участок размежеван и отображен на кадастровой карте - это означает отдельную собственность на этот участок, а не долевую.

    Вопрос до сих пор открыт.

    23 Ноября 2016, 10:03
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Денис, градостроительный план этого района есть? Единственный вариант, это если на эти участки не распространяется действие градостроительных регламентов, которые определяют минимальный и максимальный размер участка.

    ЗК РФ, Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

    1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством
    о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные
    регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

    2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

    3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

    4.
    Не допускается образование земельных участков, если их образование
    приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на
    таких земельных участках объектов недвижимости.

    5.
    Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков,
    если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения
    (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в
    соответствии с разрешенным использованием.

    6.
    Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию,
    вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности
    размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному
    использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования,
    установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

    ГрК РФ, Статья 36. Градостроительный регламент

    1.
    Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных
    участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью
    земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей
    эксплуатации объектов капитального строительства.

    2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

    1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

    2)
    возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных
    видов существующего и планируемого использования земельных участков и
    объектов капитального строительства;

    ГрК РФ, Статья 30. Правила землепользования и застройки

    6.В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и
    объектов капитального строительства, расположенных в пределах
    соответствующей территориальной зоны, указываются:

    1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

    2) предельные
    (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и
    предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов
    капитального строительства;

    3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
    23 Ноября 2016, 10:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    вот ПЗЗ от 2013г.: http://www.adm-molokovo.ru/Genplan/pzz_poyasnitelnaya_iyul.doc

    вот свежие изменения в ПЗЗ: http://www.adm-vidnoe.ru/blog/2016-05-25-1673

    назначение земли: с/х

    разрешенное использование земли в моем случае: для дачного строительства

    23 Ноября 2016, 10:53
  • Юрист - Горяинов Александр Александрович
    получен
    гонорар
    60%
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Добрый день, Денис.

    Судя по ПЗиЗ минимальный размер участков под дачное строительство зависит от функциональной зоны, в которой расположены участки.

    К примеру, для зоны СХ-1 «Зона сельскохозяйственных угодий» дачное строительство это условно разрешенный вид использования. При этом ПЗиЗ минимальные размеры участков для этой функциональной зоны не определяет.

    А вот для зоны СХ-2 «Зона занятая объектами с/х назначения» у которой дачное строительство это основной вид использования — как раз и установлены минимальные размеры участков.

    Вполне может быть, что те участки, на которые вы ссылаетесь — находятся в зоне СХ-1.

    И еще такой вопрос: если возможно межевание на отдельные участки такого размера, то как оформить пользование дальними двумя частями, потому как проход к ним будет через передние 2? Возможно ли размежевать так, чтобы тропинки к дальними участкам были в собственности также дальних участков?
    Денис

    Если к участкам будет отсутствовать свободный доступ, то собственник такого участка должен будет требовать сервитут для прохода через тот участок, который закрывает свободные проезд.

    Что касается тропинок, то все зависит от того, какой ширины вы хотите эти тропинки сделать. Образование участков не должно приводить к нерациональному использованию земель, а также к вклиниванию или чересполосице. Если вы, к примеру, эту тропину сделаете 2 метра шириной и длина у нее будет метров 100 — то, на мой взгляд, это явное нарушение указанных требований.

    С уважением,

    23 Ноября 2016, 15:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    в том то и дело, что размежевано в СХ-2

    вот кадастровый номер участка, который размежеван 50:21:0050404:1366

    это зона СХ-2, если посмотреть на генеральный план молоковского поселения:

    http://www.adm-molokovo.ru/Genplan/pzz_Molokovskoe.jpg

    рядом с ними много таких же, изначально было 6 соток, после продажи новые собственники размежевали на 4 части.

    А минимально разрешенные для этого типа в ПЗЗ поселения- 6 соток.

    При этом рядом даже изменили вид разрешенного использования участка после межевания: номер 50:21:0050404:1415

    с дачного строительства на индивидуальную жилую застройку, хотя в ПЗЗ в списке возможно разрешенного использования такого нет для этой земли

    23 Ноября 2016, 15:42
  • Юрист - Горяинов Александр Александрович
    получен
    гонорар
    60%
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате
    в том то и дело, что размежевано в СХ-2 вот кадастровый номер участка, который размежеван 50:21:0050404:1366 это зона СХ-2, если посмотреть на генеральный план молоковского поселения: www.adm-molokovo.ru/Genplan/pzz_Molokovskoe.jpg рядом с ними много таких же, изначально было 6 соток, после продажи новые собственники размежевали на 4 части. А минимально разрешенные для этого типа в ПЗЗ поселения- 6 соток. При этом рядом даже изменили вид разрешенного использования участка после межевания: номер 50:21:0050404:1415 с дачного строительства на индивидуальную жилую застройку, хотя в ПЗЗ в списке возможно разрешенного использования такого нет для этой земли
    Денис

    Денис, я вам могу ответить так.

    Как юрист, с точки зрения земельной теории, я считаю, что подобные действия противоречат положениям ЗК РФ и ПЗиЗ вашего МО. Соответственно подобное образование является незаконным.

    Что же касается вопроса с точки зрения практики — может быть все, что угодно.

    Дело в том, что кадастровая палата не проводит правовую экспертизу представленных документов и не сверяет юридические характеристики вновь образованных участков с требованиями законодательства.

    Всю ответственность за подобные действия несут кадастровые инженеры. Буквально — если кадастровый инженер подает в ФКП необходимый пакет документов, то у должностных лиц ФКП собственно и нет иного выбора, кроме как осуществить кадастровый учет поданных изменений.

    Я сам буквально недавно оспаривал подобные действия кадастровых инженеров, которые выделили земельный пай на землях, которые никогда к паевым не относились.

    Изюминка вопроса в том, что никаких особых последствий для подобных действий по большей части то и нет. Для того, чтобы оспорить подобное образование в судебном порядке, лицо обратившееся с иском должно будет обосновать, чем нарушены права этого лица в данном случае. А с точки зрения судебного доказывания это довольно проблемная тема. Администрация вряд ли будет этим заниматься.

    Во всяком случае, на сколько я знаю, сейчас отсутствует правовой механизм, позволяющий откатить подобное образование земельных участков в обратную сторону со стороны государства.

    Думаю, что вы можете попробовать также, обратившись к тому же кадастровому инженеру.

    23 Ноября 2016, 17:01
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    в целом понял, примерно что и хотел узнать, еще такой вопрос: означает ли регистрация росреестром новых границ размежеванных участков, что эти участки уже не в долевой собственности, а в отдельной?

    и вытекает второй вопрос: росреестр может зарегистрировать размежеванные участки, даже несмотря на ПЗЗ, законность межевания и т.д., но тогда как изменили вид разрешенного использования вот на этом участке, который находится рядом тут же 50:21:0050404:1415

    и таких участов там уже несколько, причем кадастровые инженеры разные.

    Было- для дачного строительства, стало: для индивидуальной жилой застройки, хотя в ПЗЗ для СХ-2 нет в списке ни основных ни условно-разрешенных такого типа использования.

    А как я знаю, для изменения вида разрешенного использования при подаче в росреестр документов нужны подтверждающие документы для этого.

    Или нет?

    23 Ноября 2016, 17:29
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    и вытекает второй вопрос: росреестр может зарегистрировать размежеванные участки, даже несмотря на ПЗЗ, законность межевания и т.д., но тогда как изменили вид разрешенного использования вот на этом участке, который находится рядом тут же 50:21:0050404:1415
    Денис

    Вот в том, что Вам зарегистрируют эти участки, я сильно сомневаюсь, так как законодательных оснований для этого нет, не смотря на наличие межевого дела и т.д. А как этот вопрос решали «на месте» соседние КП, остается догадываться.

    23 Ноября 2016, 17:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    а разве регистрация в росреестре не означает право собственности?

    23 Ноября 2016, 17:39
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    а разве регистрация в росреестре не означает право собственности?
    Денис

    Вот, на этом основании Вам можно зарегистрировать разделенные участки, а в случае отказа оспорить.

    УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ

    НЕДВИЖИМОСТИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

    ПИСЬМО

    от 26 июня 2008 г. N 13399-1

    О ПРИМЕНЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ К ПРЕДЕЛЬНЫМ РАЗМЕРАМ

    ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

    В связи с обращениями о применении
    оснований отказа в постановке на кадастровый учет земельных участков,
    предусмотренных пунктами 1, 2 части 3 статьи 27 Федерального закона от
    24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
    (далее — Закон), предлагаем в деятельности территориальных отделов
    Управления Роснедвижимости по Московской области руководствоваться
    следующим.

    В соответствии с указанными
    положениями Закона орган кадастрового учета принимает решение об отказе в
    постановке на учет земельного участка в случае, если размер такого
    земельного участка не соответствует установленным в соответствии с
    земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или
    минимальным) размерам земельных участков либо такой земельный участок
    образуется в результате преобразования земельного участка и размер
    последнего в связи с этим преобразованием не будет соответствовать
    установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к
    предельным минимальным размерам земельных участков.

    Нормы о предельных размерах
    земельных участков содержатся, в частности, в Земельном кодексе
    Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее — Кодекс),
    согласно которому предельные (максимальные и минимальные) размеры
    земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из
    находящихся в государственной или муниципальной собственности земель
    (далее — предоставляемые участки) для ведения крестьянского
    (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства,
    дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской
    Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального
    жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного
    самоуправления (пункт 1 статьи 33). Во исполнение данного положения
    действует Закон Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ «О
    предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в
    собственность на территории Московской области» и соответствующие
    нормативные правовые акты органов местного самоуправления муниципальных
    образований Московской области.

    Наряду с этим исходя из положений
    пункта 4 статьи 85 Кодекса, а также пункта 9 статьи 1, статей 36, 37
    Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N
    190-ФЗ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных
    участков могут определяться градостроительными регламентами, принятыми в
    порядке, установленном законодательством о градостроительной
    деятельности.

    В связи с изложенным в целях
    проверки документов на предмет выявления отсутствия предусмотренных
    Законом оснований для отказа в кадастровом учете необходимо понимать,
    что установленные во исполнение пункта 1 статьи 33 Кодекса требования к
    предельным размерам предоставляемых участков не применяются при разделе
    земельных участков, находящихся в частной собственности, а также для
    земельных участков, предоставленных до вступления в силу нормативных
    актов, устанавливающих указанные требования.

    Кроме того, отказ в проведении
    кадастровой процедуры по причине несоответствия размера земельного
    участка вышеуказанным требованиям к предельным размерам предусмотрен
    Законом только для случая постановки земельного участка на кадастровый
    учет.

    Руководитель

    Управления Роснедвижимости

    по Московской области

    В.Д. Гужев
    23 Ноября 2016, 17:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Денис, предыдущее письмо было по МО, а вот уже более позднее и по РФ.

    ПИСЬМО Минэкономразвития РФ от 09.03.2011 N Д23-914

    Несоответствие размера образуемого земельного участка или земельного
    участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных
    границах (измененный земельный участок),
    требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам
    земельных участков, установленным в соответствии с земельным
    законодательством, согласно п. 2
    ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О
    государственном кадастре недвижимости», является основанием для принятия
    решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета.

    zakonbase.ru/content/base/175190/

    вот и каким будут руководствоваться в кадастре, нужно будет смотреть.

    23 Ноября 2016, 17:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    спасибо, как я понимаю лазейка для судебного положительного решения тут при отказе в регистрации может быть именно в том что в законе прописано, что предельный мин. размер участка относится только к земле, которая выделена государством. И следовательно не относится к земле, которая была куплена.

    23 Ноября 2016, 21:42
  • Юрист - Горяинов Александр Александрович
    получен
    гонорар
    60%
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате
    означает ли регистрация росреестром новых границ размежеванных участков, что эти участки уже не в долевой собственности, а в отдельной?
    Денис

    А с чего вы вообще долевую собственность взяли? Там что, по 4 собственника у каждого большого участка?

    и вытекает второй вопрос: росреестр может зарегистрировать размежеванные участки, даже несмотря на ПЗЗ, законность межевания и т.д., но тогда как изменили вид разрешенного использования вот на этом участке, который находится рядом тут же 50:21:0050404:1415
    Денис

    Денис, к примеру на участок 50:21:0050404:1357 право собственности зарегистрировано. Это означает, что ваш Росреестр подобное образование участков пропускает.

    50:21:0050404:1415 — ВРИ для индивидуальной жилой застройки. Все близлежащие участки, которые не разделены на 4 участка, с аналогичным ВРИ. Из этого я могу сделать вывод, что ВРИ на этом участке и не меняли, потому что у исходного участка было тоже ВРИ.

    А как я знаю, для изменения вида разрешенного использования при подаче в росреестр документов нужны подтверждающие документы для этого. Или нет?
    Денис

    ВРИ меняет администрация МО по заявлению собственника участка. Распоряжение об изменении вида разрешенного использования является основанием для внесения изменений в сведения о земельном участке в ГКН и ЕГРП.

    Что же касается вопроса «как изменили» — боюсь, что воздержусь от каких-либо комментариев. На мой взгляд законных оснований для подобных действий нет.
    Вы можете обратиться в ФКП с просьбой дать разъяснения, каким образом получилась такая ситуация. Может быть они что-то внятное и ответят.

    Повторюсь — с точки зрения закона подобной ситуации быть не должно. Земли с/х назначения ВРИ «для индивидуальной жилой застройки» не предусматривает.

    С уважением,

    23 Ноября 2016, 18:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А с чего вы вообще долевую собственность взяли? Там что, по 4 собственника у каждого большого участка?

    да, 4 собственника, 4 доли

    и 4 собственника собираются строить квадрохаус на этой земле, к этому собственно и вопрос, чтобы получить собственность на секцию как на отдельный дом и на долю в участке как на отдельный участок.

    Из этого я могу сделать вывод, что ВРИ на этом участке и не меняли, потому что у исходного участка было тоже ВРИ.

    Это все земли сельхозназначения. По ПЗЗ этого района эти земли погут быть только с ВРИ либо для дачного строительства, либо ЛПХ, следовательно администрация никак не могла ВРИ сделать таким изначально. При этом предыстория этих земель такова, что изначально там вообще ВРИ было для сельхоз, при чем на всей территории этого ДНП, поэтому можно сделать вывод, что назначение сменили уже после, и не важно с дачного на ИЖС или с сельхох на ИЖС, сам факт имеет место. При этом ВРИ "для индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ вообще нет для СХ-2".

    В общем, спасибо, более менее разъяснил для себя ситуацию.

    23 Ноября 2016, 21:26
stats