Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как можно получить возможность продавать малогабаритные квартиры-студии, полученные в результате законной перепланировки 3-х комнатной квартиры, по отдельности?
Я провел перепланировку трехкомнатной квартиры на 1-м этаже, в результате которой получились три малогабаритных отдельных квартиры (студии) с собственными санузлами и кухонными зонами. Получил "Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения перепланировки" и новый кадастровый паспорт на квартиру.
Хочу иметь возможность продавать студии по отдельности, разным людям. Какие действия по оформлению нужно сделать?
Добрый день, Вадим!
Поскольку Вы получили «Акт приёмочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения перепланировки» трёх квартир и новый кадастровый паспорт на квартиры, то для продажи трёх квартир-студий Вам необходимо зарегистрировать на каждую из них право собственности в Росреестре. После получения выписки из ЕГРП, Вы можете продавать данные квартиры как самостоятельные объекты недвижимости.
Здравствуйте. Самый простой вариант, если это пока единая квартира, то продавать по долям. То есть 3 квартиры, это 3 раза по 1/3 доли в ней.
Минус в том, что не всем нравится долевая собственность.
Либо придётся оформлять квартиры как самостоятельные объекте образованные в результате такого раздела. Но тут нужно чтобы каждая такая квартира была изолирована от другой, имена собственный вход/выхода на лестничную площадку, отдельные счётчики и вводы на ЭЭ, отдельные адреса.
Закажите технический план на квартиры
После этого обратитесь в орган кадастрового учета (Росреестр) для получения кадастрового паспорта помещения.
При этом новый собственник получит право собственности на долю в большой квартире или собственность на отдельную студию?
Вадим
Ничего он вообще по этому акту не получит. У Вас акт на ЕДИНУЮ квартиру, а не на 3 разных.И её нужно делить, а не просто с актом (в котором повторю нет ничего по сути для раздела) идти в Росреестр. У Вас была перепланировка, а не раздел, что 2 разных вещи.
А какие именно дополнительные согласования нужно сделать в администрации, чтобы получить три отдельные квартиры?
Вадим
Вам нужен проект разделения квартир для начала. Проект должен содержать способ разделения 1 квартиры на 3 изолированных объекта. И далее его не просто в адм-ии согласовывать, а получать на это разрешение ВСЕХ собственников дома.
ЖК РФ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
А одного акта недостаточно) Это слишком было бы легко и наивно.
Получил «Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения перепланировки» и новый кадастровый паспорт на квартиру.
Вадим
Здравствуйте, Вадим.
Поскольку у вас документы оформлены именно на квартиру как единое целое, то пока три студии как самостоятельные объекты с позиции права не существуют — у вас зарегистрирована перепланировка и не более того. Вы сейчас можете только продать доли — пропорционально квадратным метрам каждой студии. Такое в Томске вполне практикуется, сама проживала в такой студии-«долевке». Минусы, естественно, налицо — для продажи доли нужно соблюдать преимущественное право покупки других собственников, предлагая им за месяц выкупить долю и получая отказы, некоторые граждане начинают злоупотреблять своими правами и если видят, что требуется срочная продажа и некогда ждать месяц, требуют деньги за подписание отказа от покупки. Плюс общие коммунальные и т.д. (хотя некоторые ставят счетчики в такие студии-долевки с опломбировкой).
Второй вариант — вам делать раздел квартиры в натуре. Это как раз то, о чем вам сказал специалист — с участием комиссии, с подготовкой документов на три объекта, отделенных друг от друга. Это, действительно, дело не быстрое. Но потом вы сможете продать их как отдельные квартиры.
А какие именно дополнительные согласования нужно сделать в администрации, чтобы получить три отдельные квартиры?
Вадим
Вам нужно регистрировать переустройство (для переноса инженерных сетей) и, скорее всего, придется регистрировать реконструкцию, сделать проект (несмотря на то, что уже все сделано), его согласовать, потом готовый результат сдать комиссии. Вообще, непонятно, конечно, зачем вы регистрировали перепланировку, когда вам надо было разделить квартиру на три отдельных объекта.
На практике такие дела идут с большим «скрипом», поскольку политика государства направлена на уход от коммуналок и дробление квартир не приветствуется.
Поскольку в разрешении на перепланировку от администрации указана одна квартира, а по факту выполненной перепланировки получилось три отдельные квартиры с общим коридором, то у Вас незаконная перепланировка.
Казаков Евгений
Евгений, закон ведь не запрещает внутри квартиры делить ее комнаты, делать дополнительные санузлы и ставить замки на двери — может, там живут три семьи и хотят комфорта таким образом. Тем более у клиента такая перепланировка уже прошла согласование и получен кадастровый паспорт.
Вадим, здравствуйте! Я понял из вопроса, что после реконструкции 3-комнатной квартиры по-прежнему существует одна вещь — 3-комнатная квартира и вы ее единственный собственник? Вот здесь я нес соглашусь с коллегами, что вы можете продать доли в праве собственности на квартиру, если найдутся желающие. Своей волей вы не можете передать кому-то долю в праве собственности, поскольку
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
(п. 4 ст. 244 Гражд. кодекса РФ). У вас нет долевой собственности, чтобы продавать доли.
Для продажи частей квартиры как самостоятельные вещи, вы должны ее разделить, т. е. обратившись к уполномоченному органу оформить три квартиры в свою собственность, а затем продавать их (как вам и предложил специалист из районной администрации).
Для возникновения долевой собственности на квартиру вы должны совершить с другим лицом (лицами) сделку, при которой закон допускает возникновение общей собственности. Например, продать квартиру супругам, которые затем своим соглашением переводят общую совместную собственность супругов в общую долевую (раздел имущества супругов). Понимаю, пример для реализации непростой.Еще вариант (чисто теоретический) — продажа квартиры лицу, после смерти которого у наследников возникает долевая собственность на 1/3 квартиры.
Резюме: законных и простых способов продать части квартиры как самостоятельные объекты недвижимости у вас нет.
Спасибо за ответ, Аким.
На самом деле эта квартира оформлена на меня и на супругу, как общая совместная собственность.
Я уже сталкивался с механизмом оформления в собственность доли в нежилом помещении.
Как я Вас понял, можно перевести общую совместную собственность в долевую - доля моя и доля мой супруги. А после этого продавать отдельную долю.
Если все верно, то каковы должны быть мои действия, с какими органами придется общаться?
На самом деле эта квартира оформлена на меня и на супругу, как общая совместная собственность. Я уже сталкивался с механизмом оформления в собственность доли в нежилом помещении. Как я Вас понял, можно перевести общую совместную собственность в долевую — доля моя и доля мой супруги. А после этого продавать отдельную долю. Если все верно, то каковы должны быть мои действия, с какими органами придется общаться?
Вадим
Доли супругов предполагаются равными, однако вы можете брачным договором установить режим общей долевой собственности на квартиру, таким образом, чтобы у одного супруга была, например, 1/3 доли, а у второго 2/3 доли (ст. 40-42 Семейного кодекса РФ). Общаться вам придется только с нотариусом и Росреестром. Однако не уверен, что этот вариант вам подойдет. Ведь доли в праве собственности идеальные, объект физически не делится, статус единой квартиры не меняется. И 1/3 в праве собственности на «старую» квартиру не тоже самое, что единоличная собственность на одну из новых квартир-студий. Раз уж вам разрешили перепланировку, может позволят и дальше, из одной квартиры сделать три?
Приветствую Вас Евгений.
Я вижу, что и по этому вопросу Вы мне помогаете.
Дело в том, что я обращался к специалисту из районной администрации и он меня настроил на долгий сложный процесс с участием межведомственной комиссии, которая будет определять возможность разделения одной квартиры на три.
А Вы мне предлагаете просто обратиться в Росреестр.
При этом новый собственник получит право собственности на долю в большой квартире или собственность на отдельную студию?
Вадим, в разрешении на перепланировку что у Вас указано? В результате перепланировки должна быть перепланирована трёхкомнатная квартира и остаться трёхкомнатная квартира, или же получиться три отдельных обособленных квартиры?
Если три отдельных квартиры, то Вам с актом в Росреестр.
Если три отдельных квартиры, то 3 новых собственника получат себе отдельные квартиры.
Если результате перепланировки так и осталась трёхкомнатная квартира, то Вы её можете продать хоть по 1/10 десятерым.
Тогда что бы из трёхкомнатной квартиры сделать три обособленных объекта недвижимости Вам придётся вновь пройти все согласования и получить в администрации согласие на такую перепланировку.