Заключение договора аренды земель сельхозназначения

Доброе утро.

Судебная практику по Вашему вопросу пока не нашёл. Нашёл решение обратное, что в случае совпадения арендодателя и арендатора обязательства в части договора аренды прекращаются.

решение Арбитражного суда Красноярского края от 23.12.2014 по делу № А33-19994/2014

Так, получается что в соответствии со ст..413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника с кредитором, а что прекращается в Вашем случае? Когда множественные лица на стороне Арендодателя

Разберём вообще Арендное обязательство:

1 ое солидарные обязательства участников общей долевой собственности по передаче земельного участка Арендатору (ст. 322 ГК РФ предмет обязательства — земельный участок неделим).Солидарную обязанность участников ОДС по принятию участка от Арендатора по прекращению договора аренды. Все остальные права и обязанности участников ОДС (требовать арендную плату, контролировать использование и пр.) являются долевыми.

Какие элементарные обязательства прекращаются при совпадении Арендатора и одного из участников общей долевой собственности? Солидарные обязанности и требования не прекращаются — совпадения кредитора и должника не происходит. И кроме того в абз.2 ч.1 ст.308 ГК РФ закреплено

Статья 308. ГК РФ Стороны обязательства
1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон — кредитора или должника — могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.
Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу,сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам.

По судебной практике ещё надо искать.

С Уважением Бровкин Г.В.

Здравствуйте, Сергей.

К сожалению, нашел отрицательную арбитражную судебную практику по Вашему вопросу.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 июля 2015 г. N Ф10-2066/15 по делу N А35-4013/2014
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Успенка» Антюхова Александра Александровича на решение Арбитражного суда Курской области от 30.12.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 по делу N А35-4013/2014,
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество «Успенка» в лице конкурсного управляющего Антюхова Александра Александровича обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Булгакову Николаю Ивановичу — главе крестьянского (фермерского) хозяйства о взыскании арендной платы по договору субаренды земельного участка от 27.05.2011 в размере 199 200 руб; арендной платы по договору субаренды земельного участка от 27.05.2011 в виде зерна в количестве 996 центнеров; арендной платы по договору субаренды земельного участка от 27.05.2011 в виде 228 центнеров зерна из расчета на каждую земельную долю, входящую в земельный участок в счет арендной платы физическим лицам — арендодателям по договору аренды от 08.01.2007 (с учетом уточнения, в порядке ст. 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Руслан» и Еськова Ольга Алексеевна.
Решением Арбитражного суда Курской области от 30.12.2014 г, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 г, заявленные требования удовлетворены частично: с ИП Булгакова Николая Ивановича-главы КФХ в пользу ЗАО «Успенка» взыскано 85 769 руб, в остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с выводами судов обеих инстанций конкурсный управляющий ЗАО «Успенка» Антюхов А.А. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте рассмотрения жалобы, представитель истца в суд не явился, учитывая требования ст. 284 АПК РФ кассационная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствии не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 08.01.2007 между ЗАО «Успенка» (арендатор) и собственниками земельных долей в количестве 221 человека — граждан Российской Федерации (арендодатели) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, кадастровый номер 46:24:00 00 00:0118, общей площадью 1444,2 га для производства сельскохозяйственной продукции, с правом последующего выкупа, сроком на 5 лет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.08.2007; запись о регистрации в ЕГРП N 46-46-25/001/2007-715.
По договору от 07.09.2010 г. данный земельный участок был передан ЗАО «Успенка» (арендатор) в субаренду ООО «Руслан» (субарендатор) для использования в целях производства сельскохозяйственной продукции.
Решением Арбитражного суда Курской области от 07.04.2011 ЗАО «Успенка» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
23.05.2011 в адрес ООО «Руслан» конкурсным управляющим было направлено заявление об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды земельного участка от 07.09.2010.
После отказа от исполнения договора субаренды от 07.09.2010, заключенного с ООО «Руслан», конкурсный управляющий ЗАО «Успенка» передал земельный участок 46:24:000000:0118 в субаренду по договору от 27.05.2011 г. ответчику — главе КФХ «Булгаков Н.И.» сроком до 07.01.2012 г.
Кроме того, конкурсный управляющий ЗАО «Успенка» Гутенев Н.Н. поставил на баланс ЗАО «Успенка» принадлежавшее ООО «Руслан» незавершенное производство (посевы озимой пшеницы площадью 380 га и зябь площадью 700 га) и семена (ячмень в количестве 81,3 тн, гречиха в количестве 5,5 тн, горох в количестве 18 тонн), передав указанное имущество по договору от 09.04.2011 г. на хранение КФХ «Булгаков Н.И.»
Вышеуказанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 23.03.2012 (дело N А35-6999/2011), в котором в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовал ИП Булгаков Н.И.- глава КФХ.
Решением по этому делу признан недействительным отказ ЗАО «Успенка» в лице конкурсного управляющего Гутенева Н.Н. от исполнения договора субаренды земельного участка N 46:24:000000:0118, заключенного 07.09.2010 между ООО «Руслан и ЗАО „Успенка“.
В п.3 договора субаренды земельного участка от 27.05.2011, заключенного между ЗАО „Успенка“ (арендатор) и ответчиком (субарендатор) указан размер арендной платы и порядок ее оплаты.
Дополнительным соглашением к данному договору от 15.09.2011 его срок был продлен до 07.01.2012.
Ссылаясь на то, что ответчиком свои обязательства по уплате арендных платежей выполнены не в полном объеме, истец обратился в суд с настоящим иском. При этом, согласно уточненным требованиям задолженность составляет: 996 центнеров зерна, из расчета 4 центнера зерна на каждую земельную долю, входящую в земельный участок (249 долей х 4 центнера = 996); 228 центнеров зерна, из расчета 3 центнера зерна на каждую земельную долю (76 долей), входящую в Земельный участок, для передачи в качестве арендной платы физическим лицам-арендодателям по договору аренды от 08.01.2007, за вычетом оплаченной ответчиком в 2011 году арендной платы собственникам 132/249 земельных долей и 41/249 земельных долей, принадлежащих ответчику, а также выплате денежных средств в размере 199 200 руб., рассчитанной исходя из стоимости 1 центнера пшеницы 5 класса на каждую земельную долю, входящую в состав земельного участка, определяемую по состоянию на дату подачи истцом заявки об осуществлении соответствующей выплаты на основании справки Комитета АПК Курской области от 03.04.2014 N 091-05-9 о стоимости пшеницы 5-го класса по состоянию на дату выдачи справки в размере 800 руб. за центнер (249 долей x 800 руб. =199 200 руб.).
Ссылаясь на п. 1.1 договора, размер каждой из вышеперечисленных частей арендной платы определен истцом исходя из количества земельных долей, входящих в земельный участок с кадастровым номером 46:24: 000000:0118 общей площадью 1444,2 га, число которых в соответствии с соглашением от 26.12.2006 (на момент заключения ЗАО „Успенка“ договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 08.01.2007 составляло 249 (по 5,8 га каждая).
При этом истец указал, что арендная плата подлежала уплате путем передачи пшеницы 5 класса — наиболее дешевого товарного зерна, из стоимости которого также рассчитывались любые другие платежи. О данном обстоятельстве, по мнению истца, также свидетельствуют представленные ответчиком документы об уплате арендной платы участникам долевой собственности на земельный участок в 2011 году.
Кассационная коллегия полагает, что судебные инстанции оценив все обстоятельства дела и предоставленные доказательства, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, а также руководствуясь положениями ст.ст. 209,244,246,308,413,607 ГК РФ и Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ „Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.
В ходе рассмотрения дела было установлено и истцом не оспаривалось, что ИП Булгаков Н.И. является одним из сособственников арендуемого им по договору субаренды от 27.05.2011 земельного участка.
В силу статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности, на котором определяются все условия передачи земли в аренду.
В силу п.1 ст. 308 Гражданского кодекса РФ договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя. Однако, в данном случае, один из участников долевой собственности — индивидуальный предприниматель передает имущество самому себе, что противоречит существу арендных отношений. На основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ доли в общей долевой собственности по отдельности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе посредством заключения сделок по сдаче их в субаренду, что влечет ничтожность данных сделок на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В данном случае, как установлено судебными инстанциями, земельный участок с кадастровым номером 46:24: 000000:0118, несмотря на представленные в дело выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на момент заключения договора субаренды от 27.05.2011 фактически имел иную площадь, поскольку в 2010 году из указанного земельного участка Булгаковым Н.И. — главой КФХ осуществлен выдел земельного участка площадью 1 508 000 кв. м с кадастровым номером 46:24:130902:12, на который за ответчиком 31.12.2010 зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46-АЗ N 070592 и находящегося в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка.
При этом, ответчиком не оспаривается факт использования им части, находящегося у истца в долгосрочной аренде, земельного участка с кадастровым номером 46:24:000000:118 в 2011 году, плата за который производилась в соответствии с п. 3.1 договора субаренды.
С учетом вышеуказанных обстоятельств, за фактическое пользование частью земельного участка в 2011 году судом был принят за основу расчет ответчика, в связи с которым сумма подлежащая взысканию составляет 85 769 руб.
Кассационная коллегия приходит к выводу, что при рассмотрении настоящего дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами нормы материального права применены правильно, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь ст.ст. 287 ч.1 п.1 и 289 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Курской области от 30.12.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 по делу N А35-4013/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества „Успенка“ в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.В.Солодова
Л.В.Леонова
Судьи А.Н. Гриднев

С уважением! Г.А. Кураев

Сергей, здравствуйте. А зачем Вам обязательно нужна гос. регистрация договора? Вы можете оформить свои отношения в виде соглашения о порядке пользования земельным участком, установив, что в связи с тем, что такие-то собственники земельного участка не имеют намерения и возможности использовать земельный участок по назначению, стороны пришли к соглашению, что до такого-то срока участок использует такой-то участник долевой собственности, при этом он уплачивает остальным такую-то плату (компенсацию) за использование имущества, находящегося в долевой собственности. Такое соглашение не подлежит государственной регистрации, но оно вполне законно и имеет юридическую силу. Я, например, тоже считаю, что без выдела долей в натуре передача имущества в аренду одному из собственников противоречит закону.