Как оспорить договор залога недвижимости?

Наш сосед подписал с нами договор на продажу своей комнаты в коммунальной квартире за 700 т.р. и отдал документы для подготовки к регистрации. Однако на регистрацию договора в ФРС не явился. Вскоре мы узнали, что он подписал договор займа денежных средств в размере 400 т.р. и залога (в качестве залога выступает его комната - т.е. доля в квартире), этот договор зарегистрирован в ФРС. Однако проблема в том, что сосед - молодой паренек, сирота, неблагополучный элемент, ведет асоциальный образ жизни, не работает, даже сидел в тюрьме. Он попал в поле зрения мошенников и они, напоив и запугав его, заставили подписать этот договор. После того как сосед подписал договор с нами, он пропал и дома не появлялся. У нас есть телефонный разговор, доказывающий, что на него давят и запугивают тюрьмой, что этим людям выгодно загонять его в долги (именно так они и говорят). Мы подали в суд, но судья наши доводы отвергла и перенесла заседание. Проблема в том, что эту сделку мы не можем признать ничтожной вроде бы (не находится признак отнесения ее к таковой), а признать сделку оспоримой мы не имеем права, т.к. только наш сосед может подать такой иск (сделка, совершенная под влиянием угроз и обмана). Однако получается замкнутый круг: он боится этих людей, очень боится, да к тому же ему ума не хватит составить подобный иск, адвоката ему нанять не на что... А дома он больше не появлялся, поэтому мы не можем с ним поговорить. Ведь странно получается - он теряет комнату за 400 т.р., хотя мы готовы купить эту жилплощадь за 700 т.р. Когда эти люди перехватили его на подходе к дому и посадили в машину, я вызвала полицию по факту похищения человека, сотрудники полиции приехали, выцепили его из машины этих людей, однако при них он сказал, что ему никто не угрожал. А я боюсь за свою безопасность. Обычно в таких случаях в такую комнату заселяется какой-нибудь опасный тип или бандит, создающий невыносимые условия, и квартира "отжимается" по дешевке, потому что продать нам комнату они не дадут - будут отпугивать потенциальных покупателей. Боюсь того, что запуганный сосед не станет выступать против них. Там три таких амбала... А судья сказала, что жаловаться может только сосед... Вообще-то мы воспользовались правом преимущественной покупки как соседи и подписали договор, комната на момент подписания была "чистая", а потом заявились эти люди... Их договор составлен задним числом, это ясно из их слов, потому что сначвла они сказали, что у них есть расписка от соседа, на встрече с нашим представителем никаких документов и расписки не предоставили, а через несколько дней нарисовался этот договор залога... и он зарегистрирован в ФРС... Как нам действовать в такой ситуации? какие доводы суд может принять и как нам аргументировать нашу позицию?