Как расторгнуть договор аренды?

Добрый день Елена, чтобы ответить на Ваш вопрос необходимо:

1. Сам договор — в котором скорее всего указаны ответственность Арендатора по своевременной оплате

2. Срок действия Договора и порядок его расторжения.

Совет: Рекомендую начать с того, что направить официальную претензию в адрес арендаторов по неуплате, тут же укажите о принятии Вами решения на одностороннее расторжение Договора аренды, хотя здесь нужно учесть тот момент кому в данное время принадлежит имущество. Вы вступили в наследование? Право собственности на жилье Вами зарегистрировано?

Рекомендую Вам обратиться в адвокатскую или юридическую компанию. так как вопрос достаточно емкий и требует изучения всех обстоятельств.

Согласно действующего законодательства РФ Вы — в случае если являетесь арендодателем имеете право расторгнуть Договор аренды ввиду грубого нарушения условий Договора относительно уплаты арендной платы.

Статья 619 ГК РФ 

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Комментарий к статье 617
1. В комментируемой статье устанавливается судьба договора в случае перемены лиц на стороне как арендодателя, так и арендатора. Договор аренды в ряде случаев сохраняется в силе при изменении сторон, хотя регулирование имеет свои особенности в зависимости от того, на какой стороне происходит перемена лица.Если перемена лица происходит на стороне арендодателя — собственника арендованного имущества или лица, управомоченного им или законом выступать на стороне арендодателя, то договор всегда сохраняется в силе на прежних условиях. Это правило действует также и в том случае, если арендодателем является не собственник, а лицо, владеющее имуществом на «сильном» вещном праве — праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения. Это правило подчеркивает, что арендные отношения, будучи в общем обязательственными, содержат в себе вещно-правовой элемент, одним из признаков которого является право следования (право следует за вещью, а не наоборот). Поэтому при переходе права собственности или иного вещного права на имущество, обремененное правом пользования, основанным на арендном договоре, право арендатора всегда сохраняется, а следовательно, сохраняется и сам договор.При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Кроме того, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (см. подробнее п. п. 23 и 24 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Выдержка из письма:

23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.
24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.В силу статей 450,  451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.

Надеюсь данные материалы Вам помогут.

Удачи в решении Вашего Вопроса.