Консультируйтесь с юристом онлайн

408 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
408 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Понимание условий ДДУ

Согласно ст.13. 214 ФЗ Обеспечением исполнения обязательств застройщиком перед дольщиком является залог.

Мой зарегистрированный ДДУ содержит такие условия:

1. "Участник долевого строительства согласен с тем, что право собственности на земельный участок под Объектом долевого строительства может быть передано в залог третьим лицам, передано третьим лицам по выбору Застройщика.

2. Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке, может быть передан Застройщиком в залог третьим лицам по выбору Застройщика."

Значит ли это, что моя доля залога может оказаться в руках какого нибудь банка (третьего лица) и в случае банкротства застройщика, прекращения стройки и/или появления других оснований для обращения взыскания на предмет залога я могу потерять право обратить взыскание на предмет залога?

ps Помещение нежилое, поэтому обязательному страхованию ответственности застройщика не подлежит.

ДДУ безДДУ без ПД.docx ПД.docx
10 Октября 2016, 11:03, вопрос №1402449 Алексей, г. Екатеринбург
289 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

  • Адвокат - Дмитрий
    получен
    гонорар
    60%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день. Алексей.

    Значит ли это, что моя доля залога может оказаться в руках какого нибудь банка (третьего лица) и в случае банкротства застройщика, прекращения стройки и/или появления других оснований для обращения взыскания на предмет залога я могу потерять право обратить взыскание на предмет залога?
    Алексей

    Данный пункты фактически этот вопрос прямо не регулируют.

    Но Вам нужно понимать, что если у Вас оформлен залог, то даже если после Вас на это же имущество будет оформлен еще один залог, то в любом случае Вы будете иметь преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими залогодержателями, поэтому Ваши права это никак не нарушает и для Вас в этом пункте, как бы его не толковать, ничего страшного нет.

    «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)ГК РФ Статья 342. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)
    1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

    Старшинство залогов может быть изменено:
    соглашением между залогодержателями;
    соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.
    Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.
    2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.
    Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

    3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.
    4. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.
    5. Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.
    6. Изменение предшествующего договора залога после заключения последующего договора залога, если последующий договор залога заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, или такие условия не были предусмотрены предшествующим договором залога, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что такое изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.
    10 Октября 2016, 11:12
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо. Про порядок залога понятно.

    А если я являюсь не первым залогодержателем? Как это узнать? Возможность залога до заключения ДДУ оговорена в п.6 ст.13 Фз 214

    Кроме того подпункт 7.1 ст.13 сообщает, что..."В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства"

    Мне не понятны участники ст. 6 и 7. Это относится только к случаям, если второй залогодержатель банк или вторым залогодержателем здесь может быть любое лицо?

    10 Октября 2016, 11:48
  • Юрист - Юлия
    Трифонова Юлия
    Юрист
    • 1558ответов
    • 722отзыва

    добрый день!

    Приведенный вами пункт договора не противоречит положениям ст 13 фз «Об участии в долевом строительстве»

    П7 ст 13 После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное вчастях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

    То есть в том случае, когда застройщиком подписан первый договор участия в долевом строительстве, банк может получить земельный участок и объект долевого участия в последующий залог.

    При этом ст 15 предусматривает,

    Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных вчастях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
    (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

    (см. текст в предыдущей редакции)

    2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
    (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

    Таким образом, ваше прао залога вы не потеряете.

    10 Октября 2016, 11:35
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Дмитрий
    получен
    гонорар
    60%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате
    А если я являюсь не первым залогодержателем? Как это узнать? Возможность залога до заключения ДДУ оговорена в п.6 ст.13 Фз 214
    Алексей

    Вас обязаны были об этом уведомить (застройщик).

    10 Октября 2016, 12:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Андрей
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист
    Общаться в чате

    Алексей, добрый день! К сказанному коллегами добавлю, что поскольку речь идет о залоге недвижимого имущества данный вопрос регулируется также специальным законом Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ
    «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

    1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека),
    может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого
    обязательства того же или иного должника тому же или иному
    залогодержателю (последующая ипотека).

    Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.
    2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
    Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
    3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке,
    может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.
    Если последующая ипотека
    не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий,
    предусмотренных для него предшествующим договором, требования
    залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
    4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
    5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

    что касается

    Как это узнать? Возможность залога до заключения ДДУ оговорена в п.6 ст.13 Фз 214
    Алексей

    во первых данные в ЕГРП, т.к. ипотеке подлежит госрегистрации во вторых согласно ст. 44 ФЗ Об ипотеке

    1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.Невыполнение
    залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему
    договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных
    убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые
    сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации.
    2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
    3. После заключения последующего договора об ипотеке
    изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых
    требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема
    требований, уже обеспеченных по этому договору (статья 3),
    допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.
    10 Октября 2016, 14:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.