Налоги от сдача в аренду долевого имущества супругов, приобретенного до брака

Олег Владимирович, доброе утро.

1) Вправе ли предприниматель в рамках своей предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке) указанное имущество третьим лицам от своего имени и платить налоги со всего полученного дохода в соответствии с применяемым налоговым режимом?
Олег Владимирович

С согласия, конечно можно, но так как у Вас долевая собственность, а не совместная, то одного согласия не достаточно, супруга должна заключить с вами либо договор аренды, либо безвозмездного пользования. При аренде, она должна будет платить НДФЛ 13% от суммы арендной платы, а при безвозмездном договоре, она ничего не платит, но Вы будете платить налог с внереализационного дохода.

ПИСЬМО МИНФИНА РФ от 17 августа 2011 г. N 03-11-11/209

Вопрос:
Индивидуальному
предпринимателю, применяющему УСН (с объектом налогообложения
«доходы»), физическим лицом по договору безвозмездного пользования
передано нежилое помещение. В договоре безвозмездного пользования,
заключенном между физическим лицом и предпринимателем, указано, что
предприниматель вправе передавать нежилое помещение в аренду.
Предприниматель
передал нежилое помещение в аренду. В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК
РФ предпринимателем по итогам отчетного периода определен доход от
сдачи имущества в аренду, равный сумме полученной арендной платы за
отчетный период. Объектом налогообложения в данном случае будет являться
доход в виде полученной арендной платы за пользование нежилым
помещением.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ при
определении объекта налогообложения учитываются также внереализационные
доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ. Пункт 8 ст. 250 НК
РФ предусматривает отнесение к внереализационным доходам
налогоплательщика доходов в виде безвозмездно полученных имущественных
прав. Пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N
98 содержит выводы о возможности оценки дохода, получаемого при
безвозмездном пользовании имуществом, на основании обычно применяемых
ставок арендной платы, взимаемой за пользование аналогичным имуществом.
Указанный вывод также подтвержден Письмом Минфина России от 11.12.2009 N
03-03- 06/1/804. Таким образом, объектом налогообложения при
определении внереализационного дохода будет также являться доход в виде
полученной арендной платы за пользование нежилым помещением.
В
каком порядке предприниматель должен учитывать доходы от оказания услуг
по предоставлению имущества в аренду (субаренду) при определении
налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН?
Ответ:

В
соответствии со ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее — ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в
безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а
последняя — вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила,
с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
К
договору безвозмездного пользования применяются правила о договоре
аренды, предусмотренные отдельными положениями ст. ст. 607, 610, 615,
621 и 623 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 346.15 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее — Кодекс) установлено, что налогоплательщики
при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации,
определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные
доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.
Исходя из
ст. 250 Кодекса внереализационными доходами признаются доходы, не
указанные в ст. 249 Кодекса. При этом согласно п. 8 ст. 250 Кодекса к
внереализационным доходам отнесены доходы в виде безвозмездно
полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за
исключением случаев, указанных в ст. 251 Кодекса.
При получении
имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется
исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 Кодекса,
но не ниже определяемой в соответствии с гл. 25 Кодекса остаточной
стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на
производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам,
оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена
налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально
или путем проведения независимой оценки.
Таким образом,
налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения,
получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в
состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования
имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного
имущества, без учета налога на добавленную стоимость.
Доходы в
виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных
прав и доходы, полученные в связи с дальнейшей передачей такого
имущества в аренду (субаренду), следует рассматривать как доходы,
полученные в связи с осуществлением разных операций (разного рода
деятельности).
Согласно п. 4 ст. 250 Кодекса к внереализационным
доходам налогоплательщика также относятся доходы от сдачи имущества
(включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не
определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249
Кодекса.
Учитывая изложенное, доходы от оказания услуг по
предоставлению имущества в аренду (субаренду) учитываются
налогоплательщиком в составе доходов при определении налоговой базы по
налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы
налогообложения, в качестве внереализационных доходов или доходов от
реализации услуг.

3) Как оплачивать налоги в случае продажи супругом-предпринимателем долевого имущества, имеющего на это соответствующую доверенность и использующего помещение в своей предпринимательской деятельности
Олег Владимирович

При продаже полностью дома, право на вычет будет иметь только Ваша супруга, так как она не была предпринимателем, а Вы будете платить налог либо 6%, как ИП, либо 13% как физ. лицо, причем вычетом на свою долю воспрользоваться не сможете.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

от 29 апреля 2016 г. N 03-04-05/25411

О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при получении дохода от продажи доли в праве собственности на квартиру

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по
налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2
Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет
следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении
налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы
налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной
форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы
в виде материальной выгоды.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса
имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1
статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных
налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир
или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика
менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого
имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не
превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Таким образом, при получении дохода от продажи доли в праве
собственности на квартиру, налогоплательщик имеет право на получение
имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 2
статьи 220 Кодекса в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при
реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности,
соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется
между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Сумма
дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета,
подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в
общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Здравствуйте, Олег Владимирович!

1) Вправе ли предприниматель в рамках своей предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке) указанное имущество третьим лицам от своего имени и платить налоги со всего полученного дохода в соответствии с применяемым налоговым режимом?

Согласия здесь недостаточно, так как у вас определены доли. А значит вы можете распоряжаться только своей долей. Чтобы сдавать долю супруги у вас должны быть основания. Например, взять у нее в аренду и сдавать в субаренду.

Ну или просто подарить или передать в безвозмездное пользование. У вас, как у близкого родственника налогооблагаемого дохода при этом не появится.

2) Должна ли супруга (физическое лицо), не занимающаяся предпринимательской деятельностью и не получающая доход от сдачи своего имущества в аренду, платить НДФЛ с дохода, полученного супругом-предпринимателем, использующего её долю имущества?

Если, как я написал выше, супруга будет сдавать вам в аренду, а потом вы будете сдавать а субаренду, то да. Доход появляется и у вас и нее.

3) Как оплачивать налоги в случае продажи супругом-предпринимателем долевого имущества, имеющего на это соответствующую доверенность и использующего помещение в своей предпринимательской деятельности

У вас определены доли. При продаже вы оба получаете доход. Вы будете уплачивать налог на УСН. Ваша супруга — НДФЛ. При этом она может освобождаться от налога (в зависимости от срока владения долей), либо применять имущественный налоговый вычет.

4) Как оплачивать налог на имущество, если это долевое имущество и используется в предпринимательской деятельности одним из супругов? С уважением,
Олег Владимирович

Налог на имущество супруга платит со своей доли. Вы, как плательщик УСН освобождены от налога на свою долю.

Здравствуйте!

Ну или просто подарить или передать в безвозмездное пользование. У вас, как у близкого родственника налогооблагаемого дохода при этом не появится.
Унароков Тимур

только не при безвозмездном пользовании с дальнейшим использованием в предпринимательской деятельности. в это случае, согласен с Анной, будет облагаемый внереализационный доход.

Вопрос: Об учете ИП, применяющим УСН, безвозмездно полученного имущества.
28.02.2014
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 3 февраля 2014 г. N 03-11-11/4042
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения индивидуальным предпринимателем и сообщает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, исчисляемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса, и не учитывают доходы, предусмотренные ст. 251 Кодекса.
Согласно п. 8 ст. 250 Кодекса внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 105.3 Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с гл. 25 Кодекса остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.
Таким образом, индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения и получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.
Обращаем внимание, что данный вывод подтверждается Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 98 (п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации).

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

Тимур, по-моему вопросы 3 и 4 это один вопрос, только озвученный по-разному.

3) Как оплачивать налоги в случае продажи супругом-предпринимателем долевого имущества, имеющего на это соответствующую доверенность и использующего помещение в своей предпринимательской деятельности
Олег Владимирович

4) Как оплачивать налог на имущество, если это долевое имущество и используется в предпринимательской деятельности одним из супругов?
Олег Владимирович

поэтому ответ на оба вопроса

У вас определены доли. При продаже вы оба получаете доход.Вы будете уплачивать налог на УСН. Ваша супруга — НДФЛ. При этом она может освобождаться от налога (в зависимости от срока владения долей), либо применять имущественный налоговый вычет
Унароков Тимур

Добрый день, Олег Владимирович!

Для начала вам нужно, если у вас еще это не сделано, прописать в видах деятельности ИП (желательно, в качестве основного) код ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», а также можно добавить уточняющие коды: 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» и 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом», чтобы обосновать перед налоговой в целях применения УСН предпринимательский характер доходов от сдачи в аренду ваших объектов.

1) Вправе ли предприниматель в рамках своей предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке) указанное имущество третьим лицам от своего имени и платить налоги со всего полученного дохода в соответствии с применяемым налоговым режимом?
Олег Владимирович

Если срок аренды свыше одного года, то тогда да, нотариальное согласие супруги на сдачу в аренду требуется:

ст.35 Семейного кодекса

3.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Если на меньший срок, то не надо, так как права (обременения) по таким договорам не регистрируются в Росреестре (ст. 651, ст.674 ГК).

Также согласно статье 246 Гражданского кодекса

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,
осуществляется по соглашению всех ее участников.

То есть либо вы совместно с супругой подписываете договор аренды от имени арендодателя, либо она выдает вам нотариальную доверенность на право сдачи в аренду этого имущества, находящегося в долевой собственности.

Что касается доходов от аренды, то по общему правилу они являются вашими общими доходами и распределяются пропорционально вашим долям:

Статья 248 Гражданского кодекса:

Плоды, продукция и
доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

В связи с этим возможна следующая схема оптимизации:

Как мы видим, соглашением между вами и вашей женой (желательно нотариальным) может быть установлено иное распределение доходов от получаемых доходов, например: вам -95%, жене — 5% (или даже 100% и 0%). Раз такое соглашение предусмотрено законом, то вы имеет полное право его заключить.

Конечно, есть риск, что налоговая может признать это соглашение фиктивным, направленным на уменьшение налогов от сдачи в аренду путем перевода всех доходов на УСН-щика, к тому же учитывая вашу взаимозависимость как мужа и жены. Если возникнут вопросы, то для налоговой надо обосновать, почему вы сделали такое распределение доходов. Как вариант, можете заключить аналогичное соглашение о распределении дохода, если, например, у вас с женой есть квартира или еще какое-нибудь другое имущество в долевой собственности. Сдавать квартиру, естественно, нет необходимости, просто налоговой можно показать его, чтобы было видно, что по части общедолевого имущества вы получаете доходы, по части — жена.

2) Должна ли супруга (физическое лицо), не занимающаяся предпринимательской деятельностью и не получающая доход от сдачи своего имущества в аренду, платить НДФЛ с дохода, полученного супругом-предпринимателем, использующего её долю имущества?
Олег Владимирович

Если у вас будет вышеуказанное соглашение о распределении доходов, то она не будет получать доходов, с которых должна исчислить НДФЛ (но риск налоговых последствий имеется, как я указывал выше).

Также согласно статье 223 НК

1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 — 5 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день:
1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме;

В вашей ситуации все деньги от аренды выплачиваются вам и поступают на ваш счет. Фактически жене деньги не выплачиваются, поручения переводить деньги на ваш счет она не давала. Так что доказать факт получения ей дохода, облагаемого НДФЛ, при предлагаемой схеме сложно.

По части продажи имущества полные и обоснованные ответы даны выше, повторяться не буду.

С уважением, Роман.