Кто несет юридическую ответсвенность за сделку купли-продажи квартиры?

Здравствуйте, Елена.

Если в договоре не будет прописана материальная ответственность в виде штрафа или полного возмещения убытков риэлтора, то никакой ответственности за «чистоту» квартиры он нести не будет.

Гражданский кодекс
Глава 25. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
Статья 393. Обязанность должника возместить убытки
1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Статья 394. Убытки и неустойка
1. Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.
Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.
2. В случаях, когда за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена ограниченная ответственность (статья 400), убытки, подлежащие возмещению в части, не покрытой неустойкой, либо сверх ее, либо вместо нее, могут быть взысканы до пределов, установленных таким ограничением.

Ответственность нотариуса застрахована, он несет ответственность за свои действия.

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»

Статья 18. Страхование деятельности нотариуса, занимающегося частной
практикой
Нотариус, занимающийся частной практикой, обязан заключить договор или договоры страхования гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им нотариальной деятельности со страховой организацией, аккредитованной Федеральной нотариальной палатой. Основные требования к условиям договора страхования гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им нотариальной деятельности устанавливаются настоящей статьей. Дополнительные требования к условиям договора страхования гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им нотариальной деятельности определяются Федеральной нотариальной палатой. Нотариус не вправе выполнять свои обязанности и совершать нотариальные действия без заключения указанного договора страхования гражданской ответственности.
Объектом страхования по договору страхования гражданской ответственности являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, по обязательствам, возникающим вследствие причинения имущественного вреда гражданину или юридическому лицу, обратившимся за совершением нотариального действия, и (или) третьим лицам при осуществлении нотариальной деятельности.

За правильность составления договора, если договор составляется нотариусом, нотариус несет ответственность, но не за «чистоту квартиры».

Нотариус проверяет наличие залогов, это можете сделать и Вы запросив выписку из Росреестра на эту квартиру

С уважением! Г.А. Кураев

Здравствуйте, Елена!

Риэлтор может проверить квартиру по открытым источникам.

В частности, можно запросить выписку из ЕГРП на любой объект недвижимости, из которой будет видно, кто является собственником квартиры, имеются ли какие-либо обременения на квартире.

Кроме того, можно запросить выписку из ЕГРП в виде истории переходов права.

Из такой выписки будет видно, кто ранее являлся собственником квартиры. Возможно, что квартира каждый месяц перепродавалась, что сразу наведёт на мысли о том, что от квартиры «избавлялись», и потребует проведения дополнительной проверки (в отношении оснований перехода права у бывших собственников).

Также проверить квартиру можно через сайт службы приставов (не наложен ли арест), официальные сайты судов (по данным собственников) и т.д.

100%-ной гарантии чистоты сделки такая проверка не даёт, но всё же даёт некоторую уверенность в том, что явных и очевидных признаков «нечистой» сделки нет.

Что касается нотариуса, то он гарантирует только удостоверение самого договора, а именно, что договор подписывается именно этими сторонами, что они выразили своё добровольное волеизъявление на подписание договора.

А юридическую чистоту сделки нотариус никак не проверяет и, естественно, не гарантирует.

мы планируем купить квартиру? риелтор говорит, что может проверить юридическую «чистоту» квартиры? Вопрос- насколько достоверно риелтор может получить эту информацию? И кто несет юридическую ответсвенность за сделку?
Елена

Добрый день.

1. Проверить юридическую чистоту Вы можете и сами, причем это будет надежнее — достаточно сделать выписку из реестре, где будет отражено, находится ли квартира под арестом, залогом, есть ли какие-либо ограничения на ней или нет. Поэтому проще и дешевле все сделать самим.

При этом отмечу, что никакой ответственности риелтор все равно нести не будет, если вдруг потом выяснится, что на самом деле есть ограничения по квартире.

2. Также рекомендую уточнить не была ли квартира приобретена в браке, если в браке — нужно согласие второго супруга.

СК РФ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

3. Если квартира участвовала в приватизации — нужно уточнить нет ли лиц, которые отказывались от приватизации, в этом случае они будут иметь пожизненное право проживания в квартире.

КонсультантПлюс: примечание.
Статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ установлено, что действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ признана частично не соответствующей Конституции РФПостановлением Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Елена, здравствуйте. Вы собираетесь нотариально удостоверять сделку? То, что квартира свободна от зарегистрированных обременений, Вы можете узнать и сами, заказав выписку из ЕГРП на объект недвижимости. В случае, если сделка не будет нотариально удостоверяться, её законность проверяет гос. регистратор (сотрудник Росреестра).

Согласно ст.31 ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

1. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

Федеральный орган в области государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на предприятие как имущественный комплекс, объект недвижимого имущества, расположенный на территории более одного регистрационного округа, в Едином государственном реестре прав, за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав и уклонение от государственной регистрации прав на данные объекты недвижимого имущества,за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

При государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не несут ответственность за законность сделки.

2. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

Согласно ст.31.1. закона

1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.
3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Если сделка удостоверена нотариусом, то ответственность за её законность возлагается на нотариуса. В соответствии со ст.17 «Основ зак-ва о нотариате»

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.
Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за реальный ущерб, причиненный неправомерным отказом в совершении нотариального действия, а также разглашением сведений о совершенных нотариальных действиях.
Вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в случаях, указанных в частях первой и второй настоящей статьи, возмещается за счет страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, или в случае недостаточности этого страхового возмещения — за счет страхового возмещения по договору коллективного страхования гражданской ответственности нотариуса, заключенного нотариальной палатой, или в случае недостаточности последнего страхового возмещения — за счет личного имущества нотариуса, или в случае недостаточности его имущества — за счет средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты.
Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность также за вред, виновно причиненный его работниками или лицом, временно замещающим нотариуса, при исполнении ими обязанностей, связанных с осуществлением нотариальной деятельности. Нотариус, занимающийся частной практикой, вправе предъявить лицу, временно его замещавшему, регрессный иск в размере вреда, причиненного по вине такого лица и возмещенного за счет личного имущества нотариуса.
Государство, органы государственной власти не несут ответственность за вред, причиненный действиями (бездействием) нотариуса, занимающегося частной практикой.
Государство несет ответственность за вред, причиненный действиями (бездействием) нотариуса, работающего в государственной нотариальной конторе, в соответствии со статьей 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При определении размера причиненного действиями (бездействием) нотариуса вреда, связанного с применением последствий недействительности сделки, предмет которой подлежал оценке, общий размер ответственности нотариуса в связи с признанием сделки недействительной не может превышать итоговую величину стоимости предмета оценки, данную ему ее участниками (сторонами).
Нотариус несет дисциплинарную ответственность за нарушения, предусмотренные Кодексом профессиональной этики нотариусов в Российской Федерации.

Вопрос- насколько достоверно риелтор может получить эту информацию?
Елена

Елена, данную информацию вы вправе получить сами, взяв выписку в Росреестре из ЕГРП, в ней будет содержаться вся информация по квартире, находится она в залоге или нет, кто собственник и как давно.

Более того, как правило договор с агентом имеет формулировку: «консультационные услуги и сбор документов, т.е. на основании данной формулировки к отв-ти вы агента привлечь не сможете

И кто несет юридическую ответсвенность за сделку? насколько подпись нотариуса гарантирует, что купленная квартира не находится под залогом, не под кредитом и т.д.?
Елена

Елена, нотариус можете заверить подписи на договоре, и содержание догвоора на основании представленных документов ( св-во о праве собственности, приостанавливающие документы

Елена, если квартира была приобретена с использованием ипотечных средств, то следовательно она будет в залоге, ол чем будет содержаться информация в ЕГРП, также данную выписку вы можете заказать на сайте Росреестра: rosreestr.ru/wps/portal/.

Более того, Вам необходимо запросить у продавца выписку из домовой книги, что там никто не зарегистрирован, выписку туже из ЕГРП, что квартира не обременена, выписку из ПНД, что собственник не состоит на учете, согласие супруги(а), если квартира была приобретена в браке, согласие органов опеки, если собственник (сособственник) несовершеннолетний, справку об отсутствии задолженности по ЖКУ, св-во о праве собственности, документы в связи с чем возникло право собственности ( договор купли- продажи, дарения, наследство) Если с ними все хорошо, то спокойно можете приобретать квартиру.

если квартира будет находится в залоге, то потребуется не договор купли- продажи, а договор переустйпки прав требования и данный договор возможно заключить только с согласия банка, так что в этом пане переживать не стоит, т.к. обремененную квартиру без письменного согласия банка, Росреестр не пропусти к сделке