108 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

108 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Гражданское право

Возможно ли досрочное расторжение договора аренды?

Добрый день. В проекте договора аренды коммерческой недвижимости есть пункты относительно досрочного расторжения по инициативе арендатора. Прошу оценить, нет ли в этих пунктах противоречий или подводных камней, чтобы в дальнейшем можно было расторгнуть договор во внесудебном порядке:

"4.4. Арендатор обязан:

4.4.11. письменно уведомить АРЕНДОДАТЕЛЯ о намерении досрочно прекратить ДОГОВОР (когда такое прекращение допускается законом или ДОГОВОРОМ) не позднее, чем за один месяц до даты освобождения ПОМЕЩЕНИЯ."

6.5. По требованию АРЕНДАТОРА ДОГОВОР может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

6.5.1. АРЕНДОДАТЕЛЬ не предоставляет ПОМЕЩЕНИЕ в пользование АРЕНДАТОРУ либо создает препятствия пользованию ПОМЕЩЕНИЕМ в соответствии с условиями ДОГОВОРА или назначением ПОМЕЩЕНИЯ;

6.5.2. ПОМЕЩЕНИЕ в силу обстоятельств, за которые АРЕНДАТОР не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

6.5.3. АРЕНДОДАТЕЛЬ создает АРЕНДАТОРУ препятствия в пользовании ПОМЕЩЕНИЕМ в соответствии с условиями ДОГОВОРА.

6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин".

14 Сентября 2016, 07:21, вопрос №1376601

Уточнение клиента

Всех благодарю за ответы. Да, существенная оговорка, что договор заключается на 11 месяцев, то есть срок действия определен.

14 Сентября 2016, 11:07
389 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
36%
Юрист - Евгений
15889
ответов
4360
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 15889ответов
  • 4360отзывов

Добрый день!

проекте договора аренды коммерческой недвижимости есть пункты относительно досрочного расторжения по инициативе арендатора. Прошу оценить, нет ли в этих пунктах противоречий или подводных камней, чтобы в дальнейшем можно было расторгнуть договор во внесудебном порядке:
Инна

Досрочное расторжение договора предусмотрено:

ст. 619 ГК РФ: По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
,
6.5. По требованию АРЕНДАТОРА ДОГОВОР может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
Инна

Тут уже указан судебный порядок. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно, если такое предусмотрено договором. У Вас такое есть. Соответственно ничего противоречивого я тут не вижу.

14 Сентября 2016, 07:25
q Отблагодарить
0 0
15889
ответов
4360
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
4.4.11. письменно уведомить АРЕНДОДАТЕЛЯ о намерении досрочно прекратить ДОГОВОР (когда такое прекращение допускается законом или ДОГОВОРОМ) не позднее, чем за один месяц до даты освобождения ПОМЕЩЕНИЯ."
Инна

Данный пункт соответствует закону:

ст. 610 ГК РФ:2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
14 Сентября 2016, 07:32
15889
ответов
4360
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
то есть у Вас должно быть указано, в каких случаях можно прекратить договор
Белкина Екатерина

Если договор заключен на неопределенный срок, то возможность предусмотрена законом

Данный пункт соответствует закону:
Урванцев Евгений
14 Сентября 2016, 09:03
15889
ответов
4360
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
Всех благодарю за ответы. Да, существенная оговорка, что договор заключается на 11 месяцев, то есть срок действия определен.
Инна

Тогда, как указала выше Екатерина Белкина, необходимо дополнить договор о том, что арендатор/арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора, предупредив в срок, указанный в п.4.4.11

14 Сентября 2016, 11:14
получен
гонорар
27%
Юрист - Сергей
8,8
Рейтинг Правовед.ru
7120
ответов
2913
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

Как указано в ст. 620 Гражданского кодекса РФ,

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В приведенной статье речь идет о расторжении договора по требованию арендатора в судебном порядке. То есть в случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем о расторжении договора.

А в Вашем договоре (пункт 6.6) предусмотрено право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть без обращения в суд:

6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин".
Инна

В этом случае договор будет считаться расторгнутым через месяц после получения арендодателем заявления арендатора о расторжении договора (или в иной срок, превышающий месяц, если такой срок будет указан в уведомлении арендатора).

14 Сентября 2016, 07:33
q Отблагодарить
0 0
8,8
Рейтинг Правовед.ru
7120
ответов
2913
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

А меня, откровенно говоря, условие пункта 4.4.1 проекта Договора совсем не смущает.

Ведь в пункте 6.6 как раз и предусмотрено «такое прекращение» Договора:

«6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин».

14 Сентября 2016, 11:38
8,8
Рейтинг Правовед.ru
7120
ответов
2913
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
4.4. Арендатор обязан:
4.4.11. письменно уведомить АРЕНДОДАТЕЛЯ о намерении досрочно прекратить ДОГОВОР (когда такое прекращение допускается законом или ДОГОВОРОМ) не позднее, чем за один месяц до даты освобождения ПОМЕЩЕНИЯ.

6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин".

В пункте 4.4.11 говорится о том, что Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о намерении досрочно прекратить договор, когда такое прекращение допускается (в частности) договором не позднее, чем за один месяц...

Пунктом 6.6 как раз «такое допускается договором» (и с учетом пункта 4.4.11). В чём тут противоречие???

14 Сентября 2016, 22:27
получен
гонорар
36%
Юрист - Екатерина
1612
ответов
902
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 1612ответов
  • 902отзыва
  • эксперт

А я не соглашусь с коллегами

4.4.11. письменно уведомить АРЕНДОДАТЕЛЯ о намерении досрочно прекратить ДОГОВОР (когда такое прекращение допускается законом или ДОГОВОРОМ) не позднее, чем за один месяц до даты освобождения ПОМЕЩЕНИЯ."
Инна

то есть у Вас должно быть указано, в каких случаях можно прекратить договор

6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин".
Инна

Сейчас у Вас установлено ограничение на внесудебное расторжение по п.6.5, например, при невозможности пользования помещением.

Толкование п.6.6 — речь идёт о расторжении «без объяснения причин», но ссылка на п.4.4.11, которую можно толковать как порядок расторжения (предупреждение за 1 месяц), а можно и как ограничение указанными в п.4.4.11 случаями.

Советую переформулировать так, чтобы было однозначно понятно, в каких случаях можно расторгнуть, порядок уведомления и расторжения, и дата, с которой не начисляется арендная плата в этом случае.

14 Сентября 2016, 08:59
q Отблагодарить
0 0
Инна
клиент, г. Красноярск

Екатерина, именно это меня и смутило - фраза в скобках пункта 4.4.11. (когда такое прекращение допускается законом или ДОГОВОРОМ). Если убрать эту фразу и оставить так, то будет более однозначно?

"4.4.11. письменно уведомить АРЕНДОДАТЕЛЯ о намерении досрочно прекратить ДОГОВОР не позднее, чем за один месяц до даты освобождения ПОМЕЩЕНИЯ."

"6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин".

14 Сентября 2016, 11:11
1612
ответов
902
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
«4.4.11. письменно уведомить АРЕНДОДАТЕЛЯ о намерении досрочно прекратить ДОГОВОР не позднее, чем за один месяц до даты освобождения ПОМЕЩЕНИЯ.» «6.6. АРЕНДАТОР также вправе с учетом содержания п. 4.4.11. ДОГОВОРА досрочно расторгнуть ДОГОВОР в любое время по любым иным причинам, помимо предусмотренных в п. 6.5. ДОГОВОРА, или без объяснения причин».
Инна

Инна, если Вы согласны с тем, что во внесудебном порядке по обстоятельствам, указанным в п.6.5, не расторгнете, тогда нормально.

Я бы предложила ещё скорректировать «6.6.АРЕНДАТОР также вправе в порядке, указанном в п. 4.4.11. ДОГОВОРА....»

14 Сентября 2016, 11:26
1612
ответов
902
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
А меня, откровенно говоря, условие пункта 4.4.1 проекта Договора совсем не смущает.
Берестов Сергей

зря не смущает.

п.6.6. ссылается на п.4.4.11 «с учетом содержания», а в п.4.4.11 речь о ситуациях, которые должны быть предусмотрены в договоре. Если прямо не указано, в каких случаях прекращается договор по инициативе арендатора, то при желании Арендатора расторгнуть «без объяснения причин» ему может быть отказано именно на том основании, что прямо это договором не предусмотрено. В судебном порядке, возможно, сможет подтвердить право на досрочное расторжение, но не обязательно

А при досудебном расторжении отношения часто уже испорчены и вторая сторона пытается найти хоть какой-то аргумент, пусть и весьма спорный, чтобы отказать. Речь именно о том, чтобы стараться не допустить спорного толкования.

14 Сентября 2016, 18:14
1612
ответов
902
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Пунктом 6.6 как раз «такое допускается договором» (и с учетом пункта 4.4.11). В чём тут противоречие???
Берестов Сергей

Сергей, вот это и есть пример того, что надо формулировать договор, чтобы не допускать возможности таких споров. Я вижу, что сторона, которая не захочет добровольно расторгать, будет утверждать, что п.4.4.11 — это не «в частности», а «исключительно» закон или договор, и будет говорить, что п.6.6 сам по себе такие случаи не устанавливает, и стороны в договоре не установили.

И тогда Арендатор идёт в суд и там доказывает, что толковать нужно только так, как говорите Вы. И с чем я, кстати, не очень спорю. Но думаю, никто не может обещать на 100%, что суд вынесет решение в пользу арендатора. А в данный момент задача другая — предусмотреть подобный спор, пока есть возможность. На практике такие споры почти всегда, потому что отношения плохие, и не просто на компромисс не идут, но из принципа готовы зацепиться за любую мелочь. Да и на Правоведе много вопросов было, кстати, именно в связи с досрочным расторжением договора аренды — это же основание продолжать начислять арендную плату.

14 Сентября 2016, 23:14
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

108 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут