300 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

300 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

На что обратить внимание при покупке квартиры через подрядчика, при заключении договора с застройщиком?

Добрый день!

Планирую приобрести квартиру в новостройке через подрядчика по электрике. Дом сдается раньше срока. Застройщик добросовестный. Заключение дду непосредственно с застройщиком, регистрация в росреестре. Оплата на счет застройщика после реггистрации дду. Какие риски? На что обратить внимание?

11 Сентября 2016, 18:55, вопрос №1374022
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (1)

Юрист - Сергей
8,8
Рейтинг Правовед.ru
3086
ответов
1030
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Мурманск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемая Ольга! Если Вы уже заключили ДДУ, то основные моменты Вы уже озвучили. Но все-таки перед заключением ДДУ Вы должны были ознакомиться с проектной документацией, убедиться в праве собственности или аренды застройщиком соответствующего строительного участка, в том, что строительство разрешено данному застройщику. Помимо всего прочего застройщик должен Вам предоставить документы по страхованию своей ответственности на случай банкротства, невозможности достроить объект долевого участия: 1 залог;2 поручительство банка; 3 страхование гражданской ответственности застройщика за
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого
помещения участнику долевого строительства. В ДДУ часто застройщик указывает, что участник ознакомлен с документами страхования, не передавая их на ознакомление.

1. Уплата цены договора производится путем внесения
платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый
годами, месяцами или неделями. Риск при платеже частями — к концу строительства квартира будет дороже, чем при единовременном платеже. Просрочка платежа чревата штрафными санкциями в Ваш адрес.

2. Срок, который предусмотрен договором должен быть
единым для участников долевого строительства дома или блок-секции. Риск — просрочка сдачи. Можете требовать неустойку (пеню) (как физлицо) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

3. Качество должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Риск — получить товар не того качества. Тогда требовать на Ваше усмотрение:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2)соразмерного уменьшения цены договора; 3)возмещения своих расходов на устранение недостатков.

4. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет со дня передачи объекта участнику ДУ. Риск — указание других условий начала гарантийного срока. Требовать строгого соответствия ФЗ-214.

5. Прием квартиры. Передача разрешается только после разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Состояние строго должно соответствовать ДДУ. Отступления от регламентов и ДДУ дает Вам право не подписывать передаточный акт. При необоснованном отказе от подписания акта в течение двух месяцев — застройщик делает односторонний акт передачи, со всеми вытекающими последствиями, в том числе по гарантийным срокам. При превышении площади квартиры доплачивать Вы не обязаны, при предоставлении квартиры меньшей площади имеете право требовать уменьшения стоимости. Вопрос сложный по приемке квартиры, поэтому многие нанимают подготовленных в этом отношении людей.

11 Сентября 2016, 21:13
q Отблагодарить
0 0
Ольга
клиент

Спасибо за подробный ответ! По дду все понятно. Если возможно уточните риски, связанные с тем, что подрядчик у меня выступает посредником, но в заключении договора не участвует. Застройщик будет рассчитываться с подрядчиком сам после оплаты мной дду. Квартира сейчас забронирована за подрядчиком. Договор именно долевого участия будет, не цессия

11 Сентября 2016, 21:22
8,8
Рейтинг Правовед.ru
3086
ответов
1030
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Мурманск
Общаться в чате

Чтобы ответить на Ваш вопрос надо определиться в каких пределах подрядчик Ваш посредник: по договору поручения, комиссии или агентскому договору. Либо он действует в Вашем интересе без поручения?

11 Сентября 2016, 23:19
Ольга
клиент

без поручения. Квартира не оформлена на подрядчика, а закреплена за ним застройщиком (бартер). Если подрядчик не выполнит свои обязательства перед застройщиком, касается ли это меня, ведь квартира фактически будет приобретена по дду?

12 Сентября 2016, 07:01
8,8
Рейтинг Правовед.ru
3086
ответов
1030
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Мурманск
Общаться в чате

Здравствуйте, Ольга! В силу ФЗ-214 обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержатели) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности,
или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В силу ГК РФ Вы, как залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет: страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает; причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога,
прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом,
вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд,
реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных
законом; причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами; имущества,
причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства,
право требовать исполнения которого является предметом залога.

В этих случаях Вы вправе требовать причитающиеся Вам денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, т.е. непосредственно от застройщика, если иное не предусмотрено законом или договором.

Т.е. если будущая квартира не является собственностью подрядчика, право требования у Вас возникает к застройщику. А застройщик сам пусть разбирается с подрядчиком.

12 Сентября 2016, 10:28
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

300 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут