244 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

244 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Покупка квартиры через аукцион

Добрый день.

Имею большое желание приобрести квартиру через торги, организуемые ГУП "Моссоцгарантия" через электронную торговую площадку Сбербанк-АСТ. В сведениях на интересующий меня лот обнаружил, что квартира имеет обременения: 1) "ипотека в силу закона", 2) "рента".

Наличие обременения "рента", в ситуации, когда немощные бабушки или дедушки передают квартиры по одноимённому договору на соответствующих условиях, я могу понять и принять, но "ипотека в силу закона" вызывает недоумение.

Имеет ли право "Моссоцгарантия" (в лице юридической службы) выходить на торги с юридически неподготовленным объектом, имеющим обременения? Это законно?

Ситуация складывается интересная: выходя на аукцион, участников вроде бы и предупреждают о том, что обременения есть, но в проекте договора купли-продажи, составленным юристами "Моссоцгарантии", однозначно указано

"п.7 квартира до настоящего времени правами третьих лиц не обременена, в споре, под арестом и запрещением не состоит".

Победитель аукциона должен будет перечислить "Моссоцгарантии" серьёзную сумму (в моём случае - последние деньги), и лишь после этого начнётся процедура переоформления документов. Если в этот момент, когда ты уже без денег, но ещё не с квартирой, возникнут какие-либо неожиданности связанные именно с обременениями? Какой из вариантов развития событий самый неблагоприятный? Что сделать сейчас? Как подстраховаться? Помогите пожалуйста.

В ходе телефонных переговоров, специалист юридического отдела уверил меня, что для "Моссоцгарантии" снять* обременения не составляет труда ибо единственным собственником квартиры, после исполнения договора ренты, является Москва, а заранее они этого не делают только из-за того, чтобы два раза в регистрационную палату не ездить. Якобы, ими будут сняты все обременения "за один раз" - имеется ввиду совместная поездка в регистрационную палату победителя аукциона и представителя юридического отдела (для оформления квартиры на нового владельца). Мне говорят, мол такая у них практика. Это законно?

* а лет десять назад, когда оформлялся договор ренты, с ныне уже покойным, прежним владельцем, регистраторы смогли установить указанные выше обременения - "автоматом галочки поставили". На каком основании могли так действовать регистраторы? Это законно?

Спасибо за внимание.

Всего доброго.

Сергей

10 Сентября 2016, 13:42, вопрос №1373211
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

Юрист - Илья
9,8
Рейтинг Правовед.ru
6301
ответ
2467
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Калининград
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Сергей.

Обычно «ипотека в силу закона» возникает в случае если квартира куплена, но деньги за нее не оплачены. Что говорит сотрудник продавца по этому поводу?

10 Сентября 2016, 14:00
q Отблагодарить
0 0
Сергей
клиент, г. Москва

Илья, юрист этой организации говорит, что давным-давно, ещё при оформлении договора ренты с прежним старичком-владельцем (он скончался года два назад) квартиры, регистраторы палаты автоматически выставляли обременения. Якобы ничего страшного в этом нет. Напрямую ответа об ипотеке не последовало.

10 Сентября 2016, 14:06
9,8
Рейтинг Правовед.ru
6301
ответ
2467
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате
Якобы ничего страшного в этом нет. Напрямую ответа об ипотеке не последовало.
Сергей

Возможно имеет смысл взять выписку из ЕГРП, дело в том, что если оплата полностью не прошла, залог сохранится. Кроме того, неплохо бы узнать побольше об этой бабушке, не оспаривают ли родственники ренту и т.п. Возможно стоит сходить по адресу и пообщаться с соседями, а также посмотреть (по фамилии бабушки и по месту нахождения квартиры) в районном суде наличие исков, посмотреть данные приставов и т.п.

10 Сентября 2016, 14:18
Юрист - Татьяна
6362
ответа
2573
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Сергей!

«ипотека в силу закона» вызывает недоумение.
Сергей

Есть ипотека в силу договора (когда заключается договор залога объекта недвижимости), а есть ипотека в силу закона (когда залог возникает в силу норм закона, к примеру, обеспечение кредитных обязательств без договора, а в силу ст. 77 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Имеет ли право «Моссоцгарантия» (в лице юридической службы) выходить на торги с юридически неподготовленным объектом, имеющим обременения? Это законно?
Сергей

Вполне. Поскольку эта организация реализует имущество должников (банкротов). А должники по ипотечным кредитам, к примеру, всегда владеют обременённым имуществом. Конечно, по правилам, надо бы сначала обременение снять… Но ведь вот загвоздка — обременение может быть снято только в случае удовлетворения требований кредитора в полном объёме. А пока объект недвижимости не продан и деньги от его реализации не получены, такие требования не удовлетворены… И обременение не снимается.

Но это всё решается после сделки очень быстро и без проблем.

в проекте договора купли-продажи, составленным юристами «Моссоцгарантии», однозначно указано «п.7 квартира до настоящего времени правами третьих лиц не обременена, в споре, под арестом и запрещением не состоит».
Сергей

А вот это уже неправильно! Я понимаю, что выходить на торги с обременённым объектом — это снижать его стоимость. Но если покупателя напрягает это условие договора, то лучше описать именно так, как есть, что «предмет договора находится под обременением, которой продавец обязуется снять в момент обращения в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект на покупателя». То есть, лучше сразу указать в договоре, что квартира не свободна от прав третьих лиц. Это существенно.

специалист юридического отдела уверил меня, что для «Моссоцгарантии» снять* обременения не составляет труда ибо единственным собственником квартиры, после исполнения договора ренты, является Москва, а заранее они этого не делают только из-за того, чтобы два раза в регистрационную палату не ездить. Якобы, ими будут сняты все обременения «за один раз» — имеется ввиду совместная поездка в регистрационную палату победителя аукциона и представителя юридического отдела (для оформления квартиры на нового владельца). Мне говорят, мол такая у них практика. Это законно?
Сергей

Да, всё правильно. Так и делается.

Победитель аукциона должен будет перечислить «Моссоцгарантии» серьёзную сумму (в моём случае — последние деньги), и лишь после этого начнётся процедура переоформления документов. Если в этот момент, когда ты уже без денег, но ещё не с квартирой, возникнут какие-либо неожиданности связанные именно с обременениями? Какой из вариантов развития событий самый неблагоприятный? Что сделать сейчас? Как подстраховаться? Помогите пожалуйста.
Сергей

Попробуйте застраховать сделку. Других вариантов «подстраховаться», наверно, нет...

Удачи!

10 Сентября 2016, 14:14
q Отблагодарить
1 0
6362
ответа
2573
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
ещё при оформлении договора ренты с прежним старичком-владельцем (он скончался года два назад) квартиры, регистраторы палаты автоматически выставляли обременения. Якобы ничего страшного в этом нет. Напрямую ответа об ипотеке не последовало.

Всё понятно. Нет рисков!

На самом деле, договор ренты с пожизненным содержанием порождает право собственности рентодателя на объект недвижимости с обременением — ипотека в силу закона. То есть, обязательство по уплате ренты является тем самым долгом, который порождает ипотеку в силу закона.

Не переживайте.

Квартира реально свободна от прав третьих лиц. Обременение будет снято по заявлению нынешнего собственника (ГФЗ Москва) в лице законного представителя (Моссоцгарантия) перед тем, как подать заявление о переходе права на Вас как на покупателя.

10 Сентября 2016, 14:19
6362
ответа
2573
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Возможно стоит сходить по адресу и пообщаться с соседями, а также посмотреть (по фамилии бабушки и по месту нахождения квартиры) в районном суде наличие исков, посмотреть данные приставов и т.п.
Казаков Илья

В принципе, лишним не будет. Для собственного спокойствия.

10 Сентября 2016, 14:20
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

244 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут