Покупка квартиры через аукцион

Question

Добрый день. Имею большое желание приобрести квартиру через торги, организуемые ГУП "Моссоцгарантия" через электронную торговую площадку Сбербанк-АСТ. В сведениях на интересующий меня лот обнаружил, что квартира имеет обременения: 1) "ипотека в силу закона", 2) "рента". Наличие обременения "рента", в ситуации, когда немощные бабушки или дедушки передают квартиры по одноимённому договору на соответствующих условиях, я могу понять и принять, но "ипотека в силу закона" вызывает недоумение. Имеет ли право "Моссоцгарантия" (в лице юридической службы) выходить на торги с юридически неподготовленным объектом, имеющим обременения? Это законно? Ситуация складывается интересная: выходя на аукцион, участников вроде бы и предупреждают о том, что обременения есть, но в проекте договора купли-продажи, составленным юристами "Моссоцгарантии", однозначно указано "п.7 квартира до настоящего времени правами третьих лиц не обременена, в споре, под арестом и запрещением не состоит". Победитель аукциона должен будет перечислить "Моссоцгарантии" серьёзную сумму (в моём случае - последние деньги), и лишь после этого начнётся процедура переоформления документов. Если в этот момент, когда ты уже без денег, но ещё не с квартирой, возникнут какие-либо неожиданности связанные именно с обременениями? Какой из вариантов развития событий самый неблагоприятный? Что сделать сейчас? Как подстраховаться? Помогите пожалуйста. В ходе телефонных переговоров, специалист юридического отдела уверил меня, что для "Моссоцгарантии" снять* обременения не составляет труда ибо единственным собственником квартиры, после исполнения договора ренты, является Москва, а заранее они этого не делают только из-за того, чтобы два раза в регистрационную палату не ездить. Якобы, ими будут сняты все обременения "за один раз" - имеется ввиду совместная поездка в регистрационную палату победителя аукциона и представителя юридического отдела (для оформления квартиры на нового владельца). Мне говорят, мол такая у них практика. Это законно? * а лет десять назад, когда оформлялся договор ренты, с ныне уже покойным, прежним владельцем, регистраторы смогли установить указанные выше обременения - "автоматом галочки поставили". На каком основании могли так действовать регистраторы? Это законно? Спасибо за внимание. Всего доброго. Сергей

Илья Казаков · Answer

Добрый день, Сергей. Обычно «ипотека в силу закона» возникает в случае если квартира куплена, но деньги за нее не оплачены. Что говорит сотрудник продавца по этому поводу?

Татьяна Андреева · Answer

Здравствуйте, Сергей! «ипотека в силу закона» вызывает недоумение. Сергей Есть ипотека в силу договора (когда заключается договор залога объекта недвижимости), а есть ипотека в силу закона (когда залог возникает в силу норм закона, к примеру, обеспечение кредитных обязательств без договора, а в силу ст. 77 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Имеет ли право «Моссоцгарантия» (в лице юридической службы) выходить на торги с юридически неподготовленным объектом, имеющим обременения? Это законно? Сергей Вполне. Поскольку эта организация реализует имущество должников (банкротов). А должники по ипотечным кредитам, к примеру, всегда владеют обременённым имуществом. Конечно, по правилам, надо бы сначала обременение снять… Но ведь вот загвоздка — обременение может быть снято только в случае удовлетворения требований кредитора в полном объёме. А пока объект недвижимости не продан и деньги от его реализации не получены, такие требования не удовлетворены… И обременение не снимается. Но это всё решается после сделки очень быстро и без проблем. в проекте договора купли-продажи, составленным юристами «Моссоцгарантии», однозначно указано «п.7 квартира до настоящего времени правами третьих лиц не обременена, в споре, под арестом и запрещением не состоит». Сергей А вот это уже неправильно! Я понимаю, что выходить на торги с обременённым объектом — это снижать его стоимость. Но если покупателя напрягает это условие договора, то лучше описать именно так, как есть, что «предмет договора находится под обременением, которой продавец обязуется снять в момент обращения в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект на покупателя». То есть, лучше сразу указать в договоре, что квартира не свободна от прав третьих лиц. Это существенно. специалист юридического отдела уверил меня, что для «Моссоцгарантии» снять* обременения не составляет труда ибо единственным собственником квартиры, после исполнения договора ренты, является Москва, а заранее они этого не делают только из-за того, чтобы два раза в регистрационную палату не ездить. Якобы, ими будут сняты все обременения «за один раз» — имеется ввиду совместная поездка в регистрационную палату победителя аукциона и представителя юридического отдела (для оформления квартиры на нового владельца). Мне говорят, мол такая у них практика. Это законно? Сергей Да, всё правильно. Так и делается. Победитель аукциона должен будет перечислить «Моссоцгарантии» серьёзную сумму (в моём случае — последние деньги), и лишь после этого начнётся процедура переоформления документов. Если в этот момент, когда ты уже без денег, но ещё не с квартирой, возникнут какие-либо неожиданности связанные именно с обременениями? Какой из вариантов развития событий самый неблагоприятный? Что сделать сейчас? Как подстраховаться? Помогите пожалуйста. Сергей Попробуйте застраховать сделку. Других вариантов «подстраховаться», наверно, нет... Удачи!