Здравствуйте!
Приобрели квартиру по ДДУ. Идет подписание актов приема-передачи. На какой стадии участники долевого строительства могут принимать участие в голосовании собственников жилого дома по выбору УК и тарифов на содержание дома? После подписания акта приема-передачи или после разрешения на ввод в эксплуатацию или после получения свидетельства о праве собственности? Если можно, дайте ответ со ссылками на законы и т.п.
Здравствуйте, Павел!
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирают собственники помещений многоквартирного дома.
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений многоквартирного дома обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.
Согласно п. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на введение многоквартирного дома в эксплуатацию, орган местного самоуправления размещает извещение об открытом конкурсе в сети Интернет и не позднее сорока дней с даты размещения такого извещения проводит открытый конкурс по выбору управляющей компании.
Руководствуясь изложенным, выбор дольщиками, не вступившими в права собственности, управляющей компании вместо установленного законом открытого конкурса, в зависимости от ситуации, будет либо являться навязанным застройщиком, либо договор управления многоквартирным домом при таких обстоятельствах может быть признан судом недействительным.
Определять способ управления многоквартирным домом и выбирать управляющую компанию Вы имеете право только после вступления в права собственности. При этом следует иметь в виду, что с 15 июля 2016 года вместо выдачи свидетельств о праве собственности осуществляется однократная бесплатная выписка из ЕГРН (впоследствии при необходимости придется заказывать выписку из ЕГРН за плату).
На какой стадии участники долевого строительства могут принимать участие в голосовании собственников жилого дома по выбору УК и тарифов на содержание дома?
Павел
Здравствуйте. Не соглашусь с коллегой. Не нужно вступать в право собственности. Вернее не обязательно.
Суды при решении таких вопросов допускают участие в управлении домом в том, числе и по участию в ОС на стадии когда вы получили акт приёма-передачи помещения.
Судебную практику сейчас поищу. Но если вкратце, по ст. 153 ЖК РФ обязанность по оплате возникает с момента передачи помещения и владеть по акту можно фактически, так как с этого момента во владение квартира передаётся и от застройщика квартира уходит, а регистрация права это формальность.
Вот Вам как пример первое попавшееся решение:
Апелляционное определение Московского городского суда от 06.08.2015 по делу N 33-26702/15
При этом судом также было учтено и то обстоятельство, что право собственности на помещения в многоквартирном доме по указанному выше адресу у большинства физических и юридических лиц возникло на основании договоров долевого участия. На период проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, право собственности на объекты недвижимости в установленном законом порядке было оформлено не у всех участников долевого строительства, однако, это не лишало лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по указанным в повестке дня общего собрания вопросам.
Так что как видите принимать участие могут и те, кто по акту принял, а не только собственники. Коллега не прав.
Что касается перевыборов, тут если договор заключен уже с УК и именно от застройщика, Вы можете подать в адм-ию заявление о выборе УК или же провести своё ОС и перевыбрать УК. От застройщика она временная.
Мы не хотим УК навязанную нам конкурсом и сами хотим выбрать УК.
Павел
У Вас конкурс от адм-ии или от застройщика УК?
В дополнение к ответам коллег, обращаю Ваше внимание на то, что даже если Вам будет навязана УК, то Вы в любое время можете от нее избавиться через изменение способа управления МКД
Кураев Геннадий Александрович
Нет, это не верно, не в любое, а через год если избрана по конкурсу.
Здравствуйте, Павле.
В дополнение к ответам коллег, обращаю Ваше внимание на то, что даже если Вам будет навязана УК, то Вы в любое время можете от нее избавиться через изменение способа управления МКД
Жилищный кодекс РФ
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В подтверждение судебная практика
Позиция ВС РФ: Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления этим домом
Приведенная ниже практика сформирована в период действия п. 3 ст. 450 ГК РФ (до 01.06.2015), однако актуальна и сейчас, поскольку регулирование в данной части не изменилось.
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2012 N 59-В12-5
Право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в этом доме. Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления домом. Это не противоречит общим правилам расторжения договора, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ, согласно которому в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается в соответствии с законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.Подготовлен специалистами АО «Консультант Плюс»
С уважением! Г.А. Кураев
В соответствии со ст. 8 ФЗ РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии со ст 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Спасибо всем за ответы.
Но немного отклонились от вопроса.
Я понял, что с актами можно проводить собрание, а если актов нет, есть только жильцы, которые имеют договор участия в долевом строительстве, то возможно ли провести собрание с указанием этого договора, как документа подтверждающего собственность? Еще раз, квартиры не приняты по причине того, что застройщик еще не устранил выявленные замечания, а конкурс по выбору УК уже подходит к концу.
Разве договор о купле-продаже не является документом для подтверждения собственности на квартиру? Мы не хотим УК навязанную нам конкурсом и сами хотим выбрать УК. Получается, что дольщики лишены возможности провести собрание в новостройке, т.к. в такие сроки (20 дней) невозможно принять квартиру и оформить права собственности, т.к. застройщик медленно устраняет выявленные недостатки.
Есть ли выход из этой ситуации или придется год терпеть УК выбранную по конкурсу?