Вопрос: В июле 2006 г. физлицо заключило договор с застройщиком на приобретение права требования на получение объектов недвижимости (нежилых помещений) в собственность. В договоре указывалось, что оплата происходит в течение 14 дней с момента получения уведомления от застройщика, которое произойдет в период с 01.11.2007 по 01.01.2009. Тогда же, в июле 2006 г., физлицо приобрело векселя российского банка на сумму приобретаемых объектов недвижимости, а застройщик параллельно приобрел у физлица те же векселя с условием оплаты в течение 14 дней с момента получения уведомления от физлица, которое произойдет в период с 01.11.2007 по 01.01.2009. Уведомление от застройщика поступило в сентябре 2008 г., когда объект был достроен, и параллельно между физлицом и застройщиком было подписано соглашение о взаимозачете, в котором обязательство физлица по оплате приобретенного в 2006 г. права требования на объекты недвижимости зачитывалось против оплаты застройщиком приобретенных у физлица в 2006 г. векселей на ту же сумму.
В июле 2007 г. физлицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). В июне 2008 г. ИП получил помещения по акту приема-передачи и начал использовать их в предпринимательской деятельности, осуществляя сдачу в аренду собственного нежилого имущества. ИП применял УСН с объектом налогообложения «доходы».
В 2011 г. ИП планирует прекратить использование помещений в предпринимательской деятельности и продать их (как физлицо).
Подлежат ли налогообложению НДФЛ доходы от продажи нежилых помещений, находившихся в собственности физлица три года и более и используемых им в предпринимательской деятельности?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 19 сентября 2011 г. N 03-04-05/3-673
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного от продажи нежилого помещения, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, и сообщает, что в соответствии с п. 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 23.03.2005 N 45н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с этим сообщаем следующее.
Федеральным законом от 27.12.2009 N 368-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и Федеральный закон „О внесении изменений в главы 23 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона “О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее — Федеральный закон N 368-ФЗ) из пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) были исключены положения, предусматривающие право налогоплательщиков на получение имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц в сумме, полученной при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Указанные изменения, в соответствии с п. 4 ст. 5 указанного Федерального закона, распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 г.
Вместе с этим в соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса (в редакции Федерального закона N 368-ФЗ, распространяющейся на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 г.) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Как следует из письма, физическое лицо использовало нежилое помещение в целях осуществления предпринимательской деятельности, доходы от которой учитывались в рамках упрощенной системы налогообложения.
К доходу, полученному от реализации нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 Кодекса не применяются.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
Алексей, я не юрист, и для меня письмо минфина составлено слишком витиевато. Вы, как юрист трактуя это письмо, можете мне просто ответить: "да" или "нет", должна ли я платить налог или нет (см. мой вопрос выше)?
В случае если физическим лицом к моменту продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, деятельность в качестве индивидуального предпринимателя прекращена, доходы, полученные от продажи такого помещения, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке. Если Ваш объект находится в собственности более 3 лет, вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ. При этом имущественный налоговый вычет не предоставляется.