Как правильно составить договор найма жилья?

Здравствуйте!

Я являюсь военнослужащим, и собираюсь зарегистрироваться с семьей в жилое помещение, принадлежащее моей сестре на праве собственности, при этом она не зарегистрирована в данном помещении.

Вопрос: Как оформить договор найма (какие условия прописать в нем) таким образом, чтобы вселиться в данное помещение не как член семьи собственника, а как простой гражданин (п.1 ст.31 ЖК РФ)?

А также есть ли в данном случае какие-либо нюансы по заполнению Заявления о регистрации по месту жительства ф.6?

Т.е. чтобы потом для решения моего жилищного вопроса суд не посчитал жилую площадь, принадлежащую сестре, как мою.

Заранее большое спасибо!