Договор аренды нежилого помещения

нужна проверка договора аренды. все недостатки предоставленного договора, анализ рисков для арендатора
Денис

Добрый день Денис во первых

1.1.С момента
передачи Арендодателем Помещения
по настоящему Договору Арендатору, Арендатор несет риск случайной гибели, повреждения или кражи оборудования, материалов или инженерных систем, расположенных в
арендуемом Помещении.

Обратите внимание на инженерные строение и коммуникации в помещении, чтоб они были не пожароопасными.

Добрый день, Денис.

В целом стандартный договор.Каких-либо пунктов, нарушающих права арендатора здесь не вижу.

Могу отметить следующее:
1. По поводу ремонта помещения — данный пункт лучше прописать самим — кто за что отвечает.

2.

Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами, в судебном порядке на основании действующего законодательства.

Здесь есть смысл подумать над тем, чтобы конкретно прописать суд, в котором будет рассматривать спор, но здесь сами смотрите

3.

5.4. В случае изменения каких-либо обстоятельств деятельности Стороны
Договора, указанные в п.1.4. обязаны письменно уведомить все Стороны Договора.

Здесь лучше прописать сроки такого уведомления.

4. Возможно также имеет смысл дополнить договор формулировкой о том, что досудебный порядок урегулирования споров является для сторон обязательным.

5. Если планируете в том числе вести диалог по электронной почте, то есть смысл этот момент также прописать в договоре.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, п. 4.3. — срок — 15 апреля уже прошел, дату измените

п. 7.4. — срок уменьшить до 30 дней

главу 6 по срокам проверьте

О судебном порядке рассмотрения споров ничего не нашла, рекомендую данный пункт прописать и определить сразу подсудность, в каком суде будет рассматриваться дело

В целом договор не плохой

Денис, добрый день!

П. 2.1.4. договора содержит условие, которое невыгодно для Арендатора. Имущество, которое будет находится в Помещении Арендодатель сначала имеет право удержать в соответствии с п. 2.1.3., а потом распорядиться им в очень короткий срок- через 5 дней. Советую настаивать на удалении данного пункта.

П.3.8. договора предлагаю в следующей редакции, т.к. на коммунальные услуги скидка видимо не предоставляется:

" 3.8. В случае надлежащего выполнения договора Арендатором, Арендодатель предоставляет скидку в размере 50 % от суммы арендной платы, установленной п. 3.1. настоящего договора, за два последних месяца аренды."

П. 6.1. Если предполагается, что договор заключен на 11 месяцев, то корректней звучит до 24 февраля.

Если договор действует с 25 марта, а подписывается сейчас, то целесообразно включить следующий пункт:

«Действие настоящего договора распространяются на отношение сторон, возникшие до заключения настоящего договора, а именно с 25 марта 2016 года.»

Всего хорошего Вам!

Здравствуйте!

1) п. 2.1.3. об удержании имущества при отказе от оплаты (а «отказ» это или «задержка оплаты» — будет изначально решать арендодатель) или неоднократном (то есть 2 раза и более)неисполнении (ЛЮБОГО) условия договора. Удержание фактически может быть осуществлено только прекращением доступа к помещению. Практика разная есть. В частности, говорится, что если такое условие в договоре есть, то арендодатель вправе запирать от арендатора помещение. Вместе с тем, есть и другая практика: Арендодатель не вправе заблокировать принадлежащее ему помещение, в случае неоплаты арендатором арендной платы, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, в соответствии со ст.619 ГК РФ. (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 г. по делу № А40-145241/12; Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 г. № 13689/12 по делу № А67-3141/2011)Лучше, конечно, это условие убрать. Потому как задержка по оплате — и вы не сможете зайти в помещение. А как суд рассмотрит — не известно, да и убытки «накапают».

2) п. 2.1.4. из той же серии, что обозначено выше. Исключать.

3) п. 2.2.5. следовало бы изменить до вида:

Арендатор обязуется обеспечить беспрепятственный допуск представителей государственных органов надзора, Арендодателя в Помещение для осуществления ими своих должностных функций в рабочее время Арендатора с 9:00 до 19:00 с понедельника до пятницы включительно.

Иначе арендодатель будет приходить «в гости» ночью в воскресенье.

4) Изменить 2.2.6 в такой редакции:

Арендатор обязуется компенсировать Арендодателю в судебном порядке штрафы, оплаченные Арендодателем, за нарушения, допущенные Арендатором в ходе пользования Помещения.

Можно было бы исключить как само собой разумеющееся (арендодатель бы в общем порядке требовал компенсировать причиненные ему убытки, вызванные штрафами предъявленными ему за нарушения арендатора), но можно изменить и оставить. В любом случае, если вы откажетесь что-либо оплачивать, он будет взыскивать компенсацию через суд. Если же оставить как было, то надо помнить о п. 2.1.3. об удержании за неоднократное неисполненеие любого условия.

5) 2.2.7. возложена обязанность по страхованию имущества арендодателя. То есть дополнительные расходы.Впрочем, вопросы страхования в арендном бизнесе всегда перекладывают на арендатора.

6) 2.2.11. необходимо удалять:

2.1.1. Арендатор обязуется содержать Помещение в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, соответствующем требованиям, и стандартам, установленным в Российской Федерации.

Норм и требований очень много, ваши сотрудники эти нормы в глаза не видели и будут их постоянно нарушать. Соблюдать их, конечно, обязаны в силу прямого действия самих этих норм, а не потому что они включены в договор.

Вместе с тем, включение этого требования в договор делает его условием договора. И формально нарушение любого требования, установленного различными нормами (ГОСТ, СанПиН, СНиП, СП и т. д., и т.п.), будет и нарушением договора, у которого есть свои санкции за его нарушение, вспомнить тот же п. 2.1.3.

7) в пункте 2.2.12. говорится о требованиях Арендодателя о пожарной безопасности. Вместе с тем, они не приложены к договору. А соглашаться исполнять любые требования, которые придут в голову Арендатодателю потом, неосмотрительно. Поэтому в части о его, Арендодателя, требованиях пункт надо изменить.

8) п. 2.1.13 следует изложить в следующей редакции:

Арендатор обязуется сообщать Арендодателю о возникших перебоях в энерго-, тепло- и водоснабжении, кондиционировании, вентиляции, канализации, а также о любых событиях и действиях третьих лиц, которые могут нанести ущерб Торговому центру и/или ущерб жизни и здоровью людей в Торговом центре, в случае их обнаружения.

Иначе придется бесплатно подрабатывать охранником, сантехником и электриком торгового центра.

9) 2.1.14. изменить:

Арендатор обязуется устранять любые повреждения, загрязнения и/или
неисправности, нанесенные и/или причиненные Арендатором и/или сотрудниками Помещениям и имуществу Арендодателя, находящемуся в них, и/или инженерным системам Торговому центру (в том числе Оборудованию, Коммуникациям),
либо компенсировать Арендодателю расходы, понесенных последним на
устранение указанных повреждений (неисправностей), при условии, что доказана причастность Арендатора и его сотрудников к указанным видам ущерба.

10) 2.2.18 изменить:

Арендатор несет полную ответственность за сохранность своего имущества, включая имущество своих сотрудников и своих посетителей (этот кусок надо исключить потому, как арендатор не может отвечать за действия третьих лиц, не говоря уже о сохранности того же авто посетителя на парковке возле ТЦ) находящегося в Торговом центре и на земельном участке на котором расположен Торговый центр, а также за безопасность своего персонала и посетителей, третьих лиц, привлеченных им для выполнения работ и оказания услуг на территории Торгового Центра.

11) 2.2.19 изменить, потому как такое условие ничтожно, изложив в следующей редакции:

Арендодатель дал полное безотзывное согласие на передачу помещения, арендуемого по настоящему Договору в субаренду Обществу с ограниченной ответственностью «РИБЛ-МСК».

Дело в том, что в соответствие со ст. 615 ГК передача в субаренду осуществляется с согласия арендодателя, а не без согласия. Поэтому указывать, что арендатор вправе передать без согласия — не соответствует закону, а значит ничтожно и вызывает массу рисков по договору субаренды, если бы он был заключен при не измененной редакции этого пункта, в частности налоговые риски, свзязанные с доначислением налога на прибыль у субаренатора, проблемы с НДС и прочие риски убытков.

12) п. 3.6. изменить, иначе есть риск увеличения арендной платы на следующий же день после заключения договора аренды:

Ставка арендной платы может пересматриваться Арендодателем раз в год на сумму не более 10% от стоимости, установленной п. 3.1 договора. Ставка может быть пересмотрена не ранее, чем через год после заключения настоящего договора.

13) п. 3.2. изменить иначе платить аренду будете с момента допуска к проведению ремонтных работ:

Сумма арендной платы уплачивается Арендатором Арендодателю в срок до 05 (пятого) числа каждого месяца. Первый платеж уплачивается не ранее, чем через пять дней с момента подписания акта приемки передачи помещения, в сумме, пропорциональной количеству дней оплачиваемого месяца, оставшемуся до его окончания.

14) 5.1. изменить:

За просрочку уплаты/неуплаты платежей по настоящему Договору, Арендатор
уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый операционный день просрочки до момента фактического погашения задолженности.

(или банковский)

15) 7.4. изменить, потому как прогнозировать проблемы с бизнесом на 60 дней веперед трудно и, соответственно в течение двух месяцев придется ждать истечния срока прежде, чем съехать:

Арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора аренды нежилого помещения в одностороннем внесудебном порядке путем направления Арендодателю письменного уведомления за 30 (тридцать) дней до отказа от исполнения настоящего договора аренды нежилого помещения, в этом случае п.3.8 не применяется.

16) 7.5. Надо настаивать на исключении. Это та же песня, что и с п. 2.1.3., 2.1.4.

В случае, систематического (двух и более раз) неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 3 настоящего договора, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Арендатора в письменном виде не менее, чем за 30 (Тридцать) дней до такого расторжения, в этом случае п.3.8 не применяется.

17) Срок возврата помещения, свободного от имущества Арендатора, в последнем условии договора в 10 дней маловат.

18) Не указана возможность пользования туалетной комнатой. Арендодатель покрывает все туалеты на замок, отдав ключи приближенным и сотрудники будут ходить на лужайку.