Как минимизировать налоги при выводе всей недвижимости из ЗАО на участников этого ЗАО?

Здравствуйте, Сергей!
Если участники ЗАО — юридические лица, то можете воспользоваться вот этим положением Налогового кодекса РФ и просто передать объекты безвозмездно:

Статья 251. Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы
1. При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:
11) в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно:
от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) передающей стороны более чем на 50 процентов состоит из вклада (доли) получающей организации и на день передачи имущества получающая организация владеет на праве собственности указанным вкладом (долей) в уставном (складочном) капитале (фонде). При этом в случае, если передающая имущество организация является иностранной организацией, доходы, указанные в настоящем подпункте, не учитываются при определении налоговой базы только в том случае, если государство постоянного местонахождения передающей организации не включено в перечень государств и территорий, утверждаемый Министерством финансов Российской Федерации в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 284 настоящего Кодекса;

Если физические лица, то безвозмездная передача не будет освобождаться от налогообложения. Поэтому лучше оформить как продажу имущества от ЗАО. Но тогда возникает налогообложение дохода у самого общества. Оно в данном случае будет зависеть от того, какая остаточная стоимость у этих объектов и на сколько они самортизированы.

Здравствуйте!

Если речь об ОСНО, то имеем обязанность по оплате следующих обязательных платежей: 1) Разницу между НДС, уплаченным юрлицом при покупке недвижимости, и НДС, полученным от покупателя — участника. 2) Разницу налога на прибыль с цены приобретения и реализации.

На УСН налоговая нагрузка ниже. Можно даже перейти на нее перед продажей, но только если имущество самортизировано, иначе придется восстановить НДС.

На УСН можно продать с большой рассрочкой — налог будет платиться только с поступивших сумм (но в этом для вашей ситуации не много смысла).

1) Ликвидация общества. При ликвидации актив, оставшийся после удовлетворения всех требований (если есть) распределяется между участниками и эта операция не является реализацией, то есть не облагается НДС (пп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ). Платится только налог на доход от стоимости полученного у акционера (если это физлицо — то НДФЛ 13 % соответственно).

2) Выход из общества, при условии, что в уставе есть запрет на продажу акций третьим лицам (запрет надо внести), а остальные акционеры отказались от покупки, тогда общество выкупает акции, оплачивая имуществом, — это также не относится к реализации. А у акционера есть возможность уменьшить НДФЛ на сумму затрат на приобретение.

3) Просто занижение стоимости, без выхода, без ликвидации. Это надо обосновывать. Лучше всего обратить взыскание на недвижимость по какой-либо задолженности — договору займа например, и тогда с обоснованием проблем не будет. Займ должен быть обеспечен залогом недвижимости, в соглашении о котором будет прописан отказ от реализации на торгах (чтобы недвижимость не ушла на сторону).

Уважаемые эксперты, просим не закрывать вопрос ранее 17.07.2016 включительно. Клиенту требуются ответы на его вопросы.

Здравствуйте, Сергей. Поскольку коллеги почему то затянули с ответами на ваше уточнение этим займусь я.

Здравствуйте. В ЗАО применяется УСН. Лимит на 2016 в размере 79,74 мл. рублей не будет превышен. Следовательно НДС нет. Я правильно понимаю?
Сергей

Да, конечно, если вы решите эту недвижимость продать, то НДС у вас не будет. Более того, вы можете продать их в рассрочку, и поскольку в УСН кассовый метод признания доходов, то доходом Общества за 2016 год будет считаться только та сумма, которую фактически оплатят покупатели.

Налогов здесь 13% НДФЛ от какой суммы? Остаточной по бухгалтерскому балансу? Имеет ли здесь значение кадастровая стоимость как для физ. лиц при продаже квартир?
Сергей

Согласно п.2 ст. 277 НК РФ

2. При ликвидации организации и распределении имущества ликвидируемой организации доходы налогоплательщиков-акционеров (участников, пайщиков) ликвидируемой организации определяются
исходя из рыночной цены получаемого ими имущества (имущественных прав) на момент получения данного имущества за вычетом фактически оплаченной (вне зависимости от формы оплаты) соответствующими акционерами (участниками, пайщиками) этой организации стоимости акций (долей, паев).

Т.е. при ликвидации сумма налога буде рассчитана как 13% от рыночной стоимости полученного имущества за минусом оплаченной доли участника.

2 вариант. Выход из общества. Не совсем понял. Один акционер выйдет заберет недвижимость, а другой остается с частью недвижимости в ЗАО? Не вижу в этом решения проблемы.
Сергей

Тоже не вижу никаких плюсов в этом варианте, поскольку доход физлица в виде действительной стоимости доли, полученной при выходе из общества, облагается НДФЛ по ставке 13% на общих основаниях с полной суммы выплаченного дохода (Письмо от 28.10.2013 № 03-04-07/45465, согласовано с ФНС России Письмом от 08.11.2013 № БС-4-11/20000 «О налогообложении доходов физических лиц»).

3 вариант. Занижение стоимости за счет задолженности. Это я понимаю как простая продажа. Налогов здесь по УНС, НДС нет. Важно понять по какой стоимости мы можем сами себе продать, по остаточной или за 0,7 от кадастровой?

0,7 от кадастровой применяется только в отношении доходов полученных физ. лицом при продаже недвижимости. Так что это к вам неприменимо. Попытаться продать по остаточной можете, но учтите, что участники Общества являются по отношению к нему взаимозависимыми лицами если доля их участия в организации составляет более 25 процентов; В этом случае в соответствии со ст. 105.4 НК РФ налоговая может проверить цену сделки на соответствие с рыночной и доначислит обществу налог на разницу между ценами.

У физ. лиц в этом случае так же возникнет доход в виде материальной выгоды от разницы между ценами на который могут начислить НДФЛ,

ст. 212 НК РФ:

1. Доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются:
2) материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;

Занижение стоимости с помощью договора займов. Разве это не будет являться для ЗАО доходом после передачи недвижимости за счет долгов?
Сергей

Нет, это не будет считаться доходом

Согласно ст. 251 НК РФ:

1. При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:
10) в виде средств или иного имущества, которые получены по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких заимствований;

Но имейте ввиду, что такую сделку вполне вероятно признают притворной, совершенной с целью прикрытия договора купли-продажи. Особенно учитывая взаимозависимсоть лиц, а так же вероятно небольшое время прошедшее между выдачей займа и передачей недвижимости в счет его погашения.