Отказ в ипотеке при продаже квартир таунхауса

Здравствуйте, Игорь Львович!

Из Вашего вопроса следует, что построенный Вами дом является многоквартирным (квартиры имеют выход на общую площадку, в общий подъезд, имеется общее имущество в виде лестничных площадок, лестниц, земельного участка).

В соответствии с действующим законом с момента регистрации прав собственников помещений в многоквартирном доме у них возникает (в силу закона) право долевой собственности на общее имущество (статья 36 Жилищного кодекса РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (пункты 2, 3 статьи 37 Жилищного кодекса). Из чего следует, что доля в праве собственности на общее имущество не является самостоятельным объектом гражданского оборота!!

В составе общего имущества могут выделяться как самостоятельные объекты недвижимости (помимо земельного участка, какие -то изолированные помещения, и отдельно стоящие на участке здания, которые могут быть поставлены на кадастровый учет  как общее имущество и иметь свой кадастровый номер), так и объекты, которые представляют собой конструктивные элементы здания (лестницы, лифты, крыши и т.д.)

Указанное право на общее имущество и на квартиры регистрируется в едином разделе, созданном в реестре недвижимости. Согласно действовавшим нормативным правовым актам выдача отдельных свидетельств о регистрации  на общее имущество не предусматривалось! Сведения о составе общего имущества и размере долей на них указывалось на обороте свидетельств на квартиры (сейчас свидетельства о регистрации вообще не выдаются).

Игорь Львович, здравствуйте!

В ст. 5 Федерального закона от  16.07.1998 №  102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, какое имущество может быть предметом ипотеки. В первую очередь — это имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Так, предметом ипотеки могут быть:

• земельные участки;
• предприятия;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• машино-места ;
• воздушные и морские суда, суда морского плавания, космические объекты.

Следует отметить, что те здания, которые непосредственно связанный с землёй, также могут быть предметом ипотеки. Кроме того допускается залог объекта незавершенного строительства. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Так, не могут быть предметом ипотеки неизолированные комнаты квартирах или жилых домах.

Понимаю, что квартиры не долевые, а доли имеются только в местах общего пользования… Но, к сожалению, диктовать банку никто не вправе. Если он не берёт в залог эти доли без предоставления всех долей остальных (хотя это верх абсурда!), то никто не заставит кредитовать такие объекты.

Может, имеет смысл получить разъяснения с мотивированным отказом? Обратитесь к руководителю банка, где покупатели хотя кредитоваться.