Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

368 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
368 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Субаренда земельного участка, договор

Наша фирма взяла в аренду земельный участок у городского совета. Договор аренды оформлен сроком на пять лет. Мы арендуем участок уже год. В связи с сложившимися обстоятельствами мы сейчас не используем всю площадь участка в своей хозяйственной деятельности. Хотим сдать его в субаренду. Субарендатор будет использовать этот участок в таком же целевом назначении, что и мы. В договоре аренды с государственным советом право на субаренду или ее о запрете ничего не сказано. Должны ли мы в обязательном порядке просить разрешение у городского совета на субаренду? Какое наказание может нас ожидать, если мы сдадим участок в субаренду, не согласовывая вопрос с городским советом?

24 Июля 2012, 13:15, вопрос №12642 Пользователь, г. Волгоград
280 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (16)

  • Юрист - Дюкарев Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Согласно cтатье 22 Земельного кодекса:

    6. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

    9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

    24 Июля 2012, 13:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доброго Вам дня!

    Поскольку по вашему договору субаренда земельного участка напрямую не запрещена, то возможно заключить договор субаренды с последующим уведомлением собственника з/у.

    В соответствии с п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участкабез согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

    Договор субаренды возможно заключить на срок не более срока действия основного договора.

    При этом имейте в виду, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.

    24 Июля 2012, 13:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Степанова Ольга Юрьевна

    Здравствуйте

    В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Согласие арендодателя вы можете получить, написав письмо о согласии арендодателя на субаренду, возможно у вас в договоре оговорено, что арендатор вправе заключать договор субаренды и таким образом, отдельно согласие уже не требуется, вы также можете, если такого условия в договоре нет, дополнительным соглашением оформить такое условие, чтобы каждый раз не просить этого согласия у арендодателя.

    Если вы у же подписали договор субаренды, то все равно можете уведомить арендодателя получив у него согласие, но тут могут возникнуть сложности, которые могут привести в расторжению договора и возмещению убытков. Решать вам.

    24 Июля 2012, 13:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Воронин Сергей Викторович

    Общие права и обязанности арендаторов предусмотрены в ст. 615 ГК. Так, арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с основным целевым назначением земельного участка.
    Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
    Если арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением участка земли, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Таким образом Вам перед заключением договора субаренды, необходимо получить согласия арендодателя.

    24 Июля 2012, 13:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дюкарев Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Продолжение ответа

    Таким образом, принимая во внимание тот факт, что Вами в аренду взята земля, находящаяся в муниципальной собственности на срок не более чем 5 лет, то Вам необходимо руководствоваться общими положениями о порядке пользования арендованным имуществом, предусмотренным статьей 615 Гражданского кодекса, а не положениями статьи 22 Земельного кодекса.

    Согласно статье 615 Гражданского кодекса:


    2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.


    Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.


    К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.


    3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Таким образом, для того, чтобы передать земельный участок в субаренду, Вам необходимо получить согласие арендодателя.

    Что касается ответственности за сдачу земельного участка без согласия арендодателя, то последний имеет право, в таком случае потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков.

    Договором аренды заключенным Вами с городским советом, могут быть, также предусмотренны иные виды ответственности, в частности уплата штрафов в случае, ненадлежащего исполнения обязательств, которое имеет место присдаче данного земельного участка в субаренду без согласия городского совета.

    С уважением, Алексей.

    24 Июля 2012, 13:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Комментарий к ответам Степановой Ольги Юрьевны и Воронина Сергея Викторовича:

    Пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11:

    "При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

    Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором."

    24 Июля 2012, 13:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Спирина Римма

    В дополнение к выше сказанному хочу обратить внимание на Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

    "17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).

    18. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя".

    Таким образом Вы не обязаны получать согласие арендодателя, но обязаны должным образом его уведомить, что бы у Вас были документы, подтверждающие уведомление (например, квитанции об отправлении уведомления почтовым отправлением с описью вложения).

    24 Июля 2012, 13:58
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Видимо надо направить письмо с уведомлением, чтобы избежать дальнейших проблем

    24 Июля 2012, 14:11
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

    24 Июля 2012, 14:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дюкарев Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    - Видимо надо направить письмо с уведомлением, чтобы избежать дальнейших проблем.

    Принимая во внимание положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и учитывая тот факт, что договор аренды земельного участка заключен Вами на срок не более 5 лет, Вам необходимо получить согласие городского совета на сдачу участка в субаренду.

    Просто направить уведомление было бы возможно, если бы договор аренды был заключен на срок более чем 5 лет.

    24 Июля 2012, 14:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Вопрос о необходимости получения согласия спорный.

    Вот, например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 31.05.2012 по делу N А56-42027/2011 говорит, что пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлено исключение из общего правила (пункт 5 статьи 22), позволяющее только федеральным законом ограничить право арендатора на передачу третьему лицу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному на срок более чем пять лет. И при этом по договору, заключенному на срок менее 5 лет, если не установлен запрет договором, возможно предать права третьему лицу (собственно говоря и в субаренду значит можно).

    По субаренде земельного участка ещё много спорных вопросов:

    - можно ли часть участка передать в субаренду... существуют 2 противоположные позиции судов.

    Первые говорят, что нельзя, поскольку по договору аренды может быть передан только индивидуально-определенный объект, коим является весь участок, а его часть таковой не является, поскольку не имеет собственных границ, кадастрового номера и т.п.

    Вторые говорят, что это возможно, точно определив (сделав полное описание) в договоре ту самую часть.

    - можно ли передать участок в субаренду без проведения торгов в соответствии с ФЗ "О защите конкуренции"...

    24 Июля 2012, 16:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дюкарев Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Константин, позвольте с Вами не согласиться по поводу спорности вопроса о необходимости получения согласия на сдачу в субаренду земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности,

    Относительно данного вида земельных участков, то есть принадлежащих либо государству либо муниципалитету пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса четко определенно, что земельный участок можно сдать в субаренду без согласия собственника участка, только если договор аренды земли заключен на срок более 5 лет. В ином случае, то есть когда договор заключен на срок менее 5 лет получение согласия необходимо. Это также четко указанно в статье 615 Гражданского кодекса. И никакие решения арбитражных судов, данные положения законов отменить не могут.

    24 Июля 2012, 17:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дюкарев Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Дополнение к ответу

    Помимо указанной мною выше гражданско-правовой ответственности, статьей 7.10 Кодекса об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за самовольную уступку права пользования землей, что влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

    При этом самовольной уступкой права пользования землей, в том числе является сдача в субаренду земельного участка без получения согласия собственника данного участка, когда получение такого согласия обязательно.

    24 Июля 2012, 22:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Спирина Римма

    Если договор аренды составляет мене пяти лет, то см. п.5. ст. 22 ЗК РФ

    "Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется".

    24 Июля 2012, 23:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дюкарев Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    - Если договор аренды составляет мене пяти лет, то см. п.5. ст. 22 ЗК РФ

    1) Пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса регулирует отношения по передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу (например, когда арендные права земельного участка отдаются в залог). При этом отношения, связанные с субарендой данный пункт не регулирует. Согласно статье 615 Гражданского кодекса субаренда (поднаем) и передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) это разные виды пользования арендованным имуществом. И субаренда не является частным случаем передачи прав третьему лицу, в связи с чем положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса к субаренде не применимы.

    2) Из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса следует, что если договор аренды заключен на срок менее 5 лет согласие собственника участка необходимо получать, как при передачи прав третьему лицу, так при сдаче имущества в субаренду

    25 Июля 2012, 09:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Степанова Ольга Юрьевна

    Здравствуйте

    Римме Спириной:

    Если коротко то, передача прав и обязанностей по договору аренды, не есть субаренда. Субаренда не изменяет прав и обязанностей сторон по договору аренды.

    Жукову Константину:

    Пленумы и в т.ч ВС РФ – это официальное толкование и разъяснение закона, которое имеет юридическую силу (опять же вопрос среди практиков и теоретиков спорный).

    Но Пленумы, не есть закон, они лишь являются актами судебного толкования норм права, но к источникам права не относятся.

    Ссылаться на Пленумы ВС и ВАС РФ юристу надо тогда он и его клиент в этом очень заинтересованы (имхо)).

    Однако Константин Ж. правильно отметил, и это не новость, что вопрос согласия (уведомления) на субаренду является в практике, и опять же в теории, спорный.

    Между ГК РФ и ЗК РФ (аренда) правовая коллизия и каждый закон тянет одеяло на себя (см. ст.3 ГК РФ и ст.2 ЗК РФ). В данном случае речь о несогласованности норм ГК РФ и ЗК РФ относительно согласия на субаренду на земельный участок

    Споры не утихают, и у каждой стороны есть свои аргументы

    Но, арендодатель -хозяин земли и он вправе знать и давать согласие на то, чем будут занимать арендаторы и субарендаторы на его земле.

    И даже если это лишь только уведомление, то вдруг арендодатель не согласен и что? Споры, тяжбы? А договоре по данному вопросу мы не знаем какие условия прописаны.

    Так что моя точка зрения, исходя из моей практики, не «нарываться» на арендодателя и а получить его согласие, да и практика такова, особенно если земля нах. в госуд. или муниципальной собственности. Банки поэтому всегда требуют согласие в любом случае от арендодателя, чтобы не вознило споров и тяжб, т.к. себе дороже…

    Давайте такие споры переносить на будущее в блоги?

    25 Июля 2012, 11:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дружкин Максим Сергеевич
    Дружкин Максим Сергеевич
    Юрист, г. Москва
    • 1103ответа
    • 247отзывов

    Здравствуйте!

    Так как вашим договором не предусмотрен запрет на субаренду земельного участка, то возможно заключить договор субаренды с последующим уведомлением собственника з/у.

    В соответствии с п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

    Договор субаренды возможно заключить на срок не более срока действия основного договора. При этом договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.

    Так что возможность заключить договор субаренды у Вас есть, лучше это сделать на срок до 1 года, чтобы избежать гос. регистрации сделки, при которой также возможно потребуется нотариально заверенное уведомление собственника (т.е. удостоверение подписи на уведомлении).

    26 Июля 2012, 10:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats