Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Разрешено ли строительство общежития на землях ИЖС?
Добрый день!
Собираюсь на своем участке построить некое подобие общежития, для сдачи в аренду.
Статус земли для индивидуального стротиельства, малоэтажных, односемейных, одноквартирных домов.
Планируется 20 раздельных комнат с санузлами.
Кухня одна на всех.
По идее все в рамках закона - строить для себя дом в 20 комнат закон мне не запрещает, одна кухня и один вход в дом - признаки одноквартирности.
Сдавать комнаты в своем доме не запрещенно любому количеству лиц, оплачивая налог по как ИП.
В чем я не прав?
На участке старый дом, под снос:
В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга,
утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005
No 728-99, Здание находится в функциональной зоне
«1ЖД»
соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009
No 29-10 «О Правилах землепользования и застрой-
ки Санкт-Петербурга» Здание находится в территориаль-
ной зоне «Т1Ж2-2»
Особые требования в ЗРЗ 4:
а) планировочные ограничения:
– площадь участка, выделяемого под строительство –
не менее 0,12 га;
– процент застроенной территории участка – не более
15 процентов;
б) ограничения по габаритам зданий (строений):
– высота – не более 10 м до конька крыши;
в) ограждения территорий прозрачные, не превышающие
1,8 м по высоте;
г) при строительстве необходимо учитывать композици-
онные принципы, присущие исторической застройке: ис-
пользование скатных крыш.
Проектируемое здание укладывается в нормы по высоте и площади застройки.
В здании два этажа.
Владислав, добрый вечер! Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
Виду РИ ЗУ «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) соответствует
Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);
выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;
размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений
вид РИ ЗУ «Жилая застройка» (код 2.0) предполагает
Размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них.
К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для
проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:
— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);
-для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального
обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых,
больницы);
-как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения,
служебные жилые помещения на производственных объектах);
— как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы,
караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 — 2.7.1
Т.е. прямо исключено строительство зданий, используемых в последующем для озвученных в вашем вопросе целей, для этого нужно менять разверешенный вид использования ЗУ например на
«Гостиничное обслуживание » (код 4.7)
Размещение гостиниц,
а также иных зданий,используемых с целью извлечения
предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них
либо «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1)
Размещение пансионатов, туристических гостиниц,
кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных
зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из
предоставления жилого помещения для временного проживания в них;
размещение детских лагерей
Согласно ст. 7 Земельного кодекса
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Если ПЗЗ не предусмотрены требующиеся вам виды РИ ЗУ без общественных слушаний по изменению ПЗЗ не обойтись
Видимо Вы не совсем поняли, мой вопрос.
Я не собираюсь строить гостиницу с вывеской парковкой и швейцаром на входе.
Я собираюсь постороить большой частный одноквартирный дом и сдавать в нем комнаты.
Вопрос в том - законно ли это и не найдется ли какой-нибудь закон или постановление из-за которого приедет бульдозер.
Я не собираюсь строить гостиницу с вывеской парковкой и швейцаром на входе. Я собираюсь постороить большой частный одноквартирный дом и сдавать в нем комнаты. Вопрос в том — законно ли это и не найдется ли какой-нибудь закон или постановление из-за которого приедет бульдозер.
Владислав
Да почему же нет, понял, потому и выделил из вида РИ ЗУ «Жилая застройка»
за исключением зданий (помещений), используемых:
— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них
Приходит по жалобе постояльца или просто доброхода какая нибудь комиссия и выясняет что в доме построенном с виду в рамках РИ ЗУ «ИЖС» фактически осуществляется предпринимательская деятельность связанная с предоставлением жилых помещений для временного проживания, вы в ответ — это друзья, родственники, они живут бесплатно, мой дом — кому хочу тому сдаю, вам в ответ предписание, штрафы, думаю что в суде их навряд ли удастся оспорить исходя из сложившейся практики. Собственно об этом коллега Самарин ранее написал — что все хорошо до первой проверки. Навряд ли ваш дом будет признан в этом случае самовольной постройкой, однако не исключено что в отношении Вас попробуют применить, например ст. 29 ЖК
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
Уважаемый Владислав! Основной документ, который дает Вам право на строительства малоэтажного дома на участке по ИЖС — это Свидетельство о праве собственности не этот участок.
Но при этом Вам необходимо получить всю разрешительную документацию на строительство дома, как правило, разрешение на строительство выдается на основании утвержденной проектной документации, где будет указана этажность, планировка. Не называйте дом общежитием, фактически Вы таким способом можете подойти к тому, что необходимо будет менять целевое назначение земельного участка, что Вам, естественно, невыгодно. Если Вы построите «отдельно стоящее строение» не выше 3-х этажей, при этом планировка не будет предусматривать строительство отдельных квартир (что запрещено на участке по ИЖС), то в целом, нарушений градостроительных норм Вы не нарушите. Но, естественно, если Вы будете сдавать комнаты в наем и получать доход и делать этот систематически, то необходимо будет оформить ИП.
Посмотрите по ссылке информацию для Санкт-Петербурга:
bonavilla.ru/zagorodnaya-nedvizhimost/chto-nuzhno-uchest-pri-stroitelstve-doma-na-uchastke-izhs
«Два, высотоа до 10 метров» — нормальная высота для 3-х (2-х) этажного дома, в нормах СНиП.
Сейчас уточню в вопросе
«На участке старый дом, под снос» — дом и участок находятся в собственности у Вас?
В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга,
утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 No 728-99, Здание находится в функциональной зоне «1ЖД»
соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009
No 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» Здание находится в территориальной зоне «Т1Ж2-2»
Особые требования в ЗРЗ 4:
а) планировочные ограничения: – площадь участка, выделяемого под строительство – не менее 0,12 га;
– процент застроенной территории участка – не более 15 процентов;
б) ограничения по габаритам зданий (строений): – высота – не более 10 м до конька крыши;
в) ограждения территорий прозрачные, не превышающие 1,8 м по высоте;
г) при строительстве необходимо учитывать композиционные принципы, присущие исторической застройке: использование скатных крыш.
Проектируемое здание укладывается в нормы по высоте и площади застройки.В здании два этажа.
Владислав, а проект уже готов и согласован с Управлением архитектуры и градостроительства, Вам уже выдали разрешение на строительство?
Здравствуйте. Вы можете построить дом высотой не более 3 этаже как для индивидуального проживания, тут проблем нет, так как земля для ИЖС и вы строите дом для себя. В дальнейшем когда будете сдавать жилье как общежитие — вас могут привлечь в административке за незаконное предпринимательство (если докажут, что сдача комнат имеет систематический характер — т.е. движение жильцов постоянное, каждый день или два, три снимают новые жильцы) либо потребуют уплаты налогов за доход, полученный от сдачи жилья в аренду (если там будут жить на длительном сроке). Если начнете сдавать как ИП на законных основаниях — тогда признают факт нецелевого использования земли, оштрафуют и потребуют либо менять ВРИ либо выселять всех и жить как в доме. Сносить и отбирать землю не будут, так как она в вашей собственности и дом построили законно.Если бы была аренда — тогда бы договор расторгли, а так как в собственности — ничего не будет. Главное, чтобы было разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Но всегда будет риск попасться на незаконном предпринимательстве.
Да, в административных границах СПб.
Если в С-Петербурге, то в принципе Вы правы, если комнаты не будут наглухо изолированы друг от друга, иначе их фактически могут признать отдельными/изолированными комнатами или квартирами. По ЖК РФ:
По правилам землепользования и застройки С-Петербурга на многих территориях для застройки в жилых зонах разрешается размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома.
Так что в принципе Вы правы. если не нарушено ограничение по этажности и нет признаков обособленных квартир (а тут может и один выход быть, а не несколько).