МКД, построенный с нарушениями, "трещит". Кто должен понести расходы на ремонт?

Администрация города внушает нам (собственникам квартир), что спасение утопающих дело рук…, т.е. что мы должны влезть в долг к «Фонду кап. ремонтов» до 43года, чтобы сделать экспертизу дефектов и ремонт. Документы на дом в «бардачке». Будем ещё изучать, чем владеем.
Татьяна

Здравствуйте. Формально адм-ия права. Но есть несколько НО.

1. Поделитесь, пожалуйста, своим мнением, есть ли шанс доказать, что это не собственники квартир должны нести такие затраты, раз нарушены нормы строительства?
Татьяна

Исходя из системного толкования статьи 16 Закона о приватизации, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем (органом государственной власти или органом местного самоуправления) обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года).

То есть если на момент передачи квартиры и дома в целом в собственность граждан, дом требовал кап. ремонта, но не был ремонт сделан, то можно попробовать через суд добиться кап. ремонта. Но тут много «если». Плюс еще срок исковой давности истёк или нет, не ясно из описания. Скорее всего уже истёк.

Ну и 2й вариант доказывать, что при постройке уже дом был построен не верно, но этот вариант почти наверняка приведёт только к признанию аварийным дома и не более того.

Честно говоря можно конечно попытаться выбить кап. ремонт с прежнего собственника или строителей, но шансов на это на мой взгляд и опыт почти нет.

Так что или кап. ремонт за ваш общий счёт или признание дома аварийным, если для того есть основания.

2. Какие документы поискать, подтверждающие передачу дома в ТСЖ, т.е. тогдашние собственники квартир должны были подписать какой-то акт приемки дома и тем самым взяли на себя все риски?
Татьяна

А ТСЖ тут причём? ТСЖ это объединение граждан, им дом не передаётся в общем смысле, а передаётся обязанность обслуживать дом и не более того. Сами квартиры и следовательно дом передаётся по договорам приватизации, купли-продажи и т.д. непосредственно собственникам.

Татьяна, добрый день!

Если брать нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

но в 1997 году они конечно еще не применялись, да и ситуация тут отличается от передачи МКД застройщиком т.к. насколько понимаю передача работникам была безвозмездной или работники оплачивали предприятию стоимость квартир?

В целом согласно

ст. 210 ГК

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если квартиры передавались в порядке приватизации можно поробовать применить ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

данная норма действовала и 1997 году,

Добрый день Татьяна, можно обратится в суд и провести экспертизу по поводу наличия дефектов при строительстве, если экспертиза это подтвердит то просить суд об устранении ответчиком данных недостатков, правда один ньюанс что с 1997 года данное предприятие, которое строило вам дом уже может и не быть вовсе в природе (ликвидировалось например).

Здравствуйте, Татьяна

С 1997 года прошло уже 19 лет, а значит сроки исковой давности истекли. Согласно ст. 756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков по договору строительного подряда составляет 5 лет, а срок исковой давности по зданиям и сооружениям — 3 года. Итого 8 лет. В связи с этим шансов призвать к ответу застройщика или иное лицо нет.

Что касается документов, то как отметил мой коллега, сам дом как таковой не передается. Передаются исключительно технические документы, необходимые для надлежащей эксплуатации дома: проектная документация, исполнительная документация, планы и схемы и т.п.

Все помещения в доме передавались гражданам и организациям, собственникам помещений в доме. Именно они владеют квартирами и нежилыми помещениями, включая общее имущество МКД. В этой связи акты приема-передачи этим указанным лицам будут подтверждением, что дом передан им.

ТСЖ — организация, осуществляющая управление МКД (ст. 291 ГК РФ), но не собственник. Бремя собственности несут собственники помещений, соответственно и ремонт должен осуществляться за счет собственников, согласно ст. 210-211 ГК РФ.

Здравствуйте!

Вызывает недоумение как такой дом с такими грубыми нарушениями при строительстве был введен в эксплуатацию, как приемочная комиссия проверяла дом на соответствие его градостроительным нормам.

Считаю. что в данном случае ответственность должен нести в том числе и исполнительный орган, в полномочия которого входило принятие решения ввода в эксплуатацию такого МКД.

Так, согласно ст. 58 Градостроительного кодекса РФ:

Статья 58. Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности
Лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предлагаю обратиться в прокуратуру с заявлением о проверки правомерности ввода в эксплуатацию Вашего МКД и в случае установления факта нарушения со стороны исполнительного органа (приемочной комиссии) обязать их устранить за свой счет такие нарушения.

Здравствуйте. Необходимость капитального ремонта здания определяется в соответствии с ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Монолитных стен в нем не указано, но бетонные есть.

Приложение N 3

(рекомендуемое)

МИНИМАЛЬНАЯ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ
ЭФФЕКТИВНОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ И ОБЪЕКТОВ

Стены
Крупнопанельные с утепляющим слоем из минераловатных плит, цементного фибролита*
50 лет
Крупнопанельные однослойные из легкого бетона*
30 лет

Т.к Ваш дом 1997 г. постройки, то указанные сроки не истекли, а следовательно имеет место некачественное строительство дома. Таким образом, если предприятие существует, то можно предъявить иск к нему и к администрации, которая принимала и вводила дом в эксплуатацию, если не существует, то тогда к администрации. Сослаться можно на ст. 1064 ГК РФ и потребовать проведения ремонта дома, если это конечно возможно исходя из характера повреждений. Если невозможно, то добиваться признания дома аварийным.

Сроки исковой давности в данном случае не применяются, т.к. согласно ст. Статья 208. ГК РФ Требования, на которые исковая давность не распространяется

Исковая давность не распространяется на:
требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);