Как выделить доли детям в ипотечной квартире

Закон я в действительности нарушать не хочу, выделить я планирую даже большую доли, но в обязательстве черным по белому прописано, что доли выделить строго в однокомнатной старой квартире.
Григорий

Выполняет свои обязательства владелец сертификата МСК или нет интересуется прокуратура и то, пока только по чье-либо жалобе, родственников, например. Но так как Вы выделите доли в другой, большей квартире, то этим Вы не нарушаете права детей.

Если исполнить обязательства, доли выделить в однокомнатной квартире, то продать ее можно только при согласии органов опеки. А чтобы опека дала свое согласие, нужно подтвердить что Вы покупаете квартиру по площади не менее той, которая была и в ней выделите доли детям. Для этого нужна одновременная продажа и покупка, то есть в опеку должен быть предоставлен договор купли-продажи. В общем, это усложняет процесс.

Необходимо обратится в отдел опеки и они они дают свое согласие, мы его принимаем и выдаем ипотеку с выделением долей в новой залоговой двушке. Практика она сказала стандартная, ничего удивительного нет, многие ей пользуются.
Григорий

Ну тогда вообще нет проблем.

Согласие не дадим, т.к. вы по своему обязательству должны выделить доли в однушке, и только там. Сказали идите в пенсионный фонд решайте вопрос с заменой предмета (квартиры) для выделения.
Григорий

Добрый день. Об этом я изначально говорил позавчера в своем первом ответе. Обратитесь в ПФР и перепишите обязательство, тогда проблем не должно быть.

В подтверждение своих доводов приведу актуальную судебную практику (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 04.09.2014 по делу N 33-11909/2014):

Государственное учреждение — Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани обратилось в суд с заявлением об оспаривании бездействия прокурора Арского района Республики Татарстан.
В обоснование требований указано, что заявитель обратился к прокурору Арского района Республики Татарстан по вопросу проведения проверки в отношении ФИО и ФИО на предмет исполнения нотариального обязательства о распределении долей в приобретенном с участием средств материнского (семейного) капитала <данные изъяты> от 21.12.2010. Согласно ответу прокурора Арского района Республики Татарстан от 04.03.2014 оснований для принятия мер прокурорского реагирования по результатам проведенной проверки не имеется.ФИО использовала средства материнского капитала на погашение кредита на приобретение <данные изъяты> по адресу <адрес> В нарушение принятых на себя обязательств ФИО и ФИО доли несовершеннолетних детей не выделили, 08.08.2011 произвели отчуждение <данные изъяты> и <данные изъяты> ФИО С учетом вышеприведенных доводов Государственное учреждение — Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани просило признать незаконным бездействие прокурора Арского района Республики Татарстан, выраженное в непринятии мер прокурорского реагирования в части исполнения нотариального обязательства от 21.12.2010, данного ФИО и ФИО об оформлении в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением долей по соглашению в жилом помещении, расположенном по адресу <адрес>.
Представитель заявителя в судебном заседании заявление поддержал.
Прокурор с заявлением не согласился.
Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе Государственное учреждение — Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани просит решение отменить и принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что средства материнского капитала направлены семьей ФИО на приобретение определенного <данные изъяты>, в отношении которого данной семьей дано нотариальное обязательство. Нотариальное обязательство надлежащим образом не исполнено, выделение долей на несовершеннолетних детей в соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 18.11.2013 не производилось. Приобретение семьей ФИО в последующем иных жилых помещений, а равно и выделение в них долей несовершеннолетним детям правового значения не имеет. Проверив решение суда по доводам жалобы, судебная коллегия оснований для его отмены не находит по следующим основаниям. Отказывая в удовлетворении требований пенсионного органа, суд первой инстанции исходил из того, что приобретенный 13.12.2010 ФИО и ФИО на средства материнского капитала <данные изъяты> по адресу: <адрес> отчужден, а на вырученные денежные средства 02.03.2012 ими приобретена <данные изъяты> в праве собственности <данные изъяты> по адресу <адрес>, в которой выделены доли несовершеннолетних детей. В настоящее время вышеуказанный <данные изъяты> N… приобретен семьей ФИО также с использованием средств материнского капитала. Решением Арского районного суда Республики Татарстан от 25.02.2014 на ФИО возложена обязанность регистрации права на <данные изъяты> <данные изъяты> за их несовершеннолетними детьми, что, в свою очередь, не позволяет семье ФИО оформить в собственность данное жилое помещение и выделить доли своим несовершеннолетним детям в указанном доме. С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для применения к заинтересованным лицам требуемых заявителем мер прокурорского реагирования. Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.12.2006 за N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. В преамбуле названного Закона указано, что целью закона является создание условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь. Принимая во внимание основную цель законодателя, суд первой инстанции обоснованно установил, что с помощью средств материнского капитала ФИО улучшили жилищные условия своей семьи, и в итоге, на детей оформлены доли (<данные изъяты>) в праве собственности на <данные изъяты>, приобретенную на вырученные от продажи дома средства. Проведенные сделки отвечают интересам несовершеннолетних детей, поскольку по площади и стоимости квартира в <адрес> превосходит <данные изъяты> <адрес>. Формальное нарушение ФИО нотариального обязательства, на которое указывает апеллянт, не может явиться поводом для приведения всех сторон сделок с жилым домом в первоначальное положение, так как это приведет к нарушению законных интересов несовершеннолетних детей последующих покупателей ФИО, которые приобретали данный <данные изъяты> также с привлечением средств материнского капитала, что установлено вступившим в законную силу решением суда от 25.02.2014. По изложенным мотивам апелляционная жалоба пенсионного органа подлежит отклонению. Обжалуемое судебное решение соответствует нормам материального и процессуального права, постановлено с учетом всех обстоятельств дела, доводов участвующих в деле лиц и представленных доказательств, которые судом оценены надлежащим образом, в связи с чем оснований для его отмены не имеется. Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Арского районного суда Республики Татарстан от 19 июня 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного учреждения — Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в Московском районе г. Казани — без удовлетворения. Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

В этой ситуации правда и проданный изначально дом куплен другой семьей также с использование средств материнского капитала, но основной смысл это не меняет. По мнению суда, так как приобретение нового жилья отвечает интересам детей и улучшает их жилищные условия, формальные нарушения нотариального обязательства не могут быть поводом для признания сделок незаконными.

Так что, если проблем с продажей однокомнатной квартиры нет, можете смело покупать двухкомнатную и выделять в ней доли детям. Главное, чтобы доли были не меньше, а условия не хуже.

Удачи!

Дело в том, что получить согласие органов опеки достаточно сложно, поэтому на практике многие сначала продают жилье купленное с использованием средств мат. капитала, затем покупают новое жилье и в нем выделяют доли детям. Формально — это не совсем законно, но как показывает практика, если права детей в итоге не нарушены, то никаких последствий быть не должно.

Если хотите действовать строго по букве Закона, то порядок я указал выше — сначала доли в однушке, затем покупка двушки и получение согласия органов опеки на продажу однушки, но проблема в том, что согласие могут и не дать, либо это растянется на длительный срок.

Закон я в действительности нарушать не хочу, выделить я планирую даже большую доли, но в обязательстве черным по белому прописано, что доли выделить строго в однокомнатной старой квартире.
Григорий

Тут нарушения как такового нет, но органы привыкли придерживаться шаблонов, ваша задача их переубедить.

Выделять в своей однокомнатной, которая вот вот скоро будет продана у меня нет никакого желания. Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.
Григорий

Если получите одобрение органов опеки, с остальными припятствий быть не должно.

Если все же выделять доли в новой двушке даст ли согласие банк залогодержатель (Сбербанк)? И есть мнение, имеет ли оно право на жизнь: «Если в ипотеку куплена одна квартира, а обязательные доли детям вы желаете выделить в другой, постарайтесь совершить сделку так, чтобы и то и другое жилье оказалось в вашей собственности одновременно и в этот момент обратитесь за разрешением в отдел опеки. В таком случае отказать выделить доли детям в квартире с большим метражом, даже если не она указана в обязательстве, вам не должны.»
Григорий

В этом могут быть сложности и с 99% уверенностью могу сказать что банк разрешения не даст, так как обязательства по ипотеке у вас не погашены+в случае прекращения оплат и дальнейшего разбирательства банку сложно будет забрать потечную квартиру.

Можем ли мы выделить доли по обязательству своим детям в новой готовой приобретаемой двухкомнатной квартире, большей по площади?
Григорий

Только на свой риск, так как законом такая схема не предусмотрена. Допустим прокурор узнает, что доли по обязательству не выделены и обратится в суд с иском о понуждении их выделить, признании сделку по продаже квартиры недействительной.

Вот тут то Вы и покажете договор купли-продажи, по которому детям куплена доля в другой квартире. Но, нужно еще соглашение между родителями о том, что Вы определили первую квартиру продать, выделить доли во второй квартире.

В суде представите все эти документы и поясните, что жилищные условия детей были улучшены, что обязательства хотя и не буквально исполнены. Просите в иске отказать. Как правило суды встают на сторону родителей.

Если все же выделять доли в новой двушке даст ли согласие банк залогодержатель (Сбербанк)?
Григорий

Вы не можете выделить доли в квартире не указанной в обязательстве, так как она не приобретена на средства материнского капитала. Вы можете купить квартиру в том числе и на детей. А даст банк согласие или нет нужно в банке спросить.