1216 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

1216 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Ипотека

Можно ли купить квартиру у алкоголика средней стадии, стоящего на учете в накродиспансере?

Вопрос к практикующим юристам. Кто проводил такие сделки?

Есть квартира, которая досталась в наследство по завещанию внуку 1986 г.р. от дедушки (папа внука умер, был единсвтвенным сыном). Бабушка умерла до дедушки. Наследству меньше 3 лет. Перед авансом отправили все документы в 3 страховые компании - они все готовы застраховать титул на полную сумму.

Банк кредит одобрил, квартиру тоже. Титул у него не обязателен. Продавец показал права 2014 года поменянные. Решили проверить ПНД/НД собственника, выяснилось что стоит на учете в НД, принес справку с диагнозом алкогольная зависимость средней степени. Отправили справку в страховые - теперь титул страховать отказываются. (проверяют квартиры спустя рукава по представленным документам)

Насколько рискованно покупать квартиру, если провести освидетельствование в Сербском перед сделкой?

Больше всего боимся расторжения сделки. (уже думаем отказаться)

14 Марта 2016, 21:03, вопрос №1179938 ViKocha, г. Москва

Уточнение клиента

В каких случаях применительно к данной ситуации покупатель может быть признан решением суда недобросовестным приобретателем (владельцем)? Если он

1. Возьмет справку из органов опеки и попечительства о том, что продавец не ограничен в дееспособности

2. Сделает перед сделкой освидетельствование у психиатрической экспертизы в Сербском.

3. Удостоверит договор-купли продажи у нотариуса и снимет его на видео.

15 Марта 2016, 13:45
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

Юрист - Олег
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день.

Если он не ограниченно дееспособен, то самое неприятное что может произойти — это возможность обжалования такой сделки по основнаиям ст. 177 ГК РФ

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

Какие у него есть еще родственники? Кто еще зарегистрирован в квартире?

14 Марта 2016, 21:05
q Отблагодарить
0 0
ViKocha
клиент, г. Москва

А как себя защитить, чтобы сделка была "нерасторгаемой"?

14 Марта 2016, 21:07
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
Насколько рискованно покупать квартиру, если провести освидетельствование в Сербском перед сделкой?
ViKocha

Это будет хорошей защитой в случае чего

14 Марта 2016, 21:08
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
А как себя защитить, чтобы сделка была «нерасторгаемой»?
ViKocha
Это будет хорошей защитой в случае чего
Белоус Олег

Я бы еще посоветовал при совершении сделки писать ее на видео

14 Марта 2016, 21:08
ViKocha
клиент, г. Москва

Он выписался из этой квартиры. Ему еще одна в наследство досталась от мамы (тоже умерла). Никто там не прописан и не был, кроме дедушки с бабушкой - они умерли. У него есть жена и дочка маленькая.

14 Марта 2016, 21:09
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
У него есть жена и дочка маленькая.
ViKocha

Вот жена чтобы не оспорила, и надо предусмотреть доказательства того, что он понимает в момент сделки, что он делает.

В принципе — это она должна будет доказывать в случае чего, что он не понимал, что творил, но тем не менее...

14 Марта 2016, 21:12
ViKocha
клиент, г. Москва

Что еще сделать кроме видео и освидетельствования, чтобы сделка была неоспоримой ни при каких обстоятельствах?

14 Марта 2016, 21:18
ViKocha
клиент, г. Москва

А как можно тут обезопасить себя от его жены? Взять с нее заявление, что она против продажи не возражает?

14 Марта 2016, 23:00
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
И кто является попечителем?
ViKocha

Если не ограничен, то никто.

14 Марта 2016, 21:17
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате

Узнать ограничен он или нет можно в органе опеки и попечительства оп месту его регистрации

14 Марта 2016, 21:19
ViKocha
клиент, г. Москва

т.е. либо он сам такую справку приносит или ее дают всем заинтересованным лицам?

Кроме справки, что еще нужно? Нотариус не хочет регистрировать сделку с алкоголиком.

14 Марта 2016, 21:22
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
И такие сделки на раз расторгаются и покупатели остаются ни с чем?
ViKocha

НЕт, как раз не на раз. Очень трудно доказать, что он не понимал что творил, так как часто никакого подтверждения этому нет, а есть только невнятные объяснения свидетелей итп. Но в данном случае суд будет доверять только экспертизе, а не свидетелям, о чем недавно указал ВС РФ

14 Марта 2016, 21:22
ViKocha
клиент, г. Москва

можете ВС РФ кусочек мне выдернуть нужный?

14 Марта 2016, 21:28
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
что надо анализы брать
ViKocha

Какие?

14 Марта 2016, 21:28
ViKocha
клиент, г. Москва

Кровь и мочу, что не пьян в данный момент.

14 Марта 2016, 21:33
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
можете ВС РФ кусочек мне выдернуть нужный?
ViKocha

2. Заключение судебно-психиатрической
экспертизы о наличии психического расстройства
у наследодателя в момент составления им
завещания не может быть опровергнуто
свидетельскими показаниями

Определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ

от 2 декабря 2014 г. N 24-КГ14-7

..

Согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином,
хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком
состоянии, когда он не был способен понимать значение своих
действий или руководить ими, может быть признана судом
недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права
или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее
совершения.
С учетом изложенного неспособность наследодателя в момент
составления завещания понимать значение своих действий или
руководить ими является основанием для признания завещания
недействительным, поскольку соответствующее волеизъявление по
распоряжению имуществом на случай смерти отсутствует.
Юридически значимыми обстоятельствами в таком случае являются
наличие или отсутствие психического расстройства у наследодателя в
момент составления завещания, степень его тяжести, степень
имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня.
Как указала Судебная коллегия, заключение эксперта не
обязательно для суда, но должно оцениваться не произвольно, а в
совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами. При
этом Судебная коллегия сослалась на ч. 3 ст. 67, ч. 1 ст. 79, ч. 3
ст. 86, ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, а также на п. 7 постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении».
Не соглашаясь с заключениями первичной и повторной
судебно-психиатрических экспертиз,суд первой инстанции сослался на
показания свидетелей
, по мнению которых наследодатель Е. в период,
относящийся к составлению завещания, была вменяемой,
адекватной,
ориентировалась во времени и в обстановке, не давала повода для
подозрений о наличии у нее психического заболевания.
Между тем в соответствии с ч. 1 ст. 69 ГПК РФ свидетелем
является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об
обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения
дела. Не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем,
если он не может указать источник своей осведомленности.
Таким образом, свидетельскими показаниями могли быть
установлены факты
, указывающие на особенности поведения
наследодателя, совершаемые ею поступки, действия и отношение к ним.
Установление же на основании этих и других имеющихся в деле
данных факта наличия или отсутствия психического расстройства и его
степени требует именно специальных знаний, каковыми, как правило,
ни свидетели, включая удостоверившего завещание нотариуса, ни суд
не обладают.

Как следует из заключения экспертов психоневрологического
диспансера, положенные в основу решения суда свидетельские
показания, характеризующие наследодателя, были учтены и оценены при
разрешении вопросов, поставленных перед экспертами.
Так, в заключении указано, что показания свидетелей, знавших
подэкспертную при жизни и характеризующих ее как психически
здорового, нормального человека, непрофессиональны, поверхностны и
противоречат закономерностям клиники, течения и исхода
шизофренического процесса.
С выводами первичной экспертизы согласилась и комиссия
судебно-психиатрических экспертов федерального государственного
бюджетного учреждения «Государственный научный центр социальной и
судебной психиатрии им. В.П.Сербского», которая также учла
показания свидетелей и их мнение относительно психического
состояния Е. в совокупности с другими данными и с учетом
особенностей ее заболевания.
Основываясь на оценочных суждениях свидетелей о поведении
наследодателя в быту, суд сделал вывод о том, что наследодатель при
составлении и подписании завещания понимала значение совершаемых ею
действий и могла ими руководить,без учета заключений судебных
экспертов
, сделанных в установленной законом процедуре на основании
специальных знаний в области психиатрии и исходя из совокупности
всех имеющихся по делу фактических данных, включающих как
свидетельские показания, так и медицинскую документацию об
имеющемся у наследодателя заболевании, его особенностях, развитии и
течении.

Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального
права, а также норм процессуального права, регламентирующих процесс
доказывания и оценку доказательств, являются существенными,
поскольку сами по себе могли привести к неправильному разрешению
дела.
На данные нарушения А. указывала в апелляционной жалобе.
Однако суд апелляционной инстанции доводы заявителя не проверил.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда РФ отменила апелляционное определение и дело
направила на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

14 Марта 2016, 21:32
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
А кто должен это видео снимать и где оно должно храниться? Что именно надо снимать?
ViKocha

Снимайте сами, при заключении договора у нотариуса

14 Марта 2016, 21:34
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
Психиатр получается, он и определяет пьян ли тот в данный момент в том числе?
ViKocha

Нарколог

14 Марта 2016, 21:46
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
А какие мотивы обычно у алкоголиков расторгать сделки?
ViKocha

Да вплоть до того, что мало дали, а я согласился. Кабальная сделка

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
14 Марта 2016, 21:53
ViKocha
клиент, г. Москва

Это про сделки с занижением с алкоголиками. Это категорически НЕТ. Это да.

14 Марта 2016, 21:54
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
Наверно, не стоит, все больше и больше к этому склоняюсь.
ViKocha

Если так считаете, то лучше не надо конечно. Лучше перестраховаться… Цена ошибки может быть высока

14 Марта 2016, 21:54
ViKocha
клиент, г. Москва

Какая судебная практика за последние 5 лет по ст. 177 и кабальным сделкам с недвижимостью? На стороне покупателя или продавца?

14 Марта 2016, 22:38
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
На стороне покупателя или продавца?
ViKocha

Тут нельзя так разграничивать. Тут вопрос в том кому удастся доказать, что лицо не понимало что творило в момент сделки.

Сделать это можно, как я показал выше можно ТОЛЬКО на основании экспертизы, что не всегда возможно.

А кабальные сделки лично я вообще не встречал. Может коллеги поправят...

14 Марта 2016, 22:40
ViKocha
клиент, г. Москва

А экспертиза будет на основе записанного нами видео в момент сделки и правильно заданными продавцу нами вопросов?

14 Марта 2016, 22:51
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
Я так понимаю, что она должна быть на пленочном носителе, т.е. не цифровой, чтобы быть неопровержимой?
ViKocha

не важно на каком носителе. Это заблуждение. задача истца (если таковой будет) состоит в том, чтобы доказать, что запись сфальсифицирована, например. И это никак не зависит от типа носителя

14 Марта 2016, 22:44
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
А экспертиза будет на основе записанного нами видео в момент сделки и правильно заданными продавцу нами вопросов?
ViKocha

Не только. Но и на основании ее тоже:

Основываясь на оценочных суждениях свидетелей о поведении наследодателя в быту, суд сделал вывод о том, что наследодатель при составлении и подписании завещания понимала значение совершаемых ею действий и могла ими руководить, без учета заключений судебных

экспертов, сделанных в установленной законом процедуре на основании
специальных знаний в области психиатрии и исходя из совокупности
всех имеющихся по делу фактических данных, включающих как
свидетельские показания, так и медицинскую документацию об
имеющемся у наследодателя заболевании, его особенностях, развитии и
течении.

Белоус Олег
14 Марта 2016, 22:53
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
А как можно тут обезопасить себя от его жены? Взять с нее заявление, что она против продажи не возражает?
ViKocha

Это лишнее, так как она не имеет право на это жилье:

Есть квартира, которая досталась в наследство по завещанию
ViKocha
14 Марта 2016, 23:02
ViKocha
клиент, г. Москва

В каких случаях применительно к данной ситуации покупатель может быть признан решением суда недобросовестным приобретателем (владельцем)? Если он

1. Возьмет справку из органов опеки и попечительства о том, что продавец не ограничен в дееспособности

2. Сделает перед сделкой освидетельствование у психиатрической экспертизы в Сербском.

3. Удостоверит договор-купли продажи у нотариуса и снимет его на видео.

15 Марта 2016, 13:49
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
В каких случаях применительно к данной ситуации
ViKocha

Только если смогут доказать, что он в момент совершения сделки не понимал что творил, что в Вашем случае им будет затруднительно.

15 Марта 2016, 13:51
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате

Вот например:

МОСКОВСКИЙ
ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 ноября 2015
г. по делу N 33-42252/15

Судья: Степанова Н.Л.

Судебная
коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Куприенко С.Г.,

судей
Карпушкиной Е.И., Снегиревой Е.Н.,

при
секретаре В.О.,

рассмотрев
в открытом судебном заседании по докладу судьи Снегиревой Е.Н. дело по
апелляционной жалобе В.Г. на решение Перовского районного суда г. Москвы от 10
августа 2015 года,

установила:

В.Г.
обратился в суд с исковыми требованиями к А.В. о признании договора дарения 1/3
доли квартиры от 21 ноября 2012 г. по адресу: г. Москва, * кв. 27,
недействительным по тем основаниям,что в момент его заключения, истец
находился в болезненном состоянии в связи с наличием хронической алкогольной
интоксикацией и не был способен понимать значение своих действий.

Истец в
суд первой инстанции не явился.

Представитель
ответчика и ответчик в суд первой инстанции явились, против удовлетворения
требований возражали, указывая, что истец, заключал договор дарения квартиры в
отношении ответчика, являющегося сыном истца. В настоящее время между истцом и
ответчиком по делу складываются родственные отношения, ответчик регулярно
навещает отца, ухаживает за ним, приносит продукты, готовит еду, убирается, что
не оспаривается В.Г.

Представители
третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Москве, в суд первой инстанции не явились, о времени
и месте судебного заседания извещались.

Судом
первой инстанции постановлено: Исковые требования В.Г. к А. о признании
договора дарения недействительным — оставить без удовлетворения.

В.Г.
просит об отмене указанного решения в соответствии с доводами апелляционной
жалобы, подписанной его представителем Н.Н., в соответствии с которой судом,
при вынесении решения были допущены существенные нарушения норм материального и
процессуального права.

Судебная
коллегия по гражданским делам Московского городского суда на основании
определением от 12 ноября 2015 года перешла к рассмотрению дела по правилам
производства в суде первой инстанции.

В.Г., его
представитель Н.Н. в суд апелляционной инстанции явились, требования,
содержащиеся в исковом заявлении, поддержал в полном объеме.

Представитель
А.В. — О. в суд апелляционной инстанции явилась, против исковых требований
возражала.

Изучив
материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения В.Г.,
его представителя Н.Н., возражения представителя А.В. — Ю.Н., судебная коллегия
приходит к выводу о том, что имеются основания для отмены обжалуемого решения.

Согласно ст. 330
ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном
порядке, в том числе, являются нарушение или неправильное применение норм
материального права или норм процессуального права, неправильное определение
обстоятельств, имеющих значение для дела.

В
соответствии со ст. 167
ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в
деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство
дела откладывается.

Из
материалов дела усматривается, что в нарушение данных требований закона, суд
первой инстанции 10 августа 2015 года рассмотрел дело с вынесением решения в
отсутствии В.Г. и его представителя, в отношении которых отсутствовали сведения
об их извещении о слушании дела.

Таким
образом, поскольку судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения
нарушены нормы процессуального права, то решение суда подлежит отмене.

Согласно ст. 572
ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или
обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо
имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает
или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед
третьим лицом.

В силу ч. 1 ст. 177
ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в
момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать
значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом
недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или
охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Судом
установлено, что согласно договору передачи N 031700-У08400 от 29 июля 2009
года собственниками квартиры по адресу: <...> являлись В.Г., Т.И., Н.В.
по 1/3 доли.

21 ноября
2012 года между В.Г. и А.В. был заключен договор дарения квартиры по адресу: г.
Москва * кв. 27.

Оспаривая
указанный договор дарения истец ссылался на то обстоятельство, что в момент его
заключения находился в болезненном состоянии в связи с наличием хронической
алкогольной интоксикацией, и не был способен понимать значение своих действий.

На
основании определения Перовского районного суда г. Москвы в отношении В.Г. была
назначена судебно-психиатрическая экспертиза в ПБ N 1 им. Н.А. Алексеева,
согласно выводам которой В.Г. обнаруживает органическое расстройство личности в
связи с сосудистыми заболеваниями о чем свидетельствуют данные анамнеза и
результаты экспертного обследования о длительно текущей хронической
соматической патологии, приведшей к формированию психоорганического
симптомокомплекса с характерными изменениями мышления, истощаемостью внимания,
эмоциональной лабильностью, снижением когнитивных функций.Вместе с тем,
отсутствие объективных сведений о психическом состоянии В.Г. в юридически
значимый период, а также, в связи с отсутствием в материалах дела договора
дарения 1/3 доли квартиры от 4 декабря 2012 года решить вопрос о способности
В.Г. понимать значение своих действий и руководить ими в момент оформления
договора дарения 1/3 доли квартиры от 4 декабря 2012 года не представляется возможным.

Учитывая,
что экспертами приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу,
и им сделан соответствующий анализ, судебная коллегия полагает не
подтвержденным факт того, что истец в юридический значимый период (21 ноября
2012 года) не был способен понимать значение своих действий, поскольку помимо
отсутствия договора дарения в материалах дела отсутствуют какие-либо
доказательства того, что истец на момент совершения сделки не был способен
понимать значение своих действий и руководить ими.

В ходе
рассмотрения дела судом апелляционной инстанции истец В.Г. подтвердил, что
подарил 1/3 доли спорной квартиры своему сыну, лично подавал и подписывал
заявление о государственной регистрации перехода права 1/3 доли в общей долевой
собственности на квартиру на основании договора дарения, однако заключил его
вследствие принуждения со стороны А.В.

Кроме
того, истец подтвердил то обстоятельство, что он проживает в спорной квартире,
являясь наследником доли в спорной квартире после смерти жены Т.И., ответчик
регулярно навещает его, ухаживает за ним, приносит продукты, готовит еду,
убирается.

Таким
образом, поскольку истцом В.Г. не представлено доказательств, объективно и
достаточно подтверждавших доводы о том, что на момент подписания договора
дарения он находился в психическом состоянии, не позволявшем ему оценивать
значение своих действий и руководить ими, то судебная коллегия не находит
оснований к удовлетворению исковых требований.

Руководствуясь
ст. ст. 328,
329 ГПК
РФ, судебная коллегия

определила:

Решение
Перовского районного суда города Москвы от 10 августа 2015 года отменить.

Исковые
требования В.Г. к А.В. о признании договора дарения недействительным — оставить
без удовлетворения.

15 Марта 2016, 19:13
ViKocha
клиент, г. Москва

Продавец отказывается отражать всю сумму в договоре-купли продажи из-за налога 13%.

Готов отразить 3500000 (чуть больше половины). Остальное расписка в получении денежных средств на неотделимые улучшения. Суд, не принимает подобные расписки?

Что нам в данной ситуации делать?

15 Марта 2016, 20:17
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
Суд, не принимает подобные расписки?
ViKocha

для какой цели?

15 Марта 2016, 20:31
ViKocha
клиент, г. Москва

С другой стороны Вы все пишите, что при соблюдении:1. Возьмет справку из органов опеки и попечительства о том, что продавец не ограничен в дееспособности

2. Сделает перед сделкой освидетельствование у психиатрической экспертизы в Сербском.

3. Удостоверит договор-купли продажи у нотариуса и снимет его на видео.

Такую сделку оспрорить практически невозможно и приводите примеры из практики о нерасторгнутых сделках по ст. 177 ГК РФ и пленум 2015 года о презумпции добросовестности покупателя. Так все-таки насколько вообще вероятно положительное оспаривание сделки учитывая, вышеозвученный факты: (неполная сумма в договоре, с расписками, наследство по завещанию, ну и алкогольная зависимость средней степени и учет в наркодиспансере)

16 Марта 2016, 08:53
9,3
Рейтинг Правовед.ru
26129
ответов
11575
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
Так все-таки насколько вообще вероятно положительное оспаривание сделки учитывая, вышеозвученный факты: (неполная сумма в договоре, с расписками, наследство по завещанию, ну и алкогольная зависимость средней степени и учет в наркодиспансере)
ViKocha

Неполная сумма в расписках, это конечно не очень хорошо, но особой роли это не сыграет. А оспорить такую сделку при наличии тех мер, которые указаны — полагаю будет правтически невозможно. Так как я уже говорил — для этого нужна будет экспертиза, которая вряд ли что то покажет.

16 Марта 2016, 09:03
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Юрист - Владимир
135
ответов
20
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Вологда
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

риск есть, т.к. если найдутся заинтересованные лица, то сделку могут признать недействительной, признав продавца ограниченно дееспособным поэтому сделку лучше делать в присутствии и с согласия попечителя

14 Марта 2016, 21:07
q Отблагодарить
0 0
ViKocha
клиент, г. Москва

Он в дееспрособности не ограничен (со слов). И кто является попечителем?

14 Марта 2016, 21:10
135
ответов
20
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Вологда
Общаться в чате
Что еще сделать кроме видео и освидетельствования, чтобы сделка была неоспоримой ни при каких обстоятельствах?
ViKocha

купить через «прокладку» — т.е. пусть он кому-либо из ваших знакомых продаст, а у того покупателя уже вы оформляете ипотеку как добросовестные приобретатели

14 Марта 2016, 22:13
ViKocha
клиент, г. Москва

А так мы недобросовестные если за настоящую рыночную стоимость покупаем, сделана оценка и квартира в залоге у банка будет? И в чем наша недобросовестность выражается?

14 Марта 2016, 22:49
135
ответов
20
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Вологда
Общаться в чате
А так мы недобросовестные если за настоящую рыночную стоимость покупаем, сделана оценка и квартира в залоге у банка будет? И в чем наша недобросовестность выражается?
ViKocha

не в этом дело — добросовенность показывает чистоту сделки, т.е. обе стороны были дееспособные и заключили сделку, в результате чего сделка неоспорима

14 Марта 2016, 22:52
ViKocha
клиент, г. Москва

про дееспособность продавца сказали выше, что надо взять справку в органах опеки и попечительства. Данных о том, что он ограничен в дееспособности нет.

14 Марта 2016, 22:55
135
ответов
20
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Вологда
Общаться в чате
про дееспособность продавца сказали выше, что надо взять справку в органах опеки и попечительства. Данных о том, что он ограничен в дееспособности нет.
ViKocha

извините, я не все комментарии прочел, просто я ссылаюсь на ст 30 ГК РФ, которая гласит:

". Гражданин, который вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки.

Совершать другие сделки он может лишь с согласия попечителя… ",

и если вы не подстрахуетесь, то при желании вашу сделку на основании данной статьи можно отмотать назад, но деньги назад долго забирать будете, лишь поэтому я и предложил как один из выходов осуществить сделку через «прокладку».

14 Марта 2016, 23:03
ViKocha
клиент, г. Москва

Все данные об ограниченных судом в дееспособности есть в огранах опеки и попечительстве по месту жительства? продавец все время в Москве проживал.

14 Марта 2016, 23:05
135
ответов
20
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Вологда
Общаться в чате
Владимир, если бы все было так просто, то в РФ нельзя было бы оспорить ни одной сделки. Дееспособность лица не единственный критерий действительности или недействительности сделки, а один из многих.
Болтунова Марина

Согласен с вами, но в данном случае и с данными исходниками, предложил такой вариант

14 Марта 2016, 23:05
получен
гонорар
33%
Юрист - Марина
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. Можно купить, но вот вопрос, а согласится ли алкоголик на освидетельствование. Вы с ним об этом разговаривали?

14 Марта 2016, 21:09
q Отблагодарить
0 0
ViKocha
клиент, г. Москва

Он на все согласен. Наша задача свести все риски к 0. В этом собственно и вопрос.

Как не допустить расторжение сделки? Пошагово, пожалуйста.

14 Марта 2016, 21:12
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
А как себя защитить, чтобы сделка была «нерасторгаемой»?
ViKocha

Если бы квартира не была в ипотеке, то я бы посоветовала её перепродать кому-нибудь из родственников, тогда её уже бы нельзя было оспорить, т.к. родственник был бы добросовестным приобретателем. А так увы, только психиатрическое заключение, причем желательно именно на день подписания договора и сдачи документов в Росреестр.

14 Марта 2016, 21:14
ViKocha
клиент, г. Москва

А мы, получается, недобросовестные приобретатели? т.е. кто у алкоголиков квартиры покупает, тот плохой для суда? И такие сделки на раз расторгаются и покупатели остаются ни с чем?

14 Марта 2016, 21:20
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Он на все согласен. Наша задача свести все риски к 0. В этом собственно и вопрос. Как не допустить расторжение сделки? Пошагово, пожалуйста.
ViKocha

Тогда идите вместе с ним в любой психиатрический диспансер и пусть врач психиатр обследует его на предмет вменяемости, но клиника Сербского в этом случае лучше всего, т.к. она практичеки во всех судебных спорах является наиболее значимым экспертом. Получаете заключение, оставляете его у себя, подписываете договор и сдаете документы в Росреестр.

14 Марта 2016, 21:22
ViKocha
клиент, г. Москва

я еще читала, что надо анализы брать, а они готовы только через неделю после сделки, через неделю можно только и документы на регистрацию подать

14 Марта 2016, 21:26
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
я еще читала, что надо анализы брать, а они готовы только через неделю после сделки, через неделю можно только и документы на регистрацию подать
ViKocha

Вы наверное спутали обследование у врача-нарколога и врача-психиатра. Психиатры анализы не берут. Они проводят собеседование с пациентом, задают различные тесты и уже на основе ответов пациентов выдают заключение.

14 Марта 2016, 21:30
ViKocha
клиент, г. Москва

Алкоголику какой врач нужен? Психиатр получается, он и определяет пьян ли тот в данный момент в том числе?

14 Марта 2016, 21:43
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
можете ВС РФ кусочек мне выдернуть нужный?
ViKocha
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11
(ред. от 09.02.2012)
«О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству»
Во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ), а также в тех случаях, когда назначение экспертизы предусмотрено законом, в частности, по делам о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства (статья 283 ГПК РФ) и о признании его дееспособным в случае выздоровления или значительного улучшения состояния здоровья (часть 2 статьи 286 ГПК РФ). При назначении экспертизы в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судья в соответствии со статьей 216 ГПК РФ вправе приостановить производство по делу. В этом случае течение срока производства по делу согласно части 1 статьи 110 ГПК РФ приостанавливается. Определение о приостановлении производства по делу судья выносит в предварительном судебном заседании, о проведении которого составляется протокол (части 4 и 7 статьи 152 ГПК РФ).
14 Марта 2016, 21:33
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Все-таки считаете, что не стоит такое заключать?
ViKocha

На самом деле такое может быть в любой сделке и Вы не сможете проверить поднаготную каждого собственника при покупке жилья на вторичном рынке. Риск есть, но если его контролировать с момента проведения обследования, не позволять употреблять алкоголь, до момента его подписания у нотариуса, то в данном случае такой риск наиболее минимален, чем покупать квартиру у человека о котором Вы не знаете ничего.

14 Марта 2016, 21:44
ViKocha
клиент, г. Москва

Где бы еще найти такого нотариуса, который согласится).

14 Марта 2016, 21:47
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Где бы еще найти такого нотариуса, который согласится).
ViKocha

А что все нотариусы в городе знают, что клиент алкоголик, Вас ведь никто за язык не тянет и нотариус не имеет права интересоваться подобными обстоятельствами. т.к. это врачебная тайна.

14 Марта 2016, 21:49
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
я Вас поняла. Наверно, не стоит, все больше и больше к этому склоняюсь.
ViKocha

Любой бзик, в состоянии алкогольного опьнения может быть любой повод.

Это про сделки с занижением с алкоголиками. Это категорически НЕТ. Это да.
ViKocha

Нет не про алкоголиков, и кабальность сделки достаточно сложно доказать, особенно если в договоре указана разумная цена.

14 Марта 2016, 21:57
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Какая судебная практика за последние 5 лет по ст. 177 и кабальным сделкам с недвижимостью? На стороне покупателя или продавца?
ViKocha

Очень сложно ответить на вопрос, т.к. подобной статистики нет, государство в лице ВС РФ или Судебного департамента подобного анализа не ведет. Если хотите прочитать судебные акты по этому вопросу, то зайдите в Консультант в будние дни с 20.00ч. до 22.00ч. и в любое время в выходные и пощите подобную практику в разделе судебная практика.

14 Марта 2016, 22:44
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Эта квартира уже оценена для банка и будет у него в залоге. Про видеозапись понятно. Я так понимаю, что она должна быть на пленочном носителе, т.е. не цифровой, чтобы быть неопровержимой?
ViKocha

Подделать можно любую запись, просто аналоговую немного сложнее, но при нынешнем уровне техники это не принципиально. Просто запишите и все, а факт фальсификации записи должен будет оспорить продавец.

14 Марта 2016, 22:46
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
А так мы недобросовестные если за настоящую рыночную стоимость покупаем, сделана оценка и квартира в залоге у банка будет? И в чем наша недобросовестность выражается?
ViKocha

Нет в Ваших действиях недобросовестности и обмана нет и кабальности.

14 Марта 2016, 22:52
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
А экспертиза будет на основе записанного нами видео в момент сделки и правильно заданными продавцу нами вопросов?
ViKocha

Вы о какой экспертизе, если психиатрической, то да, в том числе и будет учитываться и запись и её содержание, если о подделке записи, то это не имеет значения.

14 Марта 2016, 22:55
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
не в этом дело — добросовенность показывает чистоту сделки, т.е. обе стороны были дееспособные и заключили сделку, в результате чего сделка неоспорима
Маков Владимир

Владимир, если бы все было так просто, то в РФ нельзя было бы оспорить ни одной сделки. Дееспособность лица не единственный критерий действительности или недействительности сделки, а один из многих.

14 Марта 2016, 23:00
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Все данные об ограниченных судом в дееспособности есть в огранах опеки и попечительстве по месту жительства? продавец все время в Москве проживал.
ViKocha

Да, конечно.

Статья 284. ГПК РФ Рассмотрение заявления об ограничении дееспособности гражданина, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами

1. Заявление об ограничении дееспособности гражданина, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами суд рассматривает с участием самого гражданина, заявителя, прокурора, представителя органа опеки и попечительства. Гражданин, в отношении которого рассматривается дело о признании его недееспособным, должен быть вызван в судебное заседание, если его присутствие в судебном заседании не создает опасности для его жизни или здоровья либо для жизни или здоровья окружающих, для предоставления ему судом возможности изложить свою позицию лично либо через выбранных им представителей.


Статья 285. ГПК РФ Решение суда по заявлению об ограничении дееспособности гражданина, о признании гражданина недееспособным
1. Решение суда, которым гражданин ограничен в дееспособности, является основанием для назначения ему попечителя органом опеки и попечительства.
2. Решение суда, которым гражданин признан недееспособным, является основанием для назначения ему опекуна органом опеки и попечительства.
14 Марта 2016, 23:06
ViKocha
клиент, г. Москва

Справку оттуда дают любому заинтересованному лицу о том есть ли у него попечитель?

14 Марта 2016, 23:09
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Справку оттуда дают любому заинтересованному лицу о том есть ли у него попечитель?
ViKocha

Хороший вопрос, но прямого ответа в действующем законодательстве я на него не нашла. Лично Вам могут и отказать, т.к. речь идет о частной жизни гражданина, но если гражданин обращается сам, чтобы узнать не имеется ли данных, что он признан недееспособным или ограниченно дееспособным, то в ему не могут отказать в предоставлении подобной иноформации.

14 Марта 2016, 23:21
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
В каких случаях применительно к данной ситуации покупатель может быть признан решением суда недобросовестным приобретателем (владельцем)? Если он
ViKocha

Не может в Вашем случае недобросовестности, тк. у Вас нет цели причинения вреда другой стороне..

Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2015 N 5-КГ15-92 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015)
Если лицо, оспаривая сделку купли-продажи, которая совершена со злоупотреблением правом, представило достаточно серьезные доказательства и привело убедительные аргументы в подтверждение того факта, что продавец и покупатель при ее заключении действовали недобросовестно, с намерением причинить вред этому лицу, на ответчиков переходит бремя доказывания того, что сделка совершена в их интересах, по справедливой цене, а не для причинения вреда кредитору (истцу) путем воспрепятствования обращению взыскания на имущество и имущественные права должника.
15 Марта 2016, 14:00
ViKocha
клиент, г. Москва

Продавец отказывается отражать всю сумму в договоре-купли продажи из-за налога 13%.

Готов отразить 3500000 (чуть больше половины). Остальное расписка в получении денежных средств на неотделимые улучшения. Суд, не принимает подобные расписки?

Что нам в данной ситуации делать?

15 Марта 2016, 20:17
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Продавец отказывается отражать всю сумму в договоре-купли продажи из-за налога 13%. Готов отразить 3500000 (чуть больше половины). Остальное расписка в получении денежных средств на неотделимые улучшения. Суд, не принимает подобные расписки? Что нам в данной ситуации делать?
ViKocha

Почему, сколько времени у него в собственности квартира, если больше трех лет, то ему не нужно платить налоги.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 августа 2015 г. N 03-04-05/44867
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи в 2015 году недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Пунктом 2 статьи 207 Кодекса предусмотрено, что налоговыми резидентами Российской Федерации признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.
Согласно абзацу второму подпункта 5 пункта 1 статьи 208 Кодекса доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1, пунктами 2 и 4 статьи 228 Кодекса физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, по итогам налогового периода самостоятельно исчисляют и уплачивают суммы налога в соответствующий бюджет исходя из сумм таких доходов, а также представляют налоговую декларацию в порядке, установленном статьи 229 Кодекса, в налоговые органы.
В таких случаях наличие у налогоплательщика статуса налогового резидента Российской Федерации определяется исходя из положений статьи 207 Кодекса также по итогам налогового периода, в котором налогоплательщиком был получен доход от продажи имущества.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Таким образом, доходы физического лица, признаваемого налоговым резидентом Российской Федерации в налоговом периоде, в котором им было продано недвижимое имущество, от продажи недвижимого имущества, принадлежавшего ему более трех лет, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании указанной нормы пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.
15 Марта 2016, 20:35
ViKocha
клиент, г. Москва

Квартира получена в наследство в 2014 году

15 Марта 2016, 22:38
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
То есть в случае оспаривания договора есть потенциальный риск взыскания с Вас предусмотренной договором суммы 3500000 рублей. А остальную сумму могут попытаться взыскать по другому основания — как правило, в качестве полученного Вами неосновательного обогащения.
Турманов Аскар

Аскар, это клиент платит деньги, поэтому будут взыскивать будут не с него, а ему нужно будет взыскивать.

Могут принять расписку, а могут и не принять, т.к. цена установлена в договоре, а иные выплаты это вопрос оценки и здесь будет зависеть от субъективного усмотрения суда.

15 Марта 2016, 21:28
7,8
Рейтинг Правовед.ru
4979
ответов
2516
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Так все-таки насколько вообще вероятно положительное оспаривание сделки учитывая, вышеозвученный факты: (неполная сумма в договоре, с расписками, наследство по завещанию, ну и алкогольная зависимость средней степени и учет в наркодиспансере)
ViKocha

Основной момент, это экспертиза. Если она покажет невменяемость продавца, то все остальное просто пойдет в виде дополнительным моментов к этому. Если же нет, то иные моменты не принципиальны.

16 Марта 2016, 11:32
получен
гонорар
33%
Юрист - Аскар
2054
ответа
1249
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день!

Насколько рискованно покупать квартиру, если провести освидетельствование в Сербском перед сделкой? Больше всего боимся расторжения сделки. (уже думаем отказаться)
ViKocha

В данной сделке в любом случае существует риск.

А как себя защитить, чтобы сделка была «нерасторгаемой»?

Универсального «лекарства» нет. В Вашем случае не будут лишними любые доказательства, в т.ч. заключение по результатам освидетельствования.

14 Марта 2016, 21:11
q Отблагодарить
0 0
2054
ответа
1249
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

А мы, получается, недобросовестные приобретатели? т.е. кто у алкоголиков квартиры покупает, тот плохой для суда? И такие сделки на раз расторгаются и покупатели остаются ни с чем?

Нет, не всегда. Ниже привожу пример из судебной практики, когда продавец пытался оспорить сделку по похожим основаниям, вместе с тем судом было отказано в удовлетворении иска.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 сентября 2015 г. N 33-31664/15

Судья суда первой инстанции: Королева Е.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Снегиревой Е.Н.,
судей Анашкина А.А., Олюниной М.В.,
при секретаре Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Анашкина А.А.
дело по апелляционной жалобе К.А. на решение Бутырского районного суда г. Москвы от 10 апреля 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К.А. к С. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, отказать.
установила:
К.А. обратился в суд с иском к С. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ..., ссылаясь на то обстоятельство, что он, страдая зависимостью от алкоголя, в период с февраля по март 2013 года распорядился названным имуществом, находясь в состоянии, когда не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими, когда и при каких обстоятельствах заключил договор купли-продажи, он не помнит. Истец просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г… и применить последствия недействительности сделки.
Истец К.А. в судебное заседание совместно с представителем явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика С. — по доверенности — В.Н. в судебное заседание явилась, в удовлетворении исковых требований просила отказать, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, также просила применить к исковым требованиям срок исковой давности.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит К.А. по доводам апелляционной жалобы, в частности потому, что проведенным экспертным исследованием у истца установлены органическое расстройство личности в связи со смешанными заболеваниями, а также синдром зависимости от алкоголя, что свидетельствует о том, что в момент совершения сделки он находился в таком состоянии, когда не мог отдавать отчета своим действиям. При рассмотрении дела суд не учел показания свидетелей Г.Н.Н. и К.Л.М., которые пояснили суду, что К.А. давно и постоянно злоупотребляет спиртными напитками.
Представитель С. по доверенности В.И. явилась, доводы жалобы не поддержала.
К.А. в заседание судебной коллегии явился, доводы жалобы поддержал.
Судебная коллегия, выслушав В.И., а также К.А., проверив материалы дела, изучив доводы жалобы находит решение законным и обоснованным, а доводы жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Обстоятельства дела судом установлены верно.
В частности, 21.02.2013 года между К.А. и С. заключен договор купли-продажи квартиры N..., расположенной по адресу:…
Согласно передаточному акту от 07.03.2013 года К.А. передал С. квартиру, расположенную по адресу: ..., материальных претензий друг к другу стороны не имеют, договор подписан добровольно, стоимость квартиры установлена и изменена быть не может. Деньги продавцом от покупателя получены полностью.
Как следует из заключения комиссии экспертов N… от… года, у К.А. обнаруживается органическое расстройство личности в связи со смешанными заболеваниями (интоксикационные, сосудистые), а также синдром зависимости от алкоголя (по...). Об этом свидетельствуют данные анамнеза о том, что на фоне отягощенной синдромом зависимости от алкоголя наследственности и длительного, систематического злоупотребления им алкогольными напитками у К.А. отмечалось формирование психической и физической зависимости от алкоголя с ростом, а затем снижением толерантности, запойным характером пьянства, абстинентным синдромом с амнестическими формами опьянения и кратковременными неразвернутыми психотическими эпизодами на фоне атеросклеротического поражения сосудов с постепенным развитием эмоционально-волевых нарушений (эмоциональная неустойчивость, раздражительность) и интеллектуально-мнестического снижения в сочетании с характерной неврологической (энцефалопатия смешанного генеза) и соматической симптоматикой. Диагностическое заключение подтверждается также и результатами настоящего обследования, выявившего у К.А. некоторое интеллектуально-мнестическое снижение, обстоятельность мышления, облегченность и поверхностность ряда суждений, морально-этическое огрубление, сужение круга интересов и некоторое снижение социальной адаптации. Анализ представленной медицинской документации и данные настоящего обследования свидетельствуют о том, что в юридически значимый период подписания договора купли-продажи квартиры 21.02.2013 г. указанные психические изменения у К.А. не были столь выражены, не сопровождались какой-либо психотической симптоматикой, признаками нарушенного сознания, нарушением критических и прогностических функций и не лишали его способности понимать значение своих действий и руководить ими.
С настоящим иском истец обратился в суд 03.04.2014 г.
Рассматривая исковые требования по существу, суд правомерно применил к спорным правоотношениям положения ст. 177 ГК РФ и пришел к обоснованным выводам, что при подписании договора купли-продажи от 21.02.2013 года К.А. мог понимать значение своих действий и руководить ими. Помимо того, суд правильно полагал, что о совершенной им сделке К.А. знал с 21.02.2013, то есть с момента ее совершения, а потому законно применил положения п. 2. ст. 181 ГК РФ в связи с истечение годичного срока исковой давности, отказав в удовлетворении иска в полном объеме.
Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств в частности заключения государственного казенного учреждения города Москвы «Психиатрическая клиническая больница N 1 им. Н.А. Алексеева Департамента здравоохранения города Москвы», а также показаний свидетелей Г.Н.Н., К.Л.М., которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что проведенным экспертным исследованием у истца установлены органическое расстройство личности в связи со смешанными заболеваниями, а также синдром зависимости от алкоголя, что свидетельствует о том, что в момент совершения сделки он находился в таком состоянии, когда не мог отдавать отчета своим действиям, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку согласно заключению судебно-психиатрической экспертизы в период подписания договора купли-продажи квартиры 21.02.2013 г. указанные психические изменения у К.А. не были столь выражены, не сопровождались какой-либо психотической симптоматикой, признаками нарушенного сознания, нарушением критических и прогностических функций, в связи с чем эксперты пришли к выводам, что выявленные нарушения не лишали К.А. способности понимать значение своих действий и руководить ими.
Доводы жалобы о том, что при рассмотрении дела суд не учел показания свидетелей Г.Н.Н. и К.Л.М., которые пояснили суду, что К.А. давно и постоянно злоупотребляет спиртными напитками, не соответствуют действительности, поскольку показания указанных свидетелей достаточно полно и подробно приведены в тексте решения, при решении вопроса о назначении экспертизы суд их учитывал, имелись они и на момент проведения экспертного исследования. Однако, при разрешении вопроса о признании истца лишенным на момент заключения сделки способности понимать значение своих действий и руководить ими показания свидетелей не могут иметь решающего значения, поскольку ни Г.Н.Н., ни К.Л.М. не являются специалистами в области психиатрии, а потому не имеют возможности определять диагноз К.А. Более того, при разрешении вопроса о вменяемости К.А. по состоянию на юридически значимый период эксперты исходили из объективных доказательств, а именно медицинской документации.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бутырского районного суда г. Москвы от 10 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.А. — без удовлетворения.

То есть, в случае если продавец полностью дееспособный, и у вас будет на руках: 1) видеозапись в момент совершения сделки (как рекомендовано коллегой); мед. заключение на предмет отсутствия у него признаков нарушенного сознания, то шансы оспорить данную сделку будут минимизированы.

14 Марта 2016, 21:25
ViKocha
клиент, г. Москва

А кто должен это видео снимать и где оно должно храниться? Что именно надо снимать?

14 Марта 2016, 21:33
2054
ответа
1249
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
А кто должен это видео снимать и где оно должно храниться? Что именно надо снимать?
ViKocha

Вести видеозапись должны Вы, поскольку эта запись может быть использована в качестве вашего защитного аргумента в суде, в случае возникновения спора.

Вы можете произвести видео фиксацию самого хода переговоров, подписания Вами договора купли-продажи и т.д.

14 Марта 2016, 21:36
2054
ответа
1249
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Алкоголику какой врач нужен? Психиатр получается, он и определяет пьян ли тот в данный момент в том числе?
ViKocha

Симптоматику алкоголизма определяет врач -нарколог.

14 Марта 2016, 21:46
2054
ответа
1249
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
А какие мотивы обычно у алкоголиков расторгать сделки? Потратил все деньги?
ViKocha

Как правило, да.

14 Марта 2016, 21:50
2054
ответа
1249
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Наверно, не стоит, все больше и больше к этому склоняюсь.
ViKocha

Так как покупка недвижимости — очень серьезный вопрос, то конечно обдумайте все, с учетом обозначенных рисков. Отказ от сомнительной сделки может уберечь Ваши нервы, время и деньги.

14 Марта 2016, 21:57
2054
ответа
1249
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
В каких случаях применительно к данной ситуации покупатель может быть признан решением суда недобросовестным приобретателем (владельцем)? Если он
1. Возьмет справку из органов опеки и попечительства о том, что продавец не ограничен в дееспособности
2. Сделает перед сделкой освидетельствование у психиатрической экспертизы в Сербском.
3. Удостоверит договор-купли продажи у нотариуса и снимет его на видео.

В данных условиях нет оснований для признания покупателя недобросовестным. Напротив, со стороны покупателя будут проявлена должная степень осмотрительности и разумности.

Согласно позиции Верховного суда, по делам такой категории устанавливается определенные юридически значимыми обстоятельства -

Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом ВС РФ 25.11.2015

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими
установлению судом по данной категории споров, являются:
1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с
иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
2) выбытие имущества из владения собственника или из владения
лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле
или помимо их воли;

3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного
приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Указанные обстоятельства, имеющие значение для дела, в силу части
2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
(далее – ГПК РФ) должны быть вынесены на обсуждение судом, даже если
стороны на какие-либо из них не ссылались.
При этом согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ истец должен
доказывать наличие у него права собственности либо основания законного
владения в отношении истребуемого жилого помещения, факт наличия
этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его
владения помимо воли. Обстоятельства, свидетельствующие о
недобросовестности приобретателя, подлежат доказыванию истцом.

У Вас же продавец дееспособный, квартира принадлежит ему на праве собственности; выбытие (продажа) квартиры будет осуществлено по его воле. Кроме того, за квартиру Вы уплачиваете ему деньги.

То есть покупатель в вышеуказанной ситуации добросовестен, поскольку он не знал и не должен был знать о том, что квартира приобретена у продавца, не имевшего права на его отчуждение.

15 Марта 2016, 14:19
ViKocha
клиент, г. Москва

Продавец отказывается отражать всю сумму в договоре-купли продажи из-за налога 13%.

Готов отразить 3500000 (чуть больше половины). Остальное расписка в получении денежных средств на неотделимые улучшения. Суд, не принимает подобные расписки?

Что нам в данной ситуации делать?

15 Марта 2016, 20:17
2054
ответа
1249
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Продавец отказывается отражать всю сумму в договоре-купли продажи из-за налога 13%.

Ну это понятно, так как из Вашего вопроса следует, что наследству меньше 3 лет, то есть продавец не хочет подпадать под налогообложение.

Готов отразить 3500000 (чуть больше половины). Остальное расписка в получении денежных средств на неотделимые улучшения.

Действительно, такое практикуется при совершении сделок с недвижимостью. В договоре указывается заниженная сумма (например 1 млн.), а на остальную сумму оформляется расписка по неотделимым улучшениям.

Суд, не принимает подобные расписки?

Такую расписку в качестве подтверждения факту передачи денег суд примет.

То есть в случае оспаривания договора есть потенциальный риск взыскания с Вас предусмотренной договором суммы 3500000 рублей. А остальную сумму могут попытаться взыскать по другому основания — как правило, в качестве полученного Вами неосновательного обогащения.

Что нам в данной ситуации делать?

Как мне представляется, в данной сделке больше минусов чем плюсов. Однако этом мое мнение, и оно, разумеется, субъективно.

Поэтому окончательное решение в любом случае за Вами.

15 Марта 2016, 21:01
2054
ответа
1249
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Аскар, это клиент платит деньги, поэтому будут взыскивать будут не с него, а ему нужно будет взыскивать.
Болтунова Марина

Прошу меня извинить! Видимо заработался.

15 Марта 2016, 22:45
2054
ответа
1249
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
клиент платит деньги, поэтому будут взыскивать будут не с него, а ему нужно будет взыскивать

Учитывая «положительные» особенности личности продавца, в случае оспаривания сделки продажи, вероятность обратного взыскания покупателем уплаченных средств за квартиру очень мала.

Пока будут проходить все судебные тяжбы (в случае оспаривания сделки продажи), продавец потратит большую часть денег (если не все), и что-либо с него получить вряд -ли получится.

15 Марта 2016, 23:04
ViKocha
клиент, г. Москва

С другой стороны Вы все пишите, что при соблюдении:1. Возьмет справку из органов опеки и попечительства о том, что продавец не ограничен в дееспособности

2. Сделает перед сделкой освидетельствование у психиатрической экспертизы в Сербском.

3. Удостоверит договор-купли продажи у нотариуса и снимет его на видео.

Такую сделку оспрорить практически невозможно и приводите примеры из практики о нерасторгнутых сделках по ст. 177 ГК РФ и пленум 2015 года о презумпции добросовестности покупателя. Так все-таки насколько вообще вероятно положительное оспаривание сделки учитывая, вышеозвученный факты: (неполная сумма в договоре, с расписками, наследство по завещанию, ну и алкогольная зависимость средней степени и учет в наркодиспансере)

16 Марта 2016, 08:52
2054
ответа
1249
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Так все-таки насколько вообще вероятно положительное оспаривание сделки учитывая, вышеозвученный факты: (неполная сумма в договоре, с расписками, наследство по завещанию, ну и алкогольная зависимость средней степени и учет в наркодиспансере)

Оспаривание в Вашем случае данной сделки, при условии выполнения обозначенных действий маловероятно (думается, что в 90% из 100 сделку оспорить не получится). Но все таки риск остается, и данный риск необходимо принимать.

Указание в договоре заниженной цены на вероятность оспаривания не влияет, т.к. основную роль будет играть мед. заключение.

16 Марта 2016, 09:30
Юрист - Анастасия
4022
ответа
4070
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Наумова Анастасия
Юрист, г. Томск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 4022ответа
  • 4070отзывов

Здравствуйте.

Обычно рекомендуется заключить сделку с нотариальным удостоверением, но раз гражданин состоит на учете, нотариусы с вероятностью 95% откажутся ее заверять. Хотя можете попытаться найти нотариуса, все же будет дополнительный свидетель вменяемого состояния продавца, к тому же многие на видео сейчас записывают прием и подписание документов, во избежание сомнений в дальнейшем.

Вообще, я бы сказала, нет стопроцентного способа обезопасить себя при такой сделке. Да, врач вам даст заключение, что на момент его осмотра продавец мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими. Продавец через полчаса выпьет стакан водки, сходит на сделку, потом на освидетельствование — вот он и алкоголь, а если особо предприимчивый гражданин, устроит дебош и ляжет полечиться, и начнется «тут помню, тут не помню». Нельзя исключить, что он вообще в запойное состояние войдет на радостях от совершения сделки, при этом остается только догадываться, какое заключение даст экспертиза по его состоянию, дойди дело до суда. Все же крайне неприятная ситуация и сделка довольно рискованная, на мой взгляд.

14 Марта 2016, 21:35
q Отблагодарить
0 0
ViKocha
клиент, г. Москва

продавец 1986 года рождения, постоянно водит машину и внешне на алкаша не тянет. Были очень удивлены. Все-таки считаете, что не стоит такое заключать? Нотариусы, действительно, отказываются и страховые от титула. Все шарахаются. Причем водительские права всех устраивают, не копни мы глубже, все было бы плохо совсем.

14 Марта 2016, 21:39
4022
ответа
4070
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Наумова Анастасия
юрист, г. Томск
Общаться в чате
продавец 1986 года рождения, постоянно водит машину и внешне на алкаша не тянет. Были очень удивлены. Все-таки считаете, что не стоит такое заключать? Нотариусы, действительно, отказываются и страховые от титула. Все шарахаются. Причем водительские права всех устраивают, не копни мы глубже, все было бы плохо совсем.
ViKocha

Если он не запойный, то рискнуть можно, конечно, ему трудно будет доказать, что внезапно пришел в совершенно неадекватное состояние. Но риск остается. Совершать или нет сделку — решать только Вам.

14 Марта 2016, 21:42
ViKocha
клиент, г. Москва

А какие мотивы обычно у алкоголиков расторгать сделки? Потратил все деньги?

14 Марта 2016, 21:48
4022
ответа
4070
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Наумова Анастасия
юрист, г. Томск
Общаться в чате
Алкоголику какой врач нужен?
ViKocha

Нарколог. Он у вас на учете у нарколога и состоит:

Где бы еще найти такого нотариуса, который согласится).
ViKocha

Это проблематично, нотариус лицензией дорожит и сомнительные сделки удостоверять не берется. Обычно.

14 Марта 2016, 21:48
4022
ответа
4070
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Наумова Анастасия
юрист, г. Томск
Общаться в чате
А какие мотивы обычно у алкоголиков расторгать сделки? Потратил все деньги?
ViKocha

Конечно. Деньги потратил, почему бы квартиру не вернуть и еще раз не продать? Такая идея у вполне благонадежных даже граждан возникает порой, что уж говорить про страдающих зависимостями. Плюс порой за неблагополучными продавцами стоят соответствующие организаторы подобной схемы «продал-был невменяем-вернул квартиру-продал-...».

14 Марта 2016, 21:51
ViKocha
клиент, г. Москва

я Вас поняла. Наверно, не стоит, все больше и больше к этому склоняюсь.

14 Марта 2016, 21:53
4022
ответа
4070
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Наумова Анастасия
юрист, г. Томск
Общаться в чате
А экспертиза будет на основе записанного нами видео в момент сделки и правильно заданными продавцу нами вопросов?
ViKocha

Среди прочего — да, видео будет учитываться.

14 Марта 2016, 23:07
ViKocha
клиент, г. Москва

В каких случаях применительно к данной ситуации покупатель может быть признан решением суда недобросовестным приобретателем (владельцем)? Если он

1. Возьмет справку из органов опеки и попечительства о том, что продавец не ограничен в дееспособности

2. Сделает перед сделкой освидетельствование у психиатрической экспертизы в Сербском.

3. Удостоверит договор-купли продажи у нотариуса и снимет его на видео.

15 Марта 2016, 13:49
4022
ответа
4070
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Наумова Анастасия
юрист, г. Томск
Общаться в чате
Так все-таки насколько вообще вероятно положительное оспаривание сделки учитывая, вышеозвученный факты: (неполная сумма в договоре, с расписками, наследство по завещанию, ну и алкогольная зависимость средней степени и учет в наркодиспансере)
ViKocha

Мы понимаем, что вам хотелось бы услышать однозначный ответ, что можно совершать сделку, чтобы вы со спокойной душой на нее пошли, однако, к сожалению, даже при всех описанных условиях некоторый риск в данной сделке сохраняется.

16 Марта 2016, 16:54
получен
гонорар
33%
Юрист - Андрей
8,6
Рейтинг Правовед.ru
14093
ответа
5371
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю, что если вы действительно хотите приобрести данную квартиру и продавец готов максимально вам помочь в том, чтобы такая сделка не была оспорена в будущем некими заинтересованными лицами, дальними родственниками и прочими в обязательном порядке надо найти нотариуса который удостоверит эту сделку и все заснять на видио, как отметили коллеги. Важным фактором тут будет является то, что данная квартира не является для продавца единственным жильем т.к. если бы это было бы не так в случае оспаривания данное обстоятельство, помимо всего прочего выглядело бы не в ваш пользу. Обязательно убедитесь что на момент совершения вашей сделки в собственности находится вторая квартира, для этого можно получить выписку из ЕГРП самостоятельно. Что касается приведенной коллегой выдержки из постановления от 2 декабря 2014 г. N 24-КГ14-7 где суд не брал в расчет нотариальное заверение сделки само по себе, в случае если будет суд по оспариванию этой сделки вашим козырем будет видиозаписи на основании которой в значительной степени будет строится судебная экспертиза+заключение психиатра, сделанное накануне сделки, а также рыночная цена за которую будет приобретаться квартира, для этого можно за 3-4 тыч. сделать независимую оценку квартиры на момент продажи, всего этого в совокупности должно с большой вероятностью хватить для того чтобы защитить ваши интересы если сделку в последствии попробует кто то оспорить

14 Марта 2016, 21:57
q Отблагодарить
1 0
ViKocha
клиент, г. Москва

Эта квартира уже оценена для банка и будет у него в залоге. Про видеозапись понятно. Я так понимаю, что она должна быть на пленочном носителе, т.е. не цифровой, чтобы быть неопровержимой?

14 Марта 2016, 22:42
8,6
Рейтинг Правовед.ru
14093
ответа
5371
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Любому не дадут конечно, тут нарушение сразу нескольких законов будет, а вот самому продавцу такую справку дать вполне могут..

14 Марта 2016, 23:26
8,6
Рейтинг Правовед.ru
14093
ответа
5371
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
В каких случаях применительно к данной ситуации покупатель может быть признан решением суда недобросовестным приобретателем (владельцем)? Если он 1. Возьмет справку из органов опеки и попечительства о том, что продавец не ограничен в дееспособности 2. Сделает перед сделкой освидетельствование у психиатрической экспертизы в Сербском. 3. Удостоверит договор-купли продажи у нотариуса и снимет его на видео.
ViKocha

Собственно ни один из приведенных примеров не свидетельствует о недобросовестности покупателя сам по себе. О недобросовестности можно говорить когда например, зная что согласно данным из ЕГРП в отношении квартиры заявлено об оспаривании записи предыдущим владельцем, или квартиры в залоге за неполную уплату стоимости покупатель все равно ее приобретает

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

4. Внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество (пункт 7 статьи 8.1 ГК РФ). Наличие указанных отметок также не препятствует принятию судом обеспечительных мер в отношении этого имущества.
Правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка (абзац второй пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ).

Т.е. то что вы снимаете на видео, берете справки и т.д. не говорит о том что на момент сделки имеют место притязания третьих лиц о которых вам известно, или может быть известно при должной степени осмотрительности (выписка из ЕГРП, например)

15 Марта 2016, 13:56
8,6
Рейтинг Правовед.ru
14093
ответа
5371
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Продавец отказывается отражать всю сумму в договоре-купли продажи из-за налога 13%.
ViKocha

Вам тогда лучше подыскать другой вариант все таки, очень много рискованных моментов получается, а тут еще и фактически половина стоимости квартиры в договоре отражена. Расписку в качестве доказательства передачи денег конечно можно предъявить

ст. 161 ГК

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2)сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

ст. 162 ГК

1.Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в
случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на
свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и
другие доказательства.
2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

ст. 550 ГК

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Кроме того при последующей продаже менее чем через 5 лет вы не сможете воспользоваться налоговым вычетом на фактическую стоимость квартиры а только на сумму, указанную в договоре если для вас это имеет значение

15 Марта 2016, 20:41