Консультируйтесь с юристом онлайн

580 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
580 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Продажа недвижимости в рассрочку/налог на коммерческую недвижимость

Добрый день!

Стоит задача продать коммерческую недвижимость. Но поскольку сделка будет фиктивной, ищу способы не попадать на налог, так как несмотря на срок владения более 3 лет, недвижимость использовалась мной как ИП для извлечения дохода.

Возможен ли вариант продажи недвижимости в рассрочку, а в последующем, при неоплате очередного платежа, признать сделку, без обращения в суд, недействительной?

Нужно ли будет заплатить налог с якобы полученной суммы и как его можно будет вернуть?

14 Марта 2016, 11:27, вопрос №1179021 Иван, г. Москва
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (15)

  • Юрист - Евгений
    Горюнов Евгений
    Юрист, г. Ивантеевка
    • 6149ответов
    • 3119отзывов
    • эксперт
    Нужно ли будет заплатить налог с якобы полученной суммы и как его можно будет вернуть?
    Иван

    Здравствуйте Иван, налог заплатить придется и вернуть его вы сможете, только предъявив в ИФНС доказательства реального возврата денежных средств покупателю.

    Стоит задача продать коммерческую недвижимость. Но поскольку сделка будет фиктивной, ищу способы не попадать на налог
    Иван

    Немного непонятна задача, если я правильно понимаю Вам надо просто поменять собственника здания?

    14 Марта 2016, 11:40
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да, нужно поменять собственника. Но временно.

    Соответственно, чтобы не платить налог два раза...

    14 Марта 2016, 11:42
  • Все услуги юристов в Москве
    Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
    с юристами в каждом городе о лучшей цене.
  • Адвокат - Евгений
    получен
    гонорар
    42%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день.

    Недвижимость нежилая? Если нежилая, то срок давности владения (имею в виду применяющийся для освобождения от НДФЛ) не применяется вообще. Если даже жилая, но использовалась в предприн. деятельности, то нужно ждать, собственно, сейчас уже 5 лет с момента как прекратилось ее использование в предпринимат. деятельности.

    Вариант продажи в рассрочку возможен, только я не вижу в нем особого смысла, т.к. это не освобождает от НДФЛ. Признание сделки недействительной возможно только в суде. Если признаете, то уплаченный налог Вы, возможно, и вернете, но перед этим Вы его заплатите. В итоге, вернетесь ровно к той же точке, с которой начали.

    К сожалению, Ваша задача не имеет решения, т.е. налог все равно платить. Но это может быть 6% (при УСН), либо 15% от разницы с расходами (также при УСН). Смотрите, что для вас дешевле.

    14 Марта 2016, 11:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Евгений
    получен
    гонорар
    42%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате
    Да, нужно поменять собственника. Но временно.
    Иван

    ?? зачем? А разве проблему просто обременением в виде залога не решить???

    14 Марта 2016, 11:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Передать в залог? И никто не сможет наложить арест, изъять и т.п.?

    14 Марта 2016, 11:45
  • Юрист - Андрей
    Юрист
    Общаться в чате

    Иван, добрый день!

    Согласно ст. 489 ГК

    Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
    Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
    2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
    3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

    согласно ч. 5 ст. 488 ГК

    Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
    14 Марта 2016, 11:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Евгений
    Горюнов Евгений
    Юрист, г. Ивантеевка
    • 6149ответов
    • 3119отзывов
    • эксперт
    Да, нужно поменять собственника. Но временно.
    Иван

    А заключение договора дарения Вы не рассматриваете?

    14 Марта 2016, 11:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я рассматриваю все варианты. Но ставку делаю на те, что с меньшей долей вероятности могут быть оспорены.

    14 Марта 2016, 11:48
  • Юрист - Евгений
    Горюнов Евгений
    Юрист, г. Ивантеевка
    • 6149ответов
    • 3119отзывов
    • эксперт
    Но ставку делаю на те, что с меньшей долей вероятности могут быть оспорены.
    Иван

    Если дарить будете близкому родственнику, то налога не будет, да и оспорить такое дарение очень сложно, если не сказать невозможно

    14 Марта 2016, 11:52
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    17%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате
    Возможен ли вариант продажи недвижимости в рассрочку, а в последующем, при неоплате очередного платежа, признать сделку, без обращения в суд, недействительной?
    Иван

    Здравствуйте!

    сделку нет, а расторгнуть по соглашению сторон да.

    но за время действия договора многое может измениться в отношениях с покупателем и Вам следует учитывать следующее

    2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

    Нужно ли будет заплатить налог с якобы полученной суммы и как его можно будет вернуть?
    Иван

    да, надо будет уплатить

    14 Марта 2016, 11:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    17%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате
    Если дарить будете близкому родственнику, то налога не будет, да и оспорить такое дарение очень сложно, если не сказать невозможно
    Горюнов Евгений

    при банкротстве могут вполне оспорить безвозмездную сделку.

    14 Марта 2016, 11:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Евгений
    получен
    гонорар
    42%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате
    Если дарить будете близкому родственнику, то налога не будет, да и оспорить такое дарение очень сложно, если не сказать невозможно
    Горюнов Евгений

    Тогда только такой вариант. Если надо спрятать от взыскания.

    14 Марта 2016, 11:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Владимир
    Юрист, г. Вологда
    Общаться в чате

    Вариант продажи в рассрочку возможен, у вас начинает действовать закон об ипотеке — отсюда выплывает оценка имущества (занизить значительно стоимость объекта будет сложно), и вы в силу ипотеки будете залогодержателем, а у покупателя будет свидетельство о праве собственности с обременением ипотекой

    В силу ст. 4 фз «об ипотеке» — в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

    т.е. сделку недействительной будет не признать, т.к. он пройдет регистрацию в фрс, просто, если покупатель перестает платить вы забираете объект недвижимости как залогодержатель, минус расходы и проч...

    ищите другой способ

    14 Марта 2016, 12:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    "т.е. сделку недействительной будет не признать, т.к. он пройдет регистрацию в фрс, просто, если покупатель перестает платить вы забираете объект недвижимости как залогодержатель, минус расходы и проч...

    ищите другой способ"

    Так вроде вариант?

    Нужно сделать оценку?

    Дальше, якобы, продаем. Первый взнос, к примеру, 500 тыс. Платим налог 6% (или даже не платим, когда там уплата то через год?).

    Дальше покупатель, якобы, перестает платить. Заявление, видимо, подается? Объект передается мне, я, якобы, возвращаю покупателю 500 тыс. Подаю в налоговую уточненную декларацию, что объект не продан.

    Или я не так понял?

    14 Марта 2016, 12:14
  • Юрист - Владимир
    Юрист, г. Вологда
    Общаться в чате

    а вообще попробуйте осуществить сделку в рамках договора мены (Статья 568. ГК РФ, часть 1. — Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.), т.е. можете обменять на другой объект без оценки, лишь предполагая, что они равноценны( например на квартиру), далее когда возникнет необходимость поменять обратно( единственное встает вопрос доверия к другой стороне)

    14 Марта 2016, 12:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    ))) с доверием все нормально.

    Проблема с претензиями третей стороны ко мне и моему имуществу, ну в налогах!

    14 Марта 2016, 12:19
  • Адвокат - Евгений
    получен
    гонорар
    42%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Вы учитывайте, что даже при продаже с сохранением права залога, у вас остается актив в виде дебиторской задолженности покупателя недвижимости. И на него тоже может быть обращено взыскание. И если у вас сделка фиктивная, т.е. покупатель не собирается вообще ничего платить, то как бы вы еще не прогадали, т.к. при продаже дебиторской задолженности она будет продаваться с дисконтом, скорее всего (т.к. она никому не нужна). А новый кредитор не только потребует от покупателя оплаты, но и еще и в выигрыше останется.

    14 Марта 2016, 12:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    17%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате
    Дальше покупатель, якобы, перестает платить. Заявление, видимо, подается? Объект передается мне, я, якобы, возвращаю покупателю 500 тыс. Подаю в налоговую уточненную декларацию, что объект не продан.
    Иван

    требовать возврата товара при нарушении срока оплата Вы вправе только если товар оплачен менее чем на 50 %. если более, то только деньги или реализация заложенного Вам товара через торги.

    14 Марта 2016, 12:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Владимир
    Юрист, г. Вологда
    Общаться в чате

    Уточнение клиента

    «т.е. сделку недействительной будет не признать, т.к. он пройдет регистрацию в фрс, просто, если покупатель перестает платить вы забираете объект недвижимости как залогодержатель, минус расходы и проч…
    ищите другой способ»
    Так вроде вариант?
    Нужно сделать оценку?
    Дальше, якобы, продаем. Первый взнос, к примеру, 500 тыс. Платим налог 6% (или даже не платим, когда там уплата то через год?).
    Дальше покупатель, якобы, перестает платить. Заявление, видимо, подается? Объект передается мне, я, якобы, возвращаю покупателю 500 тыс. Подаю в налоговую уточненную декларацию, что объект не продан.
    Или я не так понял?

    тоже самое что и ипотеки с банками, только они забирают залоговое имущество на реализацию, возмещают свои долги, остальное возвращают, но в вашем случае, вы его не будете реализовывать, вы его забираете, и возвращаете выплаченные покупателем за какой то преиод минус пользование чужим имуществом, и т.п., и главное, что вы ему можете «как бы выплачивать» и сроки определить по своему усмотрению (извиняюсь, что процитировал прямо в свой текст)

    14 Марта 2016, 12:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Наталья
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте, вариант с признанием сделки не действительной хоть и не простой, но имеет право на жизнь. Расходно, не быстро но все же.

    Договор дарения также не плохой вариант, но Есть еще один вариант: Брачный договор. по которому все имущество отходит супруге/у и является ее собственностью (если конечно супруг/а имеется) Мы так пару клиентов от обязательств спасали, но это нужно делать через нотариуса и также определенно не быстрый.

    14 Марта 2016, 18:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть