712 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

712 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Продажа недвижимости в рассрочку/налог на коммерческую недвижимость

Добрый день!

Стоит задача продать коммерческую недвижимость. Но поскольку сделка будет фиктивной, ищу способы не попадать на налог, так как несмотря на срок владения более 3 лет, недвижимость использовалась мной как ИП для извлечения дохода.

Возможен ли вариант продажи недвижимости в рассрочку, а в последующем, при неоплате очередного платежа, признать сделку, без обращения в суд, недействительной?

Нужно ли будет заплатить налог с якобы полученной суммы и как его можно будет вернуть?

14 Марта 2016, 11:27, вопрос №1179021 Иван, г. Москва
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

получен
гонорар
42%
Юрист - Евгений
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Горюнов Евгений
Юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 6149ответов
  • 3120отзывов
Нужно ли будет заплатить налог с якобы полученной суммы и как его можно будет вернуть?
Иван

Здравствуйте Иван, налог заплатить придется и вернуть его вы сможете, только предъявив в ИФНС доказательства реального возврата денежных средств покупателю.

Стоит задача продать коммерческую недвижимость. Но поскольку сделка будет фиктивной, ищу способы не попадать на налог
Иван

Немного непонятна задача, если я правильно понимаю Вам надо просто поменять собственника здания?

14 Марта 2016, 11:40
q Отблагодарить
1 0
Иван
клиент, г. Москва

Да, нужно поменять собственника. Но временно.

Соответственно, чтобы не платить налог два раза...

14 Марта 2016, 11:42
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Горюнов Евгений
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Да, нужно поменять собственника. Но временно.
Иван

А заключение договора дарения Вы не рассматриваете?

14 Марта 2016, 11:45
Иван
клиент, г. Москва

Я рассматриваю все варианты. Но ставку делаю на те, что с меньшей долей вероятности могут быть оспорены.

14 Марта 2016, 11:48
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Горюнов Евгений
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Но ставку делаю на те, что с меньшей долей вероятности могут быть оспорены.
Иван

Если дарить будете близкому родственнику, то налога не будет, да и оспорить такое дарение очень сложно, если не сказать невозможно

14 Марта 2016, 11:52
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
получен
гонорар
42%
Адвокат - Евгений
2027
ответов
980
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день.

Недвижимость нежилая? Если нежилая, то срок давности владения (имею в виду применяющийся для освобождения от НДФЛ) не применяется вообще. Если даже жилая, но использовалась в предприн. деятельности, то нужно ждать, собственно, сейчас уже 5 лет с момента как прекратилось ее использование в предпринимат. деятельности.

Вариант продажи в рассрочку возможен, только я не вижу в нем особого смысла, т.к. это не освобождает от НДФЛ. Признание сделки недействительной возможно только в суде. Если признаете, то уплаченный налог Вы, возможно, и вернете, но перед этим Вы его заплатите. В итоге, вернетесь ровно к той же точке, с которой начали.

К сожалению, Ваша задача не имеет решения, т.е. налог все равно платить. Но это может быть 6% (при УСН), либо 15% от разницы с расходами (также при УСН). Смотрите, что для вас дешевле.

14 Марта 2016, 11:42
q Отблагодарить
0 0
2027
ответов
980
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате
Да, нужно поменять собственника. Но временно.
Иван

?? зачем? А разве проблему просто обременением в виде залога не решить???

14 Марта 2016, 11:44
Иван
клиент, г. Москва

Передать в залог? И никто не сможет наложить арест, изъять и т.п.?

14 Марта 2016, 11:45
2027
ответов
980
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате
Если дарить будете близкому родственнику, то налога не будет, да и оспорить такое дарение очень сложно, если не сказать невозможно
Горюнов Евгений

Тогда только такой вариант. Если надо спрятать от взыскания.

14 Марта 2016, 11:55
2027
ответов
980
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате

Вы учитывайте, что даже при продаже с сохранением права залога, у вас остается актив в виде дебиторской задолженности покупателя недвижимости. И на него тоже может быть обращено взыскание. И если у вас сделка фиктивная, т.е. покупатель не собирается вообще ничего платить, то как бы вы еще не прогадали, т.к. при продаже дебиторской задолженности она будет продаваться с дисконтом, скорее всего (т.к. она никому не нужна). А новый кредитор не только потребует от покупателя оплаты, но и еще и в выигрыше останется.

14 Марта 2016, 12:21
Юрист - Андрей
8,6
Рейтинг Правовед.ru
14083
ответа
5366
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Иван, добрый день!

Согласно ст. 489 ГК

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

согласно ч. 5 ст. 488 ГК

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
14 Марта 2016, 11:45
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
17%
Юрист - Дмитрий
8,3
Рейтинг Правовед.ru
14317
ответов
5578
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Возможен ли вариант продажи недвижимости в рассрочку, а в последующем, при неоплате очередного платежа, признать сделку, без обращения в суд, недействительной?
Иван

Здравствуйте!

сделку нет, а расторгнуть по соглашению сторон да.

но за время действия договора многое может измениться в отношениях с покупателем и Вам следует учитывать следующее

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Нужно ли будет заплатить налог с якобы полученной суммы и как его можно будет вернуть?
Иван

да, надо будет уплатить

14 Марта 2016, 11:53
q Отблагодарить
0 0
8,3
Рейтинг Правовед.ru
14317
ответов
5578
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Если дарить будете близкому родственнику, то налога не будет, да и оспорить такое дарение очень сложно, если не сказать невозможно
Горюнов Евгений

при банкротстве могут вполне оспорить безвозмездную сделку.

14 Марта 2016, 11:55
8,3
Рейтинг Правовед.ru
14317
ответов
5578
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Дальше покупатель, якобы, перестает платить. Заявление, видимо, подается? Объект передается мне, я, якобы, возвращаю покупателю 500 тыс. Подаю в налоговую уточненную декларацию, что объект не продан.
Иван

требовать возврата товара при нарушении срока оплата Вы вправе только если товар оплачен менее чем на 50 %. если более, то только деньги или реализация заложенного Вам товара через торги.

14 Марта 2016, 12:21
Юрист - Владимир
135
ответов
20
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Вологда
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Вариант продажи в рассрочку возможен, у вас начинает действовать закон об ипотеке — отсюда выплывает оценка имущества (занизить значительно стоимость объекта будет сложно), и вы в силу ипотеки будете залогодержателем, а у покупателя будет свидетельство о праве собственности с обременением ипотекой

В силу ст. 4 фз «об ипотеке» — в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

т.е. сделку недействительной будет не признать, т.к. он пройдет регистрацию в фрс, просто, если покупатель перестает платить вы забираете объект недвижимости как залогодержатель, минус расходы и проч...

ищите другой способ

14 Марта 2016, 12:06
q Отблагодарить
0 0
Иван
клиент, г. Москва

"т.е. сделку недействительной будет не признать, т.к. он пройдет регистрацию в фрс, просто, если покупатель перестает платить вы забираете объект недвижимости как залогодержатель, минус расходы и проч...

ищите другой способ"

Так вроде вариант?

Нужно сделать оценку?

Дальше, якобы, продаем. Первый взнос, к примеру, 500 тыс. Платим налог 6% (или даже не платим, когда там уплата то через год?).

Дальше покупатель, якобы, перестает платить. Заявление, видимо, подается? Объект передается мне, я, якобы, возвращаю покупателю 500 тыс. Подаю в налоговую уточненную декларацию, что объект не продан.

Или я не так понял?

14 Марта 2016, 12:14
135
ответов
20
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Вологда
Общаться в чате

а вообще попробуйте осуществить сделку в рамках договора мены (Статья 568. ГК РФ, часть 1. — Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.), т.е. можете обменять на другой объект без оценки, лишь предполагая, что они равноценны( например на квартиру), далее когда возникнет необходимость поменять обратно( единственное встает вопрос доверия к другой стороне)

14 Марта 2016, 12:18
Иван
клиент, г. Москва

))) с доверием все нормально.

Проблема с претензиями третей стороны ко мне и моему имуществу, ну в налогах!

14 Марта 2016, 12:19
135
ответов
20
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Вологда
Общаться в чате

Уточнение клиента

«т.е. сделку недействительной будет не признать, т.к. он пройдет регистрацию в фрс, просто, если покупатель перестает платить вы забираете объект недвижимости как залогодержатель, минус расходы и проч…
ищите другой способ»
Так вроде вариант?
Нужно сделать оценку?
Дальше, якобы, продаем. Первый взнос, к примеру, 500 тыс. Платим налог 6% (или даже не платим, когда там уплата то через год?).
Дальше покупатель, якобы, перестает платить. Заявление, видимо, подается? Объект передается мне, я, якобы, возвращаю покупателю 500 тыс. Подаю в налоговую уточненную декларацию, что объект не продан.
Или я не так понял?

тоже самое что и ипотеки с банками, только они забирают залоговое имущество на реализацию, возмещают свои долги, остальное возвращают, но в вашем случае, вы его не будете реализовывать, вы его забираете, и возвращаете выплаченные покупателем за какой то преиод минус пользование чужим имуществом, и т.п., и главное, что вы ему можете «как бы выплачивать» и сроки определить по своему усмотрению (извиняюсь, что процитировал прямо в свой текст)

14 Марта 2016, 12:23
Юрист - Наталья
775
ответов
229
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, вариант с признанием сделки не действительной хоть и не простой, но имеет право на жизнь. Расходно, не быстро но все же.

Договор дарения также не плохой вариант, но Есть еще один вариант: Брачный договор. по которому все имущество отходит супруге/у и является ее собственностью (если конечно супруг/а имеется) Мы так пару клиентов от обязательств спасали, но это нужно делать через нотариуса и также определенно не быстрый.

14 Марта 2016, 18:24
q Отблагодарить
0 0