Оспаривание сделки при взыскании задолженности

Добрый день,ситуация сложная, зашла в тупик,в январе 2013 года моя мама- собственник квартиры доверевшись своему знакомому согласилась под залог своей квартиры взять крупную сумму денег для вложения в бизнес,вся сумма была передана знакомому под расписку,обязательства по их выплате так же легли на него,в результате выполнять их он не смог,и мы лишились единственного жилья и даже прописки,передача права собственности была по договору купли продажи!!!и парралельно подписан договор займа,то есть 2е сделки фактически совершено! Мама доверяла полностью и подписала все что ей сказали,не разобравшись .дальше наша знакомая, которая ведет асоциальный образ жизни,наркоманка,сказала что у нее есть квартира от бабушки и мы можем в ней пожить, но с дркументами на эту квартиру был полный бардак 12 лет назад умер последний собственник, после в наследство никто не вступал,в свидетельствах были допущены ошибки,и собственно сама квартира была в ужасном состоянии,бетонные дырявые стены,обсыпавшийся потолок везде шприцы от наркоманов, для жизни не пригодна,в общем мы заключили соглашение в письменной форме,о том что я беру на себя все расходы на приведение документов в порядок, оплачиваю ремонт после чего я эту квартиру покупаю .но после того как я выполнила свою часть соглашения,и дело дошло до сделки выяснилось что в этой квартире прописан ребенок с 2007 года на которого хозяйка квартиры лишена прав родительских,а за ребенком суд заерепил право наследства этой самой квартиры, то есть выписать ребенка нам суд не даст, и продать квартиру мы не можем, то есть вложено порядка 300 т.р.( есть расписки)и сейчас в этой квартире живет моя мама,но у хозяйки резко стало негде жить и она за день сказала что завтра заезжает к моей маме жить,так как отдать вложеные нами деньги она вернуть не может маму не выгоняет!! Но она больна целым букетом заболеваний,а том числе и вич,как быть либо просто не впускать и воевать либо сдаться и оставить ей подарок в качестве 300 вложеных тысяч?подавать в суд бесполезно ,у приставов долги по алиментам измеряются сотнями тысяч ,взять с нее нечего.буду рада получить совет по первой ситуации,с займом и по второй ,знать бы к кому обратиться...