8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
300 ₽
Вопрос решен

Разрешение опеки на отчуждение

Такая ситуация - продаем квартиру -собственниками являемся папа,мама.сын,дочь.несовершеннолетние у всех по 1/4 доли.Заключили предварительный договор на одновремменную покупку дома.Разрешение из опеки получили .Сделка по квартире состоялась,но продавец дома отказался от сделки.Что нам делать?Опека грозит анулировать сделку по квартире ,обвиняя нас в невыполнении обязательств. мы нашли другой дом,по площади большей,мы будем его фактически покупать ,детям выделяем по 1/4 ,их права не ущемлены,условия улучшены,но опека гооврит что необходимо все с начала, и на продаваемую квартиру и на покупаемую новые документы и опять получать разрешение конкретно на этот дом.Но квартира уже продана,мы не знаем как поступить?

, Татьяна, г. Ростов-на-Дону
Марина Болтунова
Марина Болтунова
Юрист, г. Москва

Татьяна здравствуйте. Я не думаю, что Вам стоит так переживать. Если Вы купите дом, то ни один суд не встанет на сторону опеки, т.к. права несовершеннолетних соблюдены, уменьшение имущества не произошло. Ну а что до формальных не состыковок, то они в этом случае будут не принципиальны.

1
0
1
0
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-11380/2014
Судья Петрунина М.В.
Как следует из материалов дела, Ф.А., как отец несовершеннолетней Ф.Н., являвшейся собственником трехкомнатной квартиры по адресу: <данные изъяты>-а, <данные изъяты>, обратился в Управление опеки и попечительства по г.о. Серпухов с заявлением о разрешении отчуждения указанной квартиры с целью приобретения на вырученные от продажи денежные средства другой квартиры.
Распоряжением Управления опеки и попечительства по г.о. Серпухов от <данные изъяты> N 500-р «О разрешении на оформление договора купли-продажи гр. Ф.А.» Ф.А. разрешено оформление договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, собственником которой является несовершеннолетняя Ф.Н., расположенной по адресу: <данные изъяты>-а, <данные изъяты>, при условии одновременного оформления договора купли-продажи четырехкомнатной квартиры, общей площадью 83,5 кв. м, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
Между Ф.А., действующим как законный представитель Ф.Н., с одной стороны, и В.С. и В.Л., с другой стороны, <данные изъяты> подписан договор купли-продажи вышеуказанной трехкомнатной квартиры площадью 72,7 кв. м. По условиям договора рыночная стоимость продаваемой квартиры на основании отчета об оценке от <данные изъяты> составляет 3232 000 руб., однако, продана по согласованию сторон за 3500 000 руб. Договор прошел государственную регистрацию <данные изъяты> г., что в силу ст. 558 ГК РФ означает его заключение на указанную дату.
В соответствии с условиями договора при его подписании продавцу была передана сумма в размере 1170 000 руб., 630 000 руб. должны быть переданы в течение двух месяцев с момента государственной регистрации договора, а кредитные денежные средства в размере 1700 000 руб. будут переданы продавцу в течение трех банковских дней после регистрации договора.
Из материалов дела следует, что свои обязанности по оплате квартиры покупатели В.С. и В.Л. исполнили в полном объеме, оплатив, в том числе, частично цену договора за счет заемных средств, полученных в кредит у ОАО «Сбербанк России» по договору от <данные изъяты> г., обеспеченный ипотекой в отношении спорной квартиры (закладная от <данные изъяты> г.). В день регистрации договора Ф.А. от покупателей получены денежные средства в размере 1800000 руб. На следующий день <данные изъяты> на расчетный счет Ф.А. в Серпуховском ОСБ перечислены 1700000 руб. (в указанный день также произведено начисление на расчетный счет В.С. в Серпуховском ОСБ и снятие с него денежных средств в сумме 1700000 руб.). Указанная сумма снята Ф.А. со счета в течение 24-<данные изъяты>.
<данные изъяты> В.С. и В.Л. в связи с намерениями воспользоваться правом направить средства (часть средств) материнского капитала по сертификату, выданному на имя В.Л., на погашение долга по заключенному с ОАО «Сбербанк России» кредитному договору от <данные изъяты> г., дано нотариально удостоверенное обязательство оформить спорную квартиру в общую собственность на имя их и детей с определением размера долей в течение 6 месяцев после снятия обременения с квартиры.
<данные изъяты> Ф.А., действующий от себя лично и как законный представитель несовершеннолетней Ф.Н., по договору купли-продажи приобретает в общую долевую собственность (доля Ф.А. — 1/4, доля Ф.Н. — 3/4) часть двухэтажного жилого <данные изъяты>, общей площадью 122,9 кв. м, и расположенные при данном доме земельные участки площадью 128 кв. м, 63 кв. м (уч. 31-а) и 489 кв. м (уч. 31-б) по адресу: <данные изъяты>. Согласно условиям договора вышеуказанное имущество приобретено Ф.А. за 1300000 руб., расчет между сторонами произведен до подписания договора.
Законный представитель Ф.Н. — Ф.А. умер <данные изъяты> г., т.е. через 4 месяца после заключения спорного договора.
Наследником к имуществу Ф.А. является его дочь Ф.Н., которой <данные изъяты> выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/4 доли вышеуказанного жилого дома.
Как следует из акта проверки жилого помещения по адресу: <данные изъяты>, двухэтажный жилой дом со всеми удобствами, приусадебным участком пригоден для постоянного проживания в отапливаемой части дома, где имеется газ, водопровод, электричество, местная канализация, отопление АОГВ.
Признавая договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> недействительным со ссылкой на ст. ст. 28 и 37 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что данная сделка не соответствовала требованиям закона и интересам несовершеннолетней.
Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что условиями договора указанные нормы гражданского законодательства нарушены не были.
В соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Из имеющихся в деле доказательств следует, что перед заключением оспариваемого договора законным представителем несовершеннолетней было получено разрешение на продажу квартиры, условия договора соответствуют интересам несовершеннолетней, что подтверждается тем, что цена продаваемого имущества указана выше, чем определена оценщиком. На полученные денежные средства, а доказательств обратного в материалах дела не имеется, Ф.А. было приобретено иное жилье. При этом, приобретение в районном центре <данные изъяты> трех земельных участков и части двухэтажного жилого дома площадью значительно большей, чем предполагаемая к покупке четырехкомнатная квартира, само по себе не свидетельствует о нарушении прав несовершеннолетней.
То обстоятельство, что Ф.А. не в полной мере было исполнено распоряжение органов опеки и попечительства, и на полученные от продажи трехкомнатной квартиры не приобретена четырехкомнатная квартира, также не влияет на действительность сделки, поскольку использование после заключения соглашения денежных средств (постдоговорные обстоятельства) никак не характеризует законность условий договора на момент его заключения.

Также не влияет на законность сделки и установление ипотеки в отношении спорной квартиры, поскольку это обременение лишь ограничивает права покупателей, использовавших кредитные средства, и не затрагивает прав продавца.
Оснований для признания сделки недействительной по основаниям ст. 174 ГК РФ также не имеется, поскольку законный представитель несовершеннолетней за пределы ограничений распоряжения органов опеки и попечительства при заключении договора не выходил.
Права несовершеннолетней могли быть защищены в связи имеющейся разницей между полученными от продажи квартиры и затраченными на приобретение недвижимости в <данные изъяты> денежными средствами путем взыскания данной разницы в пользу Ф.Н. с Ф.А., однако, в связи со смертью последнего и принятием наследства дочерью, т.е. по правилам универсального правопреемства, такое обязательство в силу ст. 413 ГК РФ считается прекращенным в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
Кроме того, судебная коллегия также считает необходимым указать на то, что даже если оценивать оспариваемый договор, как заключенный не в полной мере с предоставленным органами опеки разрешением, то в силу прямого указания в законе это не приводит к его недействительности.
В соответствии с ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи от <данные изъяты> недействительным и применений последствий недействительности сделки у суда не имелось, в связи с чем выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит основанными на неверном применении материального закона.
С учетом изложенного, обжалуемое судебное решение не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем на основании ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.
Постановить по делу новое решение, которым иск Министерства образования МО, действующего в интересах несовершеннолетней Ф.Н., к В.Л., В.С., ОАО «Сбербанк России» о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении записи о праве собственности покупателей, признании права собственности за несовершеннолетней, прекращении записи об ипотеке, восстановлении регистрации по месту жительства — оставить без удовлетворения.

------------------------------------------------------------------

Консультация юриста бесплатно
Руслан Григорьев
Руслан Григорьев
Юрист, г. Рыбинск

Здравствуйте! Вижу три варианта.

Первый. Сделать так как говорит опека, то есть получить новое предварительное разрешение на продажу квартиры.

Второй. Добиваться в суде заключения договора купли-продажи по предварительному договору, так как такое право у Вас есть (если не истек срок предварительного договора).

Третий. Покупать дом, который Вы нашли взамен. Когда опека обратится в суд Вы приложите все документы, что имущество детей не уменьшилось. Квартира продана с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, детям приобретено другое имущество не меньшее по стоимости. В удовлетворении иска будет отказано.

0
0
0
0
мы нашли другой дом, по площади большей
Татьяна

Уточню, что не только площадь имеет значение, а рыночная стоимость одного квадратного метра. Стоимость одного квадратного метра должна быть не менее, либо близкой к стоимости в квартире. Разницу можно уравнять увеличением долей детей при покупке.

детям выделяем по 1/4
Татьяна

Только не выделять нужно, а дети будут являться покупателями долей вместе с вами.

Вы покупаете дом бОльшей площадью, соответственно, права детей не нарушаются
Янкина Наталья

Нет, не площадь имеет значение, а еще и стоимость.

Наталья Янкина
Наталья Янкина
Юрист, г. Великий Новгород

Татьяна, здравствуйте. Я бы на Вашем месте не переживала, и спокойно покупала дом. Опека может оспорить сделку по продаже квартиры только в том случае, если докажет, что нарушены права детей. Вы покупаете дом бОльшей площадью, соответственно, права детей не нарушаются, и формализм органов опеки не должен приниматься судом во внимание. Кроме того, я бы посоветовала иметь подтверждение тому, что сделка по покупке первого дома не состоялась по инициативе продавца (что подтверждает отсутствие Вашей вины в том, что сделка так и не состоялась).

0
0
0
0
Татьяна
Татьяна
Клиент, г. Ростов-на-Дону

Большое спасибо за ответ

Руслан Шахбанов
Руслан Шахбанов
Юрист, г. Санкт-Петербург
Заключили предварительный договор на одновремменную покупку дома
Татьяна

Здравствуйте, по какой причине продавец дома отказался от заключения основного договора? Если у вас есть предварительный договор, то можете понудить продавца заключить основной договор и продать вам дом.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Опека грозит анулировать сделку по квартире, обвиняя нас в невыполнении обязательств.
Татьяна
но опека гооврит что необходимо все с начала, и на продаваемую квартиру и на покупаемую новые документы и опять получать разрешение конкретно на этот дом.
Татьяна

Вы же не давали обязательства покупать именно индивидуально определенное жилое помещение? вы можете купить любой объект недвижимости, который отвечает интересам ребенка. Судя по всему опека необоснованно чинит вам препятствия, можете написать письменную жалобу на имя главы администрации либо в прокуратуру на действия органа опеки и попечительства.

0
0
0
0
Лилия Кирюхина
Лилия Кирюхина
Юрист, г. Тольятти

Добрый день Татьяна! У Вас очень интересная ситуация, правильно ли я Вас поняла, что на покупку квартиры у Вас был заключен предварительный договор срок в который должны были заключить основной договор истёк? Если да, то необходимо подать иск в суд о понуждении к подписанию основного договора на основании п 5 ст.429 ГК РФ, которая гласит в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Согласно п.4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, органы опеки не вправе признавать Вашу сделку о продаже квартиры недействительной.

0
0
0
0

Татьяна, Ваша сделка по продаже как я понимаю была совершена при разрешении органа опеки, поэтому Вам нечего бояться, сделка данная действительна. То есть Вы имеете права как подать иск на сторону уклоняющуюся от заключения основного договора и истребовать моральный ущерб с данной стороны, в том числе и при поддержке органов опеки и попечительства, так и купить квартиру или дом большей площади, также получив предварительное согласие из органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства могут воспрепятствовать данной сделке, если она будет совершена не в интересах несовершеннолетнего. Органам опеки и попечительства, лучше действовать в Ваших интересах. Если Вам специалист из органов опеки и попечительства не даёт разрешения на покупку нового дома, то Вы вправе обратиться в суд с соответствующим иском, но лучше обсудить возможность заключения сделки на новую недвижимость, которую просите Вы. Соответственно принесите документы на новую недвижимость, Вам также органы опеки и попечительства дадут разрешение, если нет, то обжалуйте их действие в суд, в прокуратуру и т.д..

Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
1000 ₽
Вопрос решен
Усыновление, опека и попечительство
Разрешение опеки на распоряжение деньгами на счете ребенка
Добрый день. Я снова на этом сайте, потому что мнения юристов сильно расходятся. Ситуация: в декабре с разрешения опеки г. Ноябрьска продали квартиру в Ноябрьске, в которой у двоих несоверш.детей были по 1/4 доли. Деньги с продажи легли на счета в банке, открытые мной на детей, обычные счета, не вклад. Переехали в г. Тюмень, здесь мои родители (то есть дедушка и бабушка детей), выделили через дарение доли обоим детям существенно больше и дороже, чем были в Ноябрьске (это подтверждается оценкой), там же дети прописаны, там же и проживают. Но, мои родители (бабушка и дедушка, фактически остались без жилья, так как у низ осталась только 1/3 от дома, остальное собственность детей). Сейчас я хочу отдать денежные средства, которые лежат на счетах детей, своим родителям, чтобы они купили себе квартиру, им уже одобрили ипотеку, осталось только внести первый взнос. Нотариальное согласие от папы детей на распоряжение детскими деньгами у меня на руках. Еще в декабре в опека Ноябрьска мне сказали, что если выполню свои обязательства перед ними и в указанный срок я выделю равноценные доли где нибудь, я смогу спокойно распоряжаться деньгами детей, как родитель. Но, юрист опеки в Тюмени говорит. что Вы не можете просто так бабушке и дедушке отдать, это деньги детей и их можно потратить только на их нужды, то есть оформляйте и новую квартиру тоже на детей. Типа то, что вы там подарили - это ваши проблемы. А мы не можем, потому что родители берут ипотеку и банк не хочет выделять доли детям в ипотечной квартире естественно! В итоге я сейчас заполняю заявление в опеку Тюмени через госуслуги на выдачу предварительного разрешения на распоряжения деньгами на счетах детей и не понимаю, где в каком законе это все указано. Банк говорит - несите нотариальное согласие от папы и согласие опеки (любой). Опека Ноябрьска говорит - все, вы обязательства выполнили и дает просто справку об этом. Опека Тюмени говорит то, что писала выше. Где правда? И что мне делать сейчас? В итоге лично я осталась вообще без жилья, бабушка и дедушка с 1/3 дома, нас в доме живет шестеро и мы не может даже купить новую квартиру родителям. Неужели я реально не могу распоряжаться своими собственными по факту деньгами? Прошу ответить тех, кто реально сталкивался с таким.
, вопрос №2982144, Елена Семенченко, г. Тюмень
3 ответа
Недвижимость
Можно ли продать квартиру через 1, 5 года после выдачи органом опеки разрешения на отчуждение?
Такая ситуация: несовершеннолетний (9 лет) собственник 1/3 доли в квартире. Право собственности возникло в результате приватизации (ребенок был прописан, сказали, что выписать не правомерно, только включать в приватизацию). Приняли решение продавать и разъезжаться. Прошли опеку, пока оформляли все документы и подбирали варианты, которые устраивали ОПЕКУ, сорвался покупатель на продаваемую собственность, но с продавцом будущей собственности для несовершеннолетнего уже договорились и даже внесли залог! Квартира очень подходила. Так как покупатель торопился, ждать решение опеки не стал (поджимал срок одобрения на ипотеку). Заняли денежную сумму у бабушки ребенка (без расписки, документально не оформляли) и купили новую собственность. Получается: новую купили, а старую еще не продали. Оформлением занимался риелтор, объяснил, что право собственности у несовершеннолетнего собственника автоматически перейдет на новую собственность (а со старой снимется) при оформлении всех документов на основании договора купли\продажи.Так как нет достаточных знаний о тонкостях этого вопроса, считалось, что все документы в порядке. Ребенок с родителями переехал, необходимость срочной продажи старого жилья отпала. Прошло 1,5 года. Решили, что все таки надо продавать. Находится покупатель. Делаем запрос в ЕГРП - оказывается ребенок все еще собственник. Квартиры в разных городах. Ходили в опеку: в одном городе орган опеки говорит - "Вам не к нам! Вам в опеку по месту прописки!" Другой орган опеки говорит - "Вам не к нам! Вам по месту собственности, решайте вопрос там!" Один специалист сказал, что можно взять в копию разрешения на отчуждение в том органе опеки, где получали и на основании этого документа спокойно продавать. Как быть и что делать?
, вопрос №1409015, Нина, г. Можайск
2 ответа
Право собственности
Обязательно ли покупать квартиру, указанную в разрешении опеки и нотариуса, или можно купить другую (другой площади)?
Здравствуйте, у нас в собственности 13 летний ребёнок, опека дала согласия на продажу квартиры. Но "Аревера" настаивает на обращение за разрешением на продажу к своему нотариусу, а мы хотим к другому. правомочны ли их требования? Также у нас такой вопрос: в разрешении опеки мы можем купить квартиру в течение 3 месяцев, но нотариус "Ареверы" утверждает, что сделка купли и продажи должна состояться в один день и только по адресу, указанном в разрешении опеки, хотя в опеке нам сказали: покупать можно любую квартиру, но не меньше площади.
, вопрос №1368862, Мария, г. Красноярск
1 ответ
500 ₽
Вопрос решен
Жилищное право
Разрешение опеки и попечительства на продажу вартиры
Доброй ночи! Подскажите как правильно сделать?3-х комн.Квартира, где собственник я 4/5доли и 3-е детей по 1/15 у каждого сейчас продается в ЗАТО Знаменск, мы купили по ипотеке квартиру в Краснодаре 3-х комнатную, но чтобы продать трешку в Знаменске надо получить от опеки разрешение! и детям предоставить другое жилье. сейчас покупаем 1-комн. квартиру опять же в Знаменске, но т.к прописаны уже в Краснодаре,решили оформлять 1-комн. на отца мужа, ( для детей дедушка)чтобы потом переоформить на детей, но Как это сделать? 1. В каком городе делать разрешение опеке? квартира в Знаменске, прописаны в Краснодаре 2. Чтобы детям купить квартиру в Знаменске нужно быть прописанными в Знаменске! как быть? 3, что нам пошагово делать для получения разрешения от опеки?
, вопрос №601956, Елена, г. Краснодар
11 ответов
Жилищное право
Можно ли заключать договор купли-продажидоли н\л без разрешения Опеки?
Мой муж получил в наследство 3\4 доли квартиры своей матери в городе Лахденпохья, в Карелии.1\4 принадлежит н\л племяннице мужа. Муж и мать н\л заключили нотариальн. предварит. договор о купле-продаже 1\4 доли племянницы.Однако мать уклонялась от исполнения договора. Не перевела на счет дочери аванс, полученный от мужа за долю,(так было прописано в предв. договоре) поэтому Опека не дала ей разрешение на продажу доли н\л. Муж обратился в суд с иском о понуждении к исполнению предв. договора..В суде заключено мировое соглашение, согласно которого:мать девочки в течение двух недель заключает с мужем договор купли-продажи 1-4 доли ( на условиях предв договора).После подписания договора муж перечисляет оставшиеся деньги. Мать вносит на счет девочки полученный ранее от мужа аванс и получает разрешение Опеки на продажу доли. Можно ли вообще заключать договор без разрешения Опеки.Есть ли реальная перспектива получения мужем правом собственности на указ. 1\4 долю по исполнительн. листу?
, вопрос №575663, Смирнова Галина, г. Питкяранта
1 ответ