96 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

96 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Можно ли признать предварительный договор купли-продажи квартиры недействительным, если он не был зарегистрирован в рег. палате?

Здравствуйте! можно ли признать предварительный договор купли-продажи квартиры недействительным, если он не был зарегистрирован в Регпалате? Спасибо

14 Февраля 2016, 15:46, вопрос №1143130
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

Юрист - Валерий
136
ответов
21
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Прокопьевск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Договор в Росреестре не регистрируется. А признание договора не заключенным можно возможно в судебном порядке. Что бы дать более конкретный ответ надо иметь на руках текст договора

14 Февраля 2016, 15:52
q Отблагодарить
0 0
Андрей
клиент, г. Красноярск

Спасибо за Ваш ответ. Можно ли считать существенным изменением обстоятельств – падение цен на недвижимость?

14 Февраля 2016, 16:02
136
ответов
21
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Прокопьевск
Общаться в чате

Нет. Этот не зависит от воли сторон.

14 Февраля 2016, 16:07
Андрей
клиент, г. Красноярск

Спасибо еще раз! Тем не менее, Валерий, хочу уточнить. Предварительный договор о купле-продаже недвижимости должен быть заключен в форме основного договора, т.е. в письменной форме с государственной регистрацией. Несоблюдение правил о форме предварительного договора должно влечь его ничтожность??

14 Февраля 2016, 16:12
Юрист - Евгений
162
ответа
48
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемый Андрей!

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку в указанной Вами ситуации был заключен предварительный договор, а не основной договор купли-продажи квартиры, то предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поскольку содержит обязательство по заключению основного договора, а не обязательство по передаче квартиры, которое должен содержать основной договор купли-продажи квартиры.

Таким образом, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры не при каких обстоятельствах никогда не подлежал государственной регистрации, то отсутствуют основания для признания его недействительным.

Данный вывод подтверждается также судебной практикой, в частности Определением Верховного Суда от «20» июля 2010 г. № 5-В10-42 (Выдержка из определения "… Предварительный договор, по которому стороны обязались
заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны
обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации...").

С уважением,

Марчук Евгений

14 Февраля 2016, 16:08
q Отблагодарить
0 0
Андрей
клиент, г. Красноярск

Спасибо за ответ

14 Февраля 2016, 16:15
Андрей
клиент, г. Красноярск

возможно ли тогда использовать тот факт, что квартира у продавца-физлица в ипотеки, и, соответственно, у него еще нет право распоряжения?

14 Февраля 2016, 16:24
162
ответа
48
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 178 возможно признать сделку недействительной, если она совершена под влиянием существенного заблуждения (к примеру, если у продавца отсутствовало согласие банка на отчуждение предмета ипотеки (если это согласие заранее не прописано в договоре ипотеки) и продавец не проинформировал об этом покупателя.

Если у продавца просто была зарегистрирована ипотека, но он являлся собственником квартиры и им было получено согласие на распоряжение предметом ипотеки, то признать сделку недействительной нельзя даже если он не проинформировал о наличии ипотеки покупателя, поскольку указанное обстоятельство в этом случае не нарушает прав покупателя (см., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от „01“ октября 2013 г. № 33-15362/2013 (Выдержка из определения»… Суд первой инстанции правильно установил, что истцом не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания сделки или ее части недействительной, поскольку ответчик является собственником спорной квартиры, наличие на момент заключения предварительного договора купли-продажи зарегистрированного обременения квартиры прав истца не нарушает...").

14 Февраля 2016, 17:12
Андрей
клиент, г. Красноярск

Спасибо, Евгений за исчерпывающий ответ

14 Февраля 2016, 18:57
162
ответа
48
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Не за что, обращайтесь

14 Февраля 2016, 20:15
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

96 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут