Хочу купить квартиру, но владельцы просят в договоре уменьшить стоимость

Добрый день!

При уменьшении в данном случае стоимости квартиры до той, которую хотят указать владельцы в договоре, Вы при дальнейшей продаже квартиры (если Вы будете продавать её меньше чем через 3 года после покупки) за сумму выше той, по которой Вы купите у них по договору, будете обязаны оплатить налог 13% на прибыль, которая образуется сверх суммы, за которую Вы купили квартиру.

То есть, к примеру, квартира по факту сейчас стоит (условно) 4 000 000 рублей, а они просят снизить цену по договору до 3 000 000. Если Вы в течение 3 лет после покупки захотите её продавать, скажем, за 4 500 000 рублей, то Вы с разницы между 3 000 000 р. (цена по договору, по которой Вы купили) и 4 500 000 р. (цена, за которую Вы будете продавать) будете обязаны уплатить 13% НДФЛ, то есть 4 500 000 — 3 000 000 = 1 500 000, и 13% от 1 000 000 — это 195 000 рублей НДФЛ.

При этом необходимо не забыть указать в декларации по форме 3-НДФЛ (о Ваших доходах как физического лица, которая подается в налоговую) в отношении полученных Вами доходов (то есть в отношении тех 4 500 000 р., которые Вы получаете от будущих покупателей) вычет в сумме документально подтвержденных расходов (то есть документы, подтверждающие покупку Вами квартиры за 3 000 000 р. у нынешних владельцев — договор купли-продажи, платежные документы, подтверждающие внесение Вами денежных средств по договору, расписку в получении денежных средств, если деньги передавались наличными).

Избежать уплаты НДФЛ можно спустя 5 лет (данные изменения в Налоговый кодекс вступили с 1 января 2016 года) с момента приобретения квартиры, тогда продажа не облагается налогом, либо при продаже указывая в договоре ту же сумму, за которую Вы её купили по договору (то есть, возвращаясь к примеру выше, за 3 000 000р.).

www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/nalog_vichet/im_nv/im_nv_pri/

Это ссылка на статью на сайте ФНС, там хорошо описаны данные нюансы.

Кроме того, Ваши дальнейшие риски:

1) Если в дальнейшем сделка купли-продажи будет признаваться недействительной или если будут какие-либо судебные споры — то в лучшем случае Вам удастся вернуть лишь ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи. Шансы на взыскание денег, оплаченных Вами «мимо договора», невелики.

2) С 1 января 2016 года налоговая база, которая облагается НДФЛ, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта, то есть если кадастровая стоимость квартиры определена — то налог будет считаться исходя из кадастровой стоимости, а не из цены, по которой Вы будете продавать.

3) При продаже Вами впоследствии квартиры за цену, которая ниже кадастровой или рыночной, возрастает вероятность налоговой проверки, последствиями которой может быть требование об оплате налога исходя из кадастровой стоимости квартиры.