Общее собрание собственников помещений МКД

Добрый день!

Как нам объяснили в ГЖИ мы в течение года, т.е. до 2 июня 2016 г., согласно статьи 162 ЖК, не можем перейти к выбранной нами новой УО. Наш вопрос заключается в следующем: 1. Правомочны или нет к этому времени будут результаты принятых решений нашим собранием.
Владимир

Ну срок должен быть не менее чем один год, но это не означает, что расторгнуть его нельзя. Так согласно ст. 162 ЖК РФ: 5. Договор управления многоквартирным домом заключается: 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Если УК не выполняет условий, то Вы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, направив соответствующее решение и уведомление в УК.

Также это следует из ст. 450 ГК РФ: 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С уважением, Урванцев Евгений.

УК правы

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
[Жилищный кодекс РФ] [Статья 162]
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

А для одностороннего отказа от действующей УК ии выбора другой нужны серьезные, так как имеется судебная практика в таом вопросе:

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 февраля 2011 г. N 33-2330
Судья: Жукова А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Смышляевой И.Ю., Белисовой О.В.
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании дело N 2-7000/2010 по кассационной жалобе на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года по иску С.Н., И., С.А., М.М., Л. и К. к ООО «Жилкомсервис <...> района» о понуждении к исполнению решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, об обязании передать управление многоквартирным домом и техническую документацию вновь избранной управляющей компании, взыскании расходов по оплате госпошлины.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения истцов С.Н. и ее представителя Б., М.М., И., К. поддержавших жалобу, представителя ответчика — М.С., возражавшего против жалобы,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
С.Н., И., С.А., М.М., Л. и К. являются собственниками квартир, расположенных в доме N <...> и инициативной группой по созыву общего собрания собственников многоквартирного дома в форме заочного голосования, проведенного в период с 15 по 25 апреля 2010 года.
Истцы обратились в суд с требованиями к ответчику о понуждении к исполнению решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома и об обязании передать управление многоквартирным домом и техническую документацию вновь избранной управляющей компании, взыскании расходов по оплате госпошлины в размере <...> рублей. В обоснование требований истцы ссылались на то, что по результатам проведения указанного общего собрания собственниками многоквартирного дома было принято решение об избрании новой управляющей компании <Юр.лицо>. Предыдущая управляющая компания (ответчик) была извещена о решении собственников, и ей было предложено передать всю документацию на дом вновь избранной управляющей компании, однако до настоящего времени ответчик не передал управление домом, нарушая требования статьи 162 ЖК РФ. Истцы также ссылались на то, что ответчик с момента своего избрания недобросовестно выполняет взятые обязательства по обслуживанию дома, что послужило основанием к многочисленным обращениям собственников дома в различные инстанции с жалобами на его работу и в результате, к выбору другой управляющей компании.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе истцы просят решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.
Истцы С.Н., Б., М.М., И.Н., К. жалобу поддержали. Истцы С.А., Л. о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание не явились. Истцами подана совместно жалоба, истцы имеют общие интересы в настоящем деле, жалоба поддержана в кассационной инстанции явившимися в судебное заседание истцами. Неявка истцов С.А., Л. не препятствует рассмотрению дела согласно ч. 2 ст. 354 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, пришла к следующему.
В соответствии с положениями части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как установлено судом и следует из материалов дела, решением общего собрания собственников многоквартирного дома N <...> от 31 декабря 2008 года выбрана управляющая компания ООО «Жилкомсервис <...> района», а также утверждена форма договора управления сроком действия на один год.
Согласно условиям договора (п. 7.4) основанием для досрочного расторжения договора является систематическое нарушение одной из сторон обязательств по настоящему договору или выбор собственниками на общем собрании другой управляющей компании.
В соответствии с п. 7.7. договора, если за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не заявит о своем намерении прекратить договор по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Инициативной группой собственников указанного многоквартирного дома было проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования в период с 15 по 25 апреля 2010 год по вопросу расторжения договора управления с ответчиком и по вопросу выбора управляющей организации.
Решением указанного общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом от 26.04.2010 г., расторгнут договор управления с управляющей организацией ответчика, была избрана новая управляющая компания <Юр.лицо>.
Письмом от 29.04.2010 г. инициативная группа проинформировала ГУЖА района и ООО «Жилкомсервис <...>» о принятом решении и смене управляющей компании.
С учетом вышеизложенных условий договора (п. 7.7), содержания решения общего собрания от 26.04.2010 г. и уведомления от 29.04.2010 г. суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент возникновения спорных правоотношений спорный договор не был расторгнут, являлся действующим, а вышеуказанное решение общего собрания собственников от 26.04.2010 г. и уведомления от 29.04.2010 г. не приняты судом в качестве уведомления об отказе от продления договора на новый срок по окончании срока его действия.
Доводы кассационной жалобы о том, что указанным решением общего собрания собственников последние заявили о намерении прекратить договор, и это имело место не менее чем за три месяца до прекращения договора, несостоятельны. Значение, придаваемое вышеназванному решению общего собрания собственников в указанных доводах кассационной жалобы не соответствует действительному значению указанного решения, значению вышеуказанного уведомления от 29.04.2010 г. в адрес ГУЖА района и ООО «Жилкомсервис <...>». В повестку дня указанного общего собрания был включен вопрос именно о расторжении договора управления с ООО «Жилкомсервис <...>». Срок прекращения договора, предполагаемый вышеназванным решением общего собрания собственников и вышеуказанным уведомлением от 29.04.2010 г., не предполагает отказ от продления договора на новый срок по окончании срока его действия, а предусматривает досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, тогда как в силу ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, что следует из положений части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Вместе с тем, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцами того обстоятельства, что вопрос о расторжении договора был включен в повестку дня и решение по нему принято при голосовании, оформленном протоколом 26.04.2010 г., именно в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением ответчиком принятых по договору обязательств, а также недоказанности самого обстоятельства неисполнения либо ненадлежащего исполнения ответчиком принятых по договору обязательств.
При этом судом были проверены и получили надлежащую правовую оценку все доводы истцов относительно мотивов расторжения договора и ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятых на себя обязательств.
Доводы кассационной жалобы о том, что расторжение договора имело место именно в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых по договору обязательств, сводятся к несогласию с оценкой доказательств, произведенной в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, позиция истцов по вопросу об основаниях расторжения договора является противоречивой. Так, истцы то заявляют, что при принятии решения о расторжении договора воспользовались предусмотренным п. 7.4 договора условием о таком основании как принятие решения о выборе другой управляющей компании на общем собрании собственников, то указывают на такое предусмотренное п. 7.4 договора основание как невыполнение ответчиком обязательств по договору.
Учитывая, что законом предусмотрен единственный случай, когда допускается односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом (ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации), несостоятельны ссылки истцов в кассационной жалобе на условия п. 7.4 договора, предусматривающего такое основание досрочного расторжения договора как принятие решения о выборе другой управляющей компании на общем собрании собственников. Указанное основание расторжения договора в одностороннем порядке не отвечает требованиям ст. ст. 450, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации
Правомерно отклонены судом доводы истцов о незаконности избрания ответчика управляющей компанией в 2008 г.
Таким образом, оснований для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом судом правомерно не установлено, ответчик в спорный период времени, когда к нему заявлены требования о передаче управления многоквартирным домом и технической документации, управлял многоквартирным домом на основании договора, который не прекратил свое действие.
При таком положении в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно, и оснований к отмене решения не усматривается.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Информация: собственная,
адвокат Сергей Крюков,

1. Правомочны или нет к этому времени будут результаты принятых решений нашим собранием. 2. Или нам снова придется проводить новое собрание (уже третье подряд).
Владимир

Добрый день, Владимир!

Данные решения будут правомочны, проводить новое собрание не придется. Жилищное законодательство не содержит сроков действия принятых решений, согласно ст. 162 ЖК РФ, решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. То, что Вы его исполните позже не отменяет силу решения.

31 июня 2015 г. было проведено общее собрание всех владельцев жилых и нежилых помещений нашего дома в заочной форме
Владимир

Владимир, добрый день! А собрание МКД сразу проводилось в заочной форме или до этого созывалось в очной и не набрали кворум?