Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, существует ли какой-либо способ, как можно ограничить право на продажу доли в общей долевой собственности на квартиру (смежные комнаты, квартиру нельзя разделить и сделать коммуналкой) и сделать так, чтобы продажа могла происходить только с согласия всех собственников?
Поясню ситуацию: мой отец не хочет приватизировать квартиру, потому что боится, что я решу продать свою долю постороннему лицу, а он не сможет выкупить её у меня, т.к. у него не будет достаточного количества денег. В результате ему придется жить с незнакомыми людьми в квартире из двух комнат, где одна комната проходная. Я не собираюсь продавать долю в квартире без его согласия, но не могу найти какого-то рабочего механизма, который бы дал моему отцу юридические гарантии и защиту и ограничить моё право на продажу моей доли. Скажите, пожалуйста, существует ли какое-то решение в моем случае?
Как либо ограничить, запретить прродажу доли вы не сможете. Только продажа с преимущественным правом.
Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. Источник: www.gk-rf.ru/statia250
решение органа опеки и попечительства (подлинник и копия, при проживании в квартире несовершеннолетних);
отказы от участия в приватизации (подлинник и копия при наличии таковых) документы, подтверждающие отсутствие приватизированного жилья (подлинник и копия на каждого участника приватизации).
Также возможен доп пакет документов: свидетельство о браке и прочее
А чего он так боится то. Если квартира муниципальная, то и продать вы свою долю не сможете. А он приватизировать как вы написали не хочет. Успокойте его)Либо уговаривайте на приватизацию, но как выше описывал коллега. Дарение либо оформление на него. Главное чтоб он вас потом не выселил
Можете предложить отцу приватизировать квартиру только ему, то есть, оформить право собственности не в долевой структуре, а сделать единоличным собственником только его. После его ухода Вы будете наследовать квартиру в качестве наследника первой очереди на общих основаниях. надеюсь, взаимоотношения с отцом у Вас всё же хорошие.
И ещё, Наталья, советую отцу поторопиться с приватизацией, которая заканчивается 1 марта следующего года.
Ещё один вариант: объяснить отцу, что после приватизации в долях Вы дарите свою долю отцу, и он становится единоличным собственником. Вообщем, варианты есть, главное довести это до Вашего отца.
Скажите, пожалуйста, существует ли какое-то решение в моем случае? Наталья
Только на доверии, продать действительно Вы не сможете не уведомив его о продаже, но и продать долю, тем более с проходными комнатами не очень просто, я б сказала невозможно.
Если более нет наследников, я бы рекомендовала отказаться Вам от приватизации и пусть отец будет единоличным собственником. Если же имеются супруга, и еще дети, то данный вариант исключаем, т.к. они так же будут иметь право на наследство и на долю в квартире
Распоряжение, в том числе продажа участником долевой собственности своей доли регулируется главой 16 ГК РФ, согласно которой собственник вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ. Эта норма предусматривает, что в случае продажи своей доли, участник долевой собственности обязан письменно уведомить других (другого) участников о своем намерении с указанием цены продажи. Если в течение месяца другой участник не согласится купить эту долю, то другой участник может его продать любым третьим лицам по цене, не ниже указанной в уведомлении.
Это правило распространяется и на жилые помещения. Ограничение прав собственника по распоряжению своим имуществом, в том числе долей в квартире, законом не предусмотрено. В практике такие доли в квартирах, что описано Вами, крайне трудно продать постороннему лицу — тем более в наше время, когда в продаже жилья очень много, выбор огромный. Далеко не каждый захочет жить в двухкомнатной квартире, где проходные комнаты, с посторонним для него человеком.
мой отец не хочет приватизировать квартиру, потому что боится, что я решу продать свою долю постороннему лицу, а он не сможет выкупить её у меня, т.к. у него не будет достаточного количества денег. В результате ему придется жить с незнакомыми людьми в квартире из двух комнат, где одна комната проходная. Наталья
Поясните, у Вас квартира на данный момент муниципальная? Не коммунальная?
0
0
0
0
Наталья
Клиент, г. Москва
Евгений, здравствуйте, муниципальная, не коммунальная
«как можно ограничить право на продажу доли в общей долевой собственности на квартиру»
Без согласия все зарегистрированных на одном лицевом счету невозможно заключить договор передачи квартиры в собственность (приватизировать), но если Ваш отец хочет выкупить Вашу долю, но боится по указанным мотивам, то
во-первых, у него будет преимущественное право на покупку, через которое Вы «переступить» не сможете, обязаны будете в нотариальном порядке уведомить его о продаже и выкупной цене
во-вторых, можете (если он боится именно завышения Вами выкупной цены доли квартиры после приватизации) предложить ему выкуп с закладкой через дипозит нотариуса с последующей приватизацией. То есть, заключаете с ним предварительный Договор в котором указываются основные действия сторон в предверии купли-продажи с фиксацией цены. После приватизации в силу заключенного договора Вы не сможете, вообще, продать долю другому лицу независимо от цены. Вы получите Свидетельства о праве, заключите основной ДКП и до или после его регистрации нотариус выдаст ему деньги. Покупают же не приватизированные квартиры, есть такая практика.
Добрый день. Ситуация такая:
Есть квартира площадью 33 кв.м, 1-комнатная.
Долевая собственность:
1. у меня 1/2 (получена по наследству)
2. у сводной сестры 1/2 (также по наследству)
Рыночная стоимость квартиры ориентировочно около 2 млн руб.
Я проживаю в другом городе (ехать около 2,5 часов), фактически пользоваться квартирой не могу.
Отношения со вторым собственником конфликтные.
После вступления в наследство второй собственник сменил замки (по её словам - в присутствии полиции).
Ключи мне не переданы, фактически доступа в квартиру у меня нет.
Дополнительно: у обоих собственников имеется иное жилое помещение.
Проблема
На рынке доли в квартирах обычно выкупаются с дисконтом примерно 40–60% от рыночной стоимости доли.
При этом по ст. 250 ГК РФ я обязан сначала предложить выкуп доли второму собственнику.
Продавать долю с таким дисконтом второму собственнику я не хотел бы.
При этом не исключаю продажу доли третьим лицам.
Возможно ли в моей ситуации обратиться в суд с иском о прекращении долевой собственности с продажей квартиры и разделом денежных средств между собственниками?
Насколько судебная практика допускает такие решения для небольших квартир (около 30–35 кв.м, 1 комната)?
Возможно ли в судебном порядке:
1. Обязать второго собственника выкупить мою долю
2. Либо обязать продать квартиру целиком с разделом денежных средств?
Является ли отсутствие доступа в квартиру (смена замков, непередача ключей) значимым фактором для суда?
Каким образом юридически правильно зафиксировать отсутствие доступа в квартиру?
Какие действия с моей стороны сейчас наиболее целесообразны с точки зрения судебной перспективы?
Мне нужна консультация нотариуса, подскажите возможно ли оформить такое соглашение между мной, бывшим супругом и третьим лицом?
Стороны:
1. «Сторона 1»;
2. «Сторона 2»;
3. Третье лицо, осуществляющее выплату компенсации (далее — «Сторона 3»).
1. Предмет соглашения
1.1. Сторона 3 обязуется передать Стороне 2 денежные средства в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей в качестве компенсации уплаченного первоначального взноса и ранее произведённых Стороной 2 платежей по ипотеке в течение 3 (трёх) месяцев с момента подписания настоящего соглашения, путём перевода на банковский счёт Стороны 2.
1.2. Сторона 2 подтверждает, что получение указанной суммы является встречным предоставлением за последующую передачу принадлежащей ему доли в квартире, расположенной по адресу: г.Красноярск, ул.Молокова 1К, кв.14 в пользу Стороны 3 после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения.
2. Порядок перевода компенсации
2.1. Сторона 3 переводит сумму 1 800 000 рублей на банковский счёт, указанный Стороной 2, в течение 3 месяцев с момента подписания соглашения.
2.2. Сторона 2 подтверждает получение суммы на счёт и фиксирует, что сумма является компенсацией первоначального взноса и ранее внесённых платежей по ипотеке.
2.3. Стороны признают, что до момента перевода суммы обязательства Стороны 2 по передаче доли не вступают в силу полностью, но подтверждаются соглашением.
3. Обязательство передать долю
3.1. Сторона 2 обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения совершить нотариальную сделку по отчуждению принадлежащей ему доли квартиры в пользу Стороны 3.
3.2. Передача доли осуществляется путём дарения / купли-продажи (выбрать форму) без дополнительной оплаты, кроме уже полученной компенсации.
3.3. Сторона 2 обязуется предоставить Стороне 1 и Стороне 3 все необходимые документы и подписи, чтобы сделка была оформлена у нотариуса и зарегистрирована в Росреестре.
4. Запрет на отчуждение до сделки
4.1. До заключения основного договора Сторона 2 обязуется не отчуждать, не закладывать, не дарить, не продавать, не сдавать в аренду иным лицам свою долю, а также не совершать действий, затрудняющих последующее отчуждение доли в пользу Стороны 3.
5. Штрафные санкции
5.1. В случае отказа или уклонения Стороны 2 от совершения нотариальной сделки по отчуждению доли в установленный срок, он обязуется выплатить Стороне 3 солидарно штраф в размере 50% от рыночной стоимости квартиры.
6. Право на понуждение через суд
6.1. Настоящее соглашение является предварительным договором в смысле ст. 429 ГК РФ и может быть использовано Сторонами 1 и 3 для понуждения Стороны 2 к заключению основного договора в судебном порядке, если Сторона 2 откажется выполнять свои обязательства.
7. Права и обязанности Стороны 1
7.1. Сторона 1 принимает на себя обязанность погашать задолженность по ипотечному кредиту до момента полного исполнения обязательств.
7.2. Сторона 2 признаёт, что платежи Стороны 1:
• совершаются не в его интересах,
• не создают для него прав на возврат этих средств,
• не дают права предъявлять претензии к Стороне 1 в будущем.
8. Участие Стороны 3
8.1. Сторона 3 участвует в настоящем соглашении в качестве третьей стороны, подтверждает факт передачи денежных средств Стороне 2 и выражает согласие принять долю в собственность после погашения ипотеки и совершения отчуждения Стороной 2.
9. Заключительные положения
9.1. Стороны подтверждают, что подписывают настоящее соглашение добровольно, понимают его юридические последствия и обязуются исполнять все его условия.
9.2. Настоящее соглашение подлежит нотариальному удостоверению и может быть использовано в суде для защиты прав Сторон 1 и 3.
Добрый день.
15 лет назад, когда ребенку №1 был год, развелась с мужем и живу отдельно в квартире с родителями.
Бывший муж в жизни и воспитании ребенка никак не участвовал и не участвует.
3 года назад, будучи снова замужем замужем и имея ребенка№2, применив материнский капитал и личные средства, выкупила все доли в текущей квартире и выделила минимальные доли детям в этой квартире.
Сейчас собираемся идти на расширение и покупать частный дом с выделением еще больших долей детям. Знаем, что продажу текущей квартиры и покупку нового жилья надо проводить через разрешение органов опеки.
Нужно ли разрешение отца первого ребенка, который 15 лет не участвует в жизни ребенка, но не лишен родительских прав, на сделку по продаже текущей квартиры с долей ребенка№1 и покупку с выделением доли ребенка№1 в новой?
Согласен с коллегой. Добавляю перечнь документов для приватизации:
заявление;
паспорт или другой документ, удостоверяющий личность (подлинник и копия);
доверенность, заверенная нотариусом (подлинник и копия);
квитанция об уплате пошлины (подлинник и копия);
договор бесплатной передачи жилья в собственность граждан (два подлинника); договор социального найма (подлинник и копия);
поквартирная карточка (2 копии, заверенные должностным лицом);
решение органа опеки и попечительства (подлинник и копия, при проживании в квартире несовершеннолетних);
отказы от участия в приватизации (подлинник и копия при наличии таковых) документы, подтверждающие отсутствие приватизированного жилья (подлинник и копия на каждого участника приватизации).
Также возможен доп пакет документов: свидетельство о браке и прочее
А чего он так боится то. Если квартира муниципальная, то и продать вы свою долю не сможете. А он приватизировать как вы написали не хочет. Успокойте его)Либо уговаривайте на приватизацию, но как выше описывал коллега. Дарение либо оформление на него. Главное чтоб он вас потом не выселил