Как разделить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Спасибо
за интересный вопрос! По сути он звучит так: Как будет производится раздел
совместно нажитого имущества, приобретенного в совместном браке в ипотеку с
использованием материнского капитала?

Мы исходим из из положения о законном режима имущества супругов (без брачного договора). При таком положении Вам следует ставить исковые требования с учетом отступления от равенства долей в интересах несовершеннолетнего, капитал которого был направлен на создание общего имущества супругов, с определением его доли в праве собственности по результатам раздела в размере, например, 1/3 доли в праве.

Мы понимаем, что Банк, участвующий в деле в качестве 3-го лица, который будет возражать относительно раздела залогового имущества до полного исполнения обязательств и, уж тем более, разумно не даст согласия на определение (выделение) доли ребенка вправе собственности по соображения того, что ребенок не является заемщиком по кредитному договору и не отвечает за последствия, которые могут наступить в силу ипотеки — залога жилого имущества, приобретенного с участием кредитных средств Банка. Это логично, но долю ребенка в праве необходимо только определить, но не выделять в самостоятельный объект его права собственности, что бы не нарушить интересы 3-го лица (залогодержателя), интересы государства, выделившего деньги на жилье ребенку в спорной квартире, интересы ребенка и его законного представителя в этой связи — матери, так как капитал материнский, а не отцовский (так, как связан непосредственно связан с детородной функцией соответствующего родителя).

Поэтому,
раздел спорной квартиры следует производить с отступлением от равенства долей, 2/3 для матери, 1/3 отцу. Вопрос,
почему ребенку 1/3? — может встать в судебном разбирательстве ребром. К этому надо подготовиться.
Поэтому, во-первых, надо посчитать, какую часть от первоначального
взноса, внесенного за квартиру, составляет материнский капитал. Но, это
Вам необходимо не только для чисто математической мотивации своих требований,
но и для положительной интриги в процессе, поскольку, государству,
обеспечившему своего несовершеннолетнего гражданина жилой площадью (Вы,
конечно, могли вложить деньги в обучение, но использовали в соответствии с
назначением в жилье, но решили побыстрее без 3-х летнего срока использовать этот капитал) важно знать, что этот ребенок вложил деньги в образование
права собственности его родителей на квартиру и, конечно, в виду своего
несовершеннолетия не может являться стороной в кредитном договоре, но за
него действуют его законные представители, в первую очередь, его мать (по
капиталу), поэтому, причитающаяся ему, но не выделяемая в настоящее время, доля
в праве будет учтена судом при отступлении от равенства долей в пользу
матери или отца, что по сути не
имеет значение (тем более, что спор идет за жилье, в котором все прописаны), но
правильней всего, когда такое отступление приюдициально будет в
пользу основного заемщика, который подтвердил свой доход.

1/3 доли потому, что при заключении кредитного договора Вы одновременно подписываете договор купли-продажи и, исходя из представлений, что ваш ребенок мог быть совершеннолетним на этот момент времени, он был бы вправе стать стороной в договоре купли-продажи, а, следовательно, и солидарным созаемщиком.

Возможно, Вы должны были приобретать жилье в том числе и на ребенка, действуя за него, как законный представитель, это не запрещено условиями ипотечных договоров. Но, если в Вашем договоре (а это усматривается из вопроса) ребенок не является стороной в сделке купли-продажи квартиры, то для меня это не странно,
поскольку, такой договор немного дороже, т.к он обязательно должен иметь
нотариальную форму, а это дополнительные расходы, которых у ипотечников, как правило, нет, а, так же Вам могли «накрутить» определенные условия в Банке, с
чем, Вам пришлось согласиться. Конечно, Банку не выгодно обременять ипотечные
сделки несовершеннолетними лицами. Им достаточно того, что капитал
несовершеннолетних используется по назначению (то есть, «деньги не
пахнут»), поэтому Вы стоите теперь перед настоящим вопросом,
которого, в противном случае, не возникло бы.

Однако, в вопросе Вы не уточняли по поводу сторон ДКП (это Важно). На исполнение заемщиками кредитных обязательств раздел имущества не повлияет, однако, не исполнение ими обязательств повлияет на раздел, поскольку, как сказано выше, такой раздел возможен только после погашения кредита или с согласия залогодержателя.

При отступлении от равенства долей долю матери следует увеличить, в доли мужа уменьшить на размер материнского капитала.