Как проверить продавца и подготовиться к сделке при покупке землельного участка

Сергей, добрый день.

Для начала обратитесь в администрацию и ознакомьтесь с последней редакцией ПЗЗ, там должно быть четко обозначены все границы и все характеристики.

Статья 30. Правила землепользования и застройки

[Градостроительный кодекс РФ][Глава 4][Статья 30]

1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных
образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного
наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических
лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов
капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем
предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов
разрешенного использования земельных участков и объектов капитального
строительства.
2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.
3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и
объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы
территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать
требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной
территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из
нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных
зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не
устанавливаются применительно к одному земельному участку.
5.На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке
отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий,
границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон
могут отображаться на отдельных картах.
6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и
объектов капитального строительства, расположенных в пределах
соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных
участков и предельные параметры разрешенного строительства,
реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов
капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с
законодательством Российской Федерации.

По поводу близости воды, должна быть установлена прибрежная водоохранная зона, ближе которой нельзя ничего строить, это тоже должно быть указано в ПЗЗ.

1. Какой максимально возможный перечень ситуаций может быть для покупателя, неприятных или фатальных как при проведении сделки, так и в последующие годы использования?
Сергей

Здравствуйте. Может быть ограничение наложено на участок, какое то обременение в связи с различными обстоятельствами (сервитут, газовая или другая труба, опоры и т.д.).

Может быть один из продавцов недееспособен или ограничен в дееспособности, в связи с чем в дальнейшем такую сделку могут попробовать оформить.

Отсутствует согласие супругов собственников, тоже возможен суд. процесс.

2. Например, на этот участок имеет виды оборонное предприятие, в 5 км есть испытательный полигон, который сейчас получает госзаказы. Или муниципалитет и т.д. Ведь земли сельхоз назначения можно изъять) КАК об этом узнать официальными путями?
Сергей

Попробуйте запрос в адм-ию и полигону отправить с таким вопросом, опишите, что нужно для решения вопроса о покупке.

Ну и мониторить СМИ и сайт адм-ии

Статья 56.6. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
10. В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение:
1) осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;
2) обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;
3) направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при отсутствии указанных адресов по почтовым адресам правообладателей изымаемой недвижимости, указанным в государственном кадастре недвижимости. В случае, если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме. В отсутствие сведений об адресах, указанных в настоящем пункте, копия решения об изъятии по указанным адресам не направляется;

3. Можно ли использовать данную землю для продажи участков и строительства дачных домов для себя.
Сергей

Так как разрешено для дачного строительства, то строить можно.

Продать участок целиком тоже можно. А вот разделить можно с учётом того, что есть минимальные размеры по регионам, меньше которых участок быть не может.

4. Какие еще документы необходимо проверить у продавца? (паспорт, свидетельство о праве собственности, паспорт участка — это очевидные документы). ЧТО ЕЩЕ?
Сергей

Справки, что не состоят на учёте у психиатра и нарколога, хоть какая то гарантия.

Плюс согласие на продажу от супругов, если земля в браке приобретена. Но лучше в любом случаен брать, так надёжнее. Сделку можно у нотариуса заверить, будет доп.защита, что в момент подписания договора стороны осознавали что делали.

Плюс выяснить попадают ли участки в охраняемую зону в связи с близостью к воде. Это можно в местной адм-ии сделать.

Уважаемый Сергей! Здравствуйте! Покупать земельный участок — вопрос очень и очень серьезный, тем более земли с/х. Естественно, у Продавца должно быть зарегистрировано право собственности, получена перед заключением соответствующего договора купли-продажи выписка из ЕГРИП. Не должно быть никаких ограничений, обременений, залогов и прочего, что можно и узнать из соответствующей выписки.

Земельный участок должен быть точно установлен на местности, то есть должен быть кадастровый паспорт (получить выписки из ГКН). Иногда стоит вынести еще раз участок на местности, для чего требуется любой кадастровый инженер.

По землях с/х назначения надо еще смотреть было ли соблюдено преимущественное право покупки органам власти или органами местного самоуправления (см. ст.8 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), то есть получена ли соответствующие справки от отказе в выкупе органами власти.

Могут проблемы возникнуть вообще «потусторонние»… Так, если рядом дороги, тем более полигон, то надо точно узнать межевались ли данные земли, когда и в какой системе координат, был ли пересчет в МСК -53 и нет ли «наложения» с планируемым Вами участком. Здесь поможет толковый кадастровый инженер плюс тесные связи с ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по региону места нахождения искомого ЗУ.

Кстати, если ЗУ приобретен у Продавца во время брака, то надо еще и нотариальное соглашение второго супруга на продажу (см. ст.ст.34-36 СК РФ).

Касательно целевого использования ЗУ, то надо смотреть местные Правила землепользования и застройки и ФЗ №101-ФЗ (также Земельный кодекс РФ)

Здравствуйте, Сергей!

1. Какой максимально возможный перечень ситуаций может быть для покупателя, неприятных или фатальных как при проведении сделки, так и в последующие годы использования?
Сергей

Ситуации могут быть различные, начиная от того, что изначально данный земельный участок был переведен в частную собственность незаконно. Можно попробовать обратиться в районную администрацию и попытаться выяснить как давно и на основание чего данный участок перешел в частную собственность.

Так как земля находится недалеко от водоема, возможно это земля входила в природоохранную зону, и перевод в земли с/х да еще под дачное строительство был произведен за «мзду». И когда начнется строительство дачных домов, кто-нибудь начнет писать жалобы, и прокуратура может провести проверку законности предоставления участка в частную собственность, в результате если будет выяснено что были нарушения, у Вас могут участок изъять в судебном порядке.

2. Например, на этот участок имеет виды оборонное предприятие, в 5 км есть испытательный полигон, который сейчас получает госзаказы. Или муниципалитет и т.д. Ведь земли сельхоз назначения можно изъять) КАК об этом узнать официальными путями?
Сергей

Ну можно направить письменное обращение в МО РФ, завод и муниципалитет с вопросом имеются ли у них намерения использовать данный участок. Ответ Вам дать обязаны, а вот то что там будет верная информация рассчитывать не приходится. Так как возможно сейчас никаких планов нет, а через полгода появятся не исключено. Но то что рядом водоем маловероятно что он будет использоваться в промышленных целях.

3. Можно ли использовать данную землю для продажи участков и строительства дачных домов для себя.
Сергей

Если Вы станете собственником, Вы можете размежевать участки, оформить их в отдельную собственность, построить на них дома и продавать. В общем так поступают многие девелоперы которые строят «коттеджные поселки».

4. Какие еще документы необходимо проверить у продавца? (паспорт, свидетельство о праве собственности, паспорт участка — это очевидные документы). ЧТО ЕЩЕ?
Сергей

Проверьте контрагента через сайт налоговой по выписке из ЕГРЮЛ, сделайте запрос в Росреестр на участок на получение сведений из ЕГРП, узнать если обременения на участок или нет. Так же посмотрите по базам судов и приставов, идут ли судебные процессы с данной фирмой и есть ли какие либо решения судов в отношение собственника.

5. Близость к воде накладывает ли обязательства, ограничения, в частности, на строительство дачных домов.
Сергей

Согласно Водного кодекса РФ

Статья 65. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы
[Водный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 65]

1. Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
2. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
3. За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от соответствующей береговой линии, а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы — от линии максимального прилива. При наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.
4. Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:
1) до десяти километров — в размере пятидесяти метров;
2) от десяти до пятидесяти километров — в размере ста метров;
3) от пятидесяти километров и более — в размере двухсот метров.
5. Для реки, ручья протяженностью менее десяти километров от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере пятидесяти метров.
6. Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 квадратного километра, устанавливается в размере пятидесяти метров. Ширина водоохранной зоны водохранилища, расположенного на водотоке, устанавливается равной ширине водоохранной зоны этого водотока.
7. Границы водоохранной зоны озера Байкал устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 1999 года N 94-ФЗ «Об охране озера Байкал».
8. Ширина водоохранной зоны моря составляет пятьсот метров.
9. Водоохранные зоны магистральных или межхозяйственных каналов совпадают по ширине с полосами отводов таких каналов.
10. Водоохранные зоны рек, их частей, помещенных в закрытые коллекторы, не устанавливаются.
11. Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет тридцать метров для обратного или нулевого уклона, сорок метров для уклона до трех градусов и пятьдесят метров для уклона три и более градуса.
12. Для расположенных в границах болот проточных и сточных озер и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере пятидесяти метров.
13. Ширина прибрежной защитной полосы реки, озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере двухсот метров независимо от уклона прилегающих земель.
14. На территориях населенных пунктов при наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от береговой линии.
15. В границах водоохранных зон запрещаются:
1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;
2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;
3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
5) размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;
6) размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;
7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод;

Сергей, здравствуйте! Коллеги предоставили Вам большое количество полезной информации, я же лишь предложу ознакомиться с одним интересным видео, посвященным вопросу проверки юридической «чистоты» земельного участка.

Видео размещаю не на коммерческой основе, на гонорар по вопросу не претендую. Просто предлагаю ознакомиться с мнением специалиста. При просмотре видео прошу не зацикливаться на том, что речь в большей степени идет об аренде земельного участка, а не о приобретении его в собственность, поскольку разницы в проверке участка в этих случаях нет никакой.

www.youtube.com/watch?v=YD4AGGLMwuQ