Добрый день! Земля в аренде у города под строительство автосалона. Каким образом можно выкупить землю? И на каком этапе незавершенного строительства это возможно? Каков процент выкупа от кадастровой стоимости в городе Липецке?
Уважаемый Фёдор! Доброго времени суток! Возможно выкупить при условии наличия в Вашей собственности недвижимости (2,5% от кадастровой стоимости — Закон Липецкой области от 26.02.2015 №385-ОЗ). При этом имейте в виду, что если Вы поставите хотя -бы строение (пусть даже незавершенку) на кадастровый учет, паспортизируете, то можете зарегистрировать право собственности (на строение или даже помещение). Далее, уже в порядке ст.35 ЗК РФ без проведения торгов Вы можете выкупить земельный участок.
Федор, добрый вечер! Вы имеете ввиду земля в собственности города а у вас в аренде и вы хотите ее выкупить? Стоимость выкупа в вашем (недостроенный автосалон) случае составит 7,5 % от кадастровой стоимости.
Да, верно. Какова процедура выкупа земли и можно ли выкупить при незавершенном объекте строительства ?
Федор, я так понимаю что зарегистрированного на вас объекта НС пока нет. Тут есть вариант продления аренды на три года без торгов на основании ст. 39.6 ЗК РФ при условии что до истечения срока первого договора аренды появится зарегистрированный на вас объект НС
2. Договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности,
заключается без проведения торгов в случае предоставления:
10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
5. Предоставление в аренду без проведения торгов
земельного участка, который находится в государственной или
муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при
условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения
строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Далее после достройки объекта НС за период продленного на три года договора аренды регистрировать право собственности на автосалон и выкупать в соответствии с нормами ЗК, приведенными коллегой, уже с учетом того что на участке будет зарегистрированное здание.
Что касается стоимости выкупа, то 7,5 % это для земель находящихся в собственности субъекта РФ Липецкой области, если земля муниципальная то тут надо уточнять в Департаменте градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка lipetskcity.ru/iblock/struktura_administracii/glava_goroda_lipecka/departament_gradostroitelstva_i_arhitekturi/gubanov_evgenij_anatolevich/e/departament_gradostroitelstva_i_arhitekturi Этот же орган занимается заключением договоров аренды муниципальных земельных участков
Земля в аренде у города под строительство автосалона. Каким образом можно выкупить землю? И на каком этапе незавершенного строительства это возможно? Каков процент выкупа от кадастровой стоимости в городе Липецке?
Федор
Добрый день.
В данном случае порядок должен быть следующим:
1. Пока на Вас нет никакого зарегистрированного объекта на земельном участке, выкупить просто так Вы его не сможете. Поэтому сначала Вам нужно оформить права собственности на объект незавершенного строительства, затем можно на этом основании продлить аренду земельного участка.
2. Затем уже когда Вы достроите объект, Вы сможете зарегистрировать на него право собственности и далее выкупить земельный участок как собственник находящегося на нем строения.
Статья 35 ЗК РФ Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Статья 39.6 ЗК РФ Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
И на каком этапе незавершенного строительства это возможно?
Федор
Здравствуйте, Федор! На ваш вопрос ответил коллега Григорьев Михаил Юрьевич.
Немного дополню.
1. Нужно довести незавершенное строительство до этапа, когда объект строительства можно будет назвать или строением, или зданием или даже помещением ( это нужно потому согласно п.6 ч 2 ст.39.3 ЗК РФ продаются без торгов земельные участки собственникам зданий, сооружений, строений, помещений, расположенных на земельных участках).
2.. После чего можно провести инвентаризацию объекта, желательно с участием сотрудника администрации или специалиста БТИ. По результатам нвентаризации оформить акт, в котором отразить технические характеристики объекта незавершенного строительства — здания ( строения, сооружения, помещения), указать степень готовности ( процент готовности)
Затем этот объект незавершенного строительства нужно поставить на кадастровый учет в соответствии с законом О кадастре и зарегистрировать на него право собственности в Росреестре в порядке, предусмотренном Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества» ( текст п. 9-10 прилагается)
После регистрации права собственности на здание ( строение, сооружение) можно обращаться в администрацию с заявлением, предлагать заключить договор купли- продажи земельного участка.
9. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 Закона).
10. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса).
Пример из судебной практики по регистрации объекта незавершенного строительство
в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13). В пункте 24 названного постановления разъяснено следующее: согласно пункту 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком; данное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек; в связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Поскольку спорный объект незавершенного строительства возведен Обществом в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, данные документы были представлены на регистрацию, у Управления Росреестра не было оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на спорный объект.
Здравствуйте, Федор. Поддержу позицию Васильева Дмитрия: в случае регистрации права собственности на недострой Вы вправе рассчитывать лишь на продление аренды для завершения строительства. Исключительное право на выкуп земельного участка (без проведения торгов) имеет собственник завершенного строительством объекта недвижимости. Эта позиция в полной мере соответствует сложившейся судебной практике. Процитирую Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2015 по делу №А51-6116/2015:
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Как следует из материалов дела, заявитель обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:28:050030:1073, на котором расположен объект незавершенного строительства (недостроенный производственный модуль).
Занятые объектами недвижимого имущества земельные участки могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность, как следует из приведенной нормы земельного законодательства.
Здесь идет ссылка на утратившую силу статью 36, но положения в части исключительного права собственников зданий, строений, сооружений, не изменились в новой редакции ЗК РФ.
Добавлю, что Вы сможете значительно снизить выкупную стоимость земельного участка, обжаловав результаты кадастровой оценки.
Уважаемый Фёдор! В дополнение на Ваше уточнение: за выкупом обращаетесь к собственнику ЗУ (с кем договор аренды) с соответствующим заявлением. Далее, Вам рассчитывают выкупную стоимость (больше можно узнать в Управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области, г.Липецк, ул.Скороходова д.2, каб. 304, 308, телефоны: 224 810, 231 753), соответственно оплачиваете выкупную стоимость и далее уже принимается соответствующее постановление или распоряжение о продаже и заключается договор купли-продажи.
Имеет значение кто собственник ЗУ или государственная собственность в отношении его не разграничена… Возможно Продавцом будет муниципальное образование город Липецк (надо просто уточнить).
При незавершенке (ст.36 ЗК РФ, извиняюсь) выкупить можете при условии регистрации прав собственности на строение или сооружение. Вот в этом и загвоздка… Ставьте на кадастр строение или сооружение или помещение… ФЗ от 24.07.2007 №211-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» это позволяет.
Статья 36. Утратила силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.