Как лучше оформить отчуждение нежилого помещения от матери и брата, дарение или купля продажа

Здравствуйте Олег!

А как долго в собственности у Ваших родственников данные объекты недвижимости?

Мама владеет объектом более трех лет как физ.лицо и как физическое лицо сдает в аренду и за нее платят налог арендаторы, как агенты 13%.
Олег

Олег, это и есть предпринимательская деятельность в понимании закона, и не важно есть у физика ИП или нет

Здравствуйте, Олег!

С учетом Ваших уточнений надо сказать, что с мамой действительно лучше составить договор купли-продажи. Что касается предпринимательства в случае сдачи объекта в аренду, то да, это является предпринимательской деятельностью, поскольку имеет место извлечение прибыли за аренду объекта. Если договор аренды не зарегистрирован, то, надо полагать, никто об этой аренде не знает. С братом можно оформить договор дарения, т.к. объект им используется в предпринимательской деятельности и, в самом деле, трехлетний срок в этом случае, как Вы пишете «не катит». Здесь коллега Быстрова Лина совершенно права.

В то же время, при дарении я потеряю возможность учесть при перепродаже объекта в будущем, ту сумму, которая была заплачена за этот объект моими родственниками. То есть например мама купила объект за 1млн.р. и если бы я сейчас оформил куплю за 1 млн, то мама ничего не платит, так как доход равен нулю, а я при продаже в будущем за 2 млн, налог бы платил 2-1=с 1 млн. А в случае дарения, такая возможность отпадает. Подскажите пож-та как лучше поступить?
Олег

Все правильно Вы рассуждаете заключайте договор купли продажи, для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться

в Управление Росреестра. Вам потребуются следующие документы:

1. Договор. Он составляется в простой письменной форме и не
требует нотариального удостоверения (ст. 434 ГК РФ).

2. Квитанция об оплате госпошлины.

3. Паспорта, т.е. документы удостоверяющие личность той и другой
стороны договора

4. В случае, если имущество приобретено в браке (не по договору
дарения, наследованию или в порядке приватизации) требуется также согласие
супруги, той стороны которая передает имущество (ст. 34-36 СК РФ).

Объясню причину переоформления-с 1 января 2016г, как я слышал вступает в силу закон, который предусматривает, что если в договоре купли продажи будет звучать сумма, меньше чем кадастровая стоимость, то налог будет уплачиваться с разницы между покупной и кадастровой стоимостью.
Олег

Олег, добрый вечер! Если причина в этом… данная норма (новая ст. 217.1) введена в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ
«О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Согласно ст. 4 указанного закона

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217,статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220
части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции
настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов
недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

На недвижимость находящуюся в собственности брата и мамы, т.е. приобретенную до указанной даты (01.01.2016) положения ст. 217.1 в том числе в части определеия кадастровой стоимости распространятся не будут даже если она будет продаваться ими после 01.01.2016

Но не сочтут ли налоговые органы сдачу в аренду физ лицом предпринимательской деятельностью?
Олег

Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ при продаже нежилого помещения, использовавшегося в предпринимательской деятельности и сдававшегося в аренду.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 11 июня 2015 г. N 03-04-05/33976

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (здесь и далее в редакции, применяемой к правоотношениям, возникшим до 1 января 2014 года) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При этом согласно абзацу четвертому данного подпункта положения подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Поскольку, как следует из письма, нежилое помещение использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности и сдавалось в аренду, то его реализация, по нашему мнению, относится к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. В этом случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не предоставляется.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
11.06.2015

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО
от 8 сентября 2008 г. N 28-10/085811@

При сдаче жилого (нежилого) помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера — договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с гл. 34 Гражданского кодекса РФ.
Субъектами гражданского права, то есть участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане (физические лица) и юридические лица, включая принадлежащее им на праве собственности имущество.
Сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом.
Вместе с тем физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей.
Таким образом, если в ЕГРИП предусмотрен такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, то доходы, полученные индивидуальным предпринимателем — арендодателем, применяющим упрощенную систему, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности).
Если индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, прекратил использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продал его, то доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, не учитываются для целей исчисления налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы.
На основании пп. 5 п. 1 ст. 208 и ст. 209 НК РФ доход от продажи недвижимого имущества, полученный физическим лицом, является объектом налогообложения НДФЛ.
При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 Налогового кодекса РФ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет. Данный вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. Также вычет предоставляется в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб.
При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Об этом говорится в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 228 НК РФ физические лица, получившие доход от реализации имущества, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном в ст. 225 НК РФ.
При этом на основании п. 1 ст. 229 НК РФ такие налогоплательщики обязаны не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить в налоговый орган по месту учета налоговую декларацию.
Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет и исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений ст. 228 НК РФ, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

И.о. заместителя
руководителя Управления
А.Н.ЧУГУНОВА
08.09.2008

Я полагаю, что Ваша мама вряд ли попадает под признаки предпринимательской деятельности, хотя бы потому, что сдавала только одно помещение, хоть и нежилое.

Но Вам лучше расторгнуть договор аренды, выждать непродолжительный период времени и тогда я полагаю вопросов ни у кого не возникнет.

Но не сочтут ли налоговые органы сдачу в аренду физ лицом предпринимательской деятельностью?
Олег

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» разъяснено, что если не зарегистрированное в качестве индивидуального
предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное
недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения,
но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно
сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки
получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), то содеянное
им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.