Здравствуйте! Я сам ИП, УСН 6%, основной вид деятельности по ОКВЭД 70.12 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. В том году продал квартиру как физ.лицо, владея ее меньше 3 лет, сейчас налоговая меня обязывает уплатить налог с прибыли при продажи этой квартиры 6% как ИП.
Почему? я же продал квартиру как физ.лицо, я же ее не использовал в деятельности ИП! (Прописан в данной квартире я не был).
В том году продал квартиру как физ.лицо, владея ее меньше 3 лет, сейчас налоговая меня обязывает уплатить налог с прибыли при продажи этой квартиры 6% как ИП.
Сергей
А что значит не использовали? У Вас в качестве вида деятельности именно покупка и продажа собственного имущества. Вот оно у Вас было приобретено, Вы в ней не проживали, как я понял, а через некоторое время Вы ее продали. Каким образом Вы ее отделяете от остальной недвижимости, которую приобретаете и продаете?
Здравствуйте, Сергей.
А каким образом эта квартира оказалась у вас в собственности? Вы ее покупали, вам подарили, получили в наследство?
Физ. лица уплачивают налог с продажи недвижимости — 13 %. Вы обязаны уплатить — 6 %, как ИП. Не совсем понятен предмет возмущения, если честно.
Горяинов Александр Александрович
Возможно, был использован налоговый вычет или уменьшена налоговая база на сумму расходов по покупке.
Сергей, тут ключевым моментом является то, как вы получили в собственность эту квартиру и как использовали доход от продажи. Если вы ее купили будучи ИП и после продажи доход направили на осуществление своей предпринимательской деятельности (например, на вырученные деньги купили еще какую-то недвижимость как ИП), то тогда налоговая правомерно требует с вас уплаты налога 6%.
Если же, скажем, эта квартира была вам подарена как физ. лицу или вы ее унаследовали, а затем продали и доход от продажи использовали в личных целях, а не в предпринимательской деятельности, тогда можно говорить о том, что сделка совершалась вами как физ. лицом и вы должны платить НДФЛ 13%, при этом у вас возникает право на получение налогового вычета.
Добрый день, Сергей.
1. ИП и есть физическое лицо. Доказать то, что вы будучи ИП и осуществляя деятельность по реализации недвижимого имущества вы продали квартиру, купленную менее 3-х лет в которой не жили и не прописаны, не в порядке осуществления предпринимательской деятельности невозможно. Во всяком случае я оснований не усматриваю.
И потом соглашусь с коллегой — что значит не использовали в деятельности ИП, если у вас деятельность: купля-продажа? Данный вид деятельности подразумевает, что лицо приобретает товар за одну цену и продает за другую.
2. Физ. лица уплачивают налог с продажи недвижимости — 13 %. Вы обязаны уплатить — 6 %, как ИП.
Не совсем понятен предмет возмущения, если честно.
С уважением,
Предмет возмущения в невозможности использовать налоговый вычет или расходы на приобретение. Понять можно, принять — никак.
Колковский Юрий Валерьевич
Резонно.
Но в любом случае — из представленной информации не видно ни одного повода для признания сделки совершенной не в рамках предпринимательской деятельности.
Клиенту главное доказать, что эта квартира никаким образом не участвовала в предпринимательской деятельности. Если, допустим, он получил ее в наследство, затем продал, вырученные деньги пустил, например, на образование своих детей, о чем есть подтверждающие документы, каким образом налоговая привяжет все это к предпринимательской деятельности? Только потому что у него ОКВЭД подходящий?
По моему мнению, для того чтобы обязать платить налог 6%, должно соблюдаться хотя бы одно из следующих условий: квартира куплена им как ИП (в договоре купли-продажи он указан как ИП), квартира использовалась в предпринимательской деятельности или доходы от продажи квартиры пошли на предпринимательскую деятельность.
Андрюк Дарья
Уважаемая Дарья, скажите, а вы адекватно воспринимаете окружающую действительность?
Индивидуальный предприниматель в любом случае физическое лицо. Это не отдельная эфемерная субстанция, это ЧЕЛОВЕК.
Не участие в предпринимательской деятельности доказывается не так, как понимаете это вы. Если имущество получено в наследство — это приобретение имущества. Если физическое лицо, имеет статус ИП и деятельность по продаже собственной недвижимости, то совершенно не важно, каким образом недвижимость попала ему в руки — подарили, наследство, построилась и т.д.
Важен факт, используется ли это имущество для предпринимательских целей или нет. Если ИП, будучи физ лицом, никаким образом не пользуется имуществом в личных целей (а здесь и регистрации нет) — либо не может этого доказать — то нет никаких оснований полагать, что здесь личное использование.
Любое имущество приобретенное физическим лицом со статусом ИП будет являться имуществом, приобретенным ИП.
Про указание в договоре статуса — это вообще смех. Назвать сторону в договоре можно как угодно. Хоть королем Уганды или царем США. Юридическая сущность от этого не меняется. Квалификация тех или иных правоотношений происходит не по их названию, а по фактически осуществляемым действиям.
Мне кажется, такие вещи должны объяснять на первом курсе института.
Про направление доходов — это прямо какое-то новшество. Наверное и судебном практики много по этой теме, только никто ее не знает.
Здравствуйте.
Вам верно начислили такой налог, так как у Вас соответствующий ОКВЭД.
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 10 марта 2011 г. N 20-14/4/21822
Упрощенная система налогообложения — вид специального налогового режима, который вправе применять физические лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве индивидуальных предпринимателей, в отношении осуществляемой ими предпринимательской деятельности.
Доходы от осуществления предпринимательской деятельности при применении упрощенной системы налогообложения облагаются в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, которые применяют упрощенную систему, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.
На основании статьи 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательская деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
При регистрации в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо самостоятельно указывает виды экономической деятельности, которые оно планирует осуществлять. Эти сведения вносятся в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).
Так, на основании подпункта «о» пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ) к числу сведений об ИП, включаемых в ЕГРИП, относятся коды по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД).
В случае если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с положениями Закона N 129-ФЗ в ЕГРИП указан вид экономической деятельности «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» <2>, доходы,полученные таким налогоплательщиком от продажи жилого недвижимого имущества, приобретенного им в качестве ИП, признаются доходами от осуществления предпринимательской деятельности. Если налогоплательщик применяет УСН и объектом налогообложения у такого налогоплательщика являются доходы, налоговая ставка будет составлять 6%.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы 1-го класса
О.М. Спицына
Но можете попробовать оспорить такое решение налоговой, правда решение судов не в пользу предпринимателя как правило:
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 N 13АП-18817/2014 по делу N А26-1093/2014
установил:
Индивидуальный предприниматель Зюзин Алексей Геннадьевич (далее — заявитель, Предприниматель, налогоплательщик) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Инспекции Федеральной налоговой службы по городу Петрозаводску (далее — ответчик, Инспекция, налоговый орган) о признании решения от 13.12.2013 N 4.4-302, требования от 05.02.2014 N 34 и требования от 05.02.2014 N 358 недействительными в части доначисления единого налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в сумме 59 700 руб., налога на добавленную стоимость в сумме 1 281 438 руб., а также соответствующих пеней и штрафа.
Решением суда от 19.05.2014 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе заявитель, не согласившись с решением суда первой инстанции, считая его незаконным и необоснованным, просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.
Рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 15.12.2014 на 15 часов 45 минут.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
…
Проверкой установлено, что при постановке на учет в качестве индивидуального предпринимателя Зюзин А.Г. зарегистрировал в качестве видов предпринимательской деятельности в том числе следующие виды экономической деятельности: сдача внаем собственного недвижимого имущества (код ОКВЭД 70.20), покупка и продажа собственного недвижимого имущества (код ОКВЭД 70.12), подготовка к продаже собственного движимого имущества (код ОКВЭД 70.11), управление недвижимым имуществом (код КВЭД 70.32).
Как указано в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.03.2010 N 14009/09, от 18.06.2013 N 18384/12, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.
В Постановлении от 17.12.1996 N 20-П и Определении от 11.05.2012 N 833-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что юридическое лицо в отличие от гражданина — физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, тогда как гражданин — индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.
Следовательно, ведение предпринимательской деятельности связано с хозяйственными рисками, в связи с чем для отнесения деятельности к предпринимательской существенное значение имеет не факт получения прибыли, а направленность действий предпринимателя на ее получение.
В связи с этим при определении налоговых обязательств гражданина, являющегося предпринимателем, необходимо исследовать вопрос о назначении спорного имущества. Отсутствие или наличие в договорах ссылки на статус индивидуального предпринимателя правового значения не имеет.
…
Проверкой установлено, что 20.12.2012 Зюзин А.Г. продал принадлежавшие ему на праве собственности встроенные нежилые помещения общей площадью 32,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 37, номера на поэтажном плане 89-92 (далее — Объект). Право собственности на указанные помещения приобретено Зюзиным А.Г. на основании договора купли-продажи объекта приватизации от 14.11.2012 N 38.
Согласно договору купли-продажи от 20.12.2012 Зюзин А.Г. (Продавец) продал гражданину Есаулкову О.Б. (Покупатель) Объект. Объект оценен сторонами в сумме 995 000 руб., что является его продажной ценой (п. 3.1 договора). Деньги за проданный Объект Продавец (Зюзин А.Г.) получил полностью до подписания договора, о чем имеется соответствующая расписка в договоре купли-продажи от 20.12.2012.
Таким образом, Инспекция пришла к верному выводу о том, что Зюзин А.Г. в 2012 году получил доход от предпринимательской деятельности при продаже собственного недвижимого имущества (нежилые помещения) в сумме 995 000 руб.
Здравствуйте Сергей.
Поскольку вы владели квартирой менее 3-х лет, то доход от ее продажи в любом случае подлежит налогообложению. Если бы вы могли доказать, что вы приобретали эту квартиру для проживания, а не для предпринимательской деятельности, тогда вы могли бы уменьшить доход от ее продажи на сумму расхода на ее покупку и уже эта разница облагалась бы НДФЛ по ставке 13%.
Если же вы доказать этот факт не сможете, а это будет затруднительно, поскольку, как вы говорите, там не были прописаны, тогда, вполне правомерно, что вас обязывают заплатить налог 6%. Мне кажется, что при отсутствии регистрации в данной квартире, лучше не тратить время на споры с налоговой и суды, а заплатить налог.
На будущее хотел бы заметить, что в вашей деятельности купли-продажи недвижимости гораздо больше подходит система налогообложения УСН 15% (доходы-расходы), подумайте над этим.
Если же, скажем, эта квартира была вам подарена как физ. лицу или вы ее унаследовали, а затем продали и доход от продажи использовали в личных целях,
Андрюк Дарья
В этом случае выгоднее заплатить 6%, как требует налоговая, а не 13%
Может клиент квартиру за 1 млн. продал и вообще никакого налога не платил. Давайте не будем на кофейной гуще гадать, что ему было выгоднее.
Андрюк Дарья
Ну ведь вы же гадаете, может подарена, может по наследству… И, кстати, даете неверные ответы.
Независимо от источника получения квартиры, в данном случае, если человек в ней не жил и продал, это будет в чистом виде предпринимательская деятельность при условии, что у него код ОКВЭД 70.12
Посмотрите, например, письмо Минфина РФ от 22 ноября 2013 г. N 03-11-11/50390
Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности, такие как «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 раздела «К» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст), а также договор участия в долевом строительстве заключен в качестве индивидуального предпринимателя,то доходы, полученные от продажи объектов недвижимости (квартир), учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
При этом, замечу, источник получения квартиры никак не связывается с вопросом налогообложения.
Приведу еще пример. Если я подарю магазину партию товара, а он ее реализует, то этот доход можно будет налогом не облагать? Крайне дилетантский у вас подход.
например, на образование своих детей, о чем есть подтверждающие документы, каким образом налоговая привяжет все это к предпринимательской деятельности?
Андрюк Дарья
на образование детей направляются заработанные деньги, в данном случае от предпринимательской деятельности, т.е. от продажи квартиры.
Предмет возмущения в невозможности использовать налоговый вычет или расходы на приобретение. Понять можно, принять — никак.
Думаю, что теперь все вопросы сняты. Платить надо, 6%, со всей суммы, полученной от продажи.