476 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

476 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Продажа комнаты в коммуналке. Письменное уведомление соседей

Здравствуйте!

Ситуация следующая. Продаем комнату в коммуналке (находится в собственности), летом отправляли письма соседям с предложением купить. Письма – потому, что с некоторыми соседями плохие отношения и добровольно отказ они бы не дали. Все было хорошо, письма были заверены у нотариуса (знаю, что это необязательно, но на этом настаивают все без исключения агентства недвижимости и тратить время и нервы на доказательство им обратного я не намерен), на них никто не ответил, уведомления об отсутствии ответа на письма получены. Но совсем недавно сменился собственник (соседнюю комнату продали). Когда мы отправляли письма соседям, мы знали, что комнату покупать никто не будет, поэтому указали минимальную цену. От нового соседа теперь тоже нужно получить отказ. Однако проблема в том, что он за эту цену готов купить комнату, но мы продавать за эту цену не хотим – указывали ее лишь на самый крайний случай, если совсем клиентов не будет, а они есть.

Теперь, собственно ВОПРОС:

Можно ли в новом уведомлении новому соседу указать новую цену, выше той, которую мы указали ранее другим собственникам?

Хотелось бы верить, что да. Все-таки с тех пор прошел не малый срок – более 3-х месяцев, а следовательно, могла измениться ситуация на рынке.

Всего собственников, вместе с новым соседом, 5. Т.е. получиться, что в уведомлении у 4-х соседей указана одна цена – трехмесячной давности; а в новом уведомлении будет другая, более высокая. Допускается ли это законом? Или же цена должна быть одинаковая вне зависимости от того, менялся ли собственник после того, как было сделано предложение о покупке и получен отказ всех сособственников, и сколько времени прошло с тех пор?

P.S. Отправлять уведомления заново всем соседям долго и дорого (т.к. через нотариуса) и, естественно, я этого делать не хочу. Собственно, этот вопрос и возник потому, что хотелось бы всего этого избежать, если есть возможность.

13 Октября 2015, 21:42, вопрос №1005399
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

получен
гонорар
50%
Юрист - Руслан
14895
ответов
8236
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте! Считаю, что известить о продаже следует всех собственников коммунальной квартиры вновь, так как в ст.250 ГК РФ сказано: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Но, через нотариуса извещать не обязательно тех соседей, которых Вы уже известили. Им направьте обычные письма.

Также поясню по правовым последствиям не извещения.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То есть, если Вы уверены, что соседи не собирались покупать Вашу комнату, то направляйте новому соседу через нотариуса, если так хотят риэлторы, а остальным заказные письма.

13 Октября 2015, 21:48
q Отблагодарить
2 0
14895
ответов
8236
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате

Дополню, что не важно отдельное у Вас свидетельство или иное.

ЖК РФ ст.42.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

13 Октября 2015, 21:55
Максим
клиент, г. Санкт-Петербург

"...если Вы уверены, что соседи не собирались покупать Вашу комнату, то направляйте новому соседу через нотариуса, если так хотят риэлторы, а остальным заказные письма."

Не понимаю логики. Если риеторам нужно, чтобы все это дело (предложения, уведомления) было заверено у нотариуса, тогда почему остальным достаточно писем? Ведь старые предложения (заверенные) со старой ценой будут считаться недействительными.

13 Октября 2015, 22:46
14895
ответов
8236
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Ведь старые предложения (заверенные) со старой ценой будут считаться недействительными.
Максим

Правильно будут действительны последние извещения. Они же Вам нужны лишь для суда, если возникнет спор.

13 Октября 2015, 22:50
Максим
клиент, г. Санкт-Петербург

К сожалению, вы не правы. Они мне нужны потому, что нужны риелторам и потому, что один очень конфликтый сосед абсолютно убежден, что если уведомление сделано не через нотариуса, то его считай что не было, и в таком случае он будет чинить препятствия при продаже. Спорить с ним совершенно бессмысленно. Так что приходится плясать под чужую дудку, и получается, что нотариус нужен мне исключительно для других. Лично я бы еще в первый раз ограничился отправлением через почту.

Да дело не только в деньгах. Ждать очень долго.

13 Октября 2015, 22:55
14895
ответов
8236
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
и получается, что нотариус нужен мне исключительно для других.
Максим

Я понял это сразу, что нотариальное извещение нужно для риэлтора. Вы мою схему не совсем поняли. Вы уже имеющиеся извещения оставляете. Направляете новому соседу уже с указанием продажной стоимости, а остальным (для соблюдения процедуры, а не показухи) обычные извещения.

И последний вариант. Разговариваете с соседом, если ему комната не нужна, то извещаете под роспись, он собственноручно пишет отказ и можете продавать.

13 Октября 2015, 23:02
Максим
клиент, г. Санкт-Петербург

Тогда получится, во-первых, что риелторам я предъявлю 4 извещения с одной ценой и 1 с другой. Ес-но, у риелтора возникнет вопрос, почему так, цена должна быть одна и т.п.

Во-вторых, вы, видимо, не прочитали в моем сообщении о конфликтном соседе. Если он получит уведомление не заверенное нотариально, он будет чинить препятствия. И это не просто слова - у меня уже был с ним крупный конфликт.

"И последний вариант".

Если вы имеете ввиду нового соседа, то я уже писал, что он готов купить комнату по минимальной цене, которая была указана мной в уведомлениях сособственникам еще до него.

13 Октября 2015, 23:12
14895
ответов
8236
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Если он получит уведомление не заверенное нотариально, он будет чинить препятствия.
Максим

Не представляю каким образом.

Если вы имеете ввиду нового соседа, то я уже писал, что он готов купить комнату по минимальной цене, которая была указана мной в уведомлениях сособственникам еще до него.
Максим

А Вы предложите ему по рыночной.

13 Октября 2015, 23:20
Максим
клиент, г. Санкт-Петербург

"Не представляю каким образом. "

Очень просто. Привели человека смотреть - сосед устраивает сцены (и устраивал уже). Предположим, повезло, нет соседа. Но если клиент согласится покупать, то он еще не раз побывает в квартиры. Надеяться, что все это время не будет соседа? Ну, теоретически да, а практически - не хочу полагаться на случайность в таком деле.

"А Вы предложите ему по рыночной."

Ну тогда снова то же самое - у меня будут на руках нотариально заверенные уведомления с разной ценой (4 и 1).

13 Октября 2015, 23:24
14895
ответов
8236
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Ну тогда снова то же самое — у меня будут на руках нотариально заверенные уведомления с разной ценой (4 и 1).
Максим

Согласен с коллегой. Направьте всем собственникам новые извещения с указанием продажной реальной стоимости комнаты через нотариуса. А пока можете заключить предварительный договор купли-продажи, если за месяц найдется покупатель.

13 Октября 2015, 23:41
получен
гонорар
50%
Юрист - Александр
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6917
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Можно ли в новом уведомлении новому соседу указать новую цену, выше той, которую мы указали ранее другим собственникам?
Максим

Здравствуйте. Да, но тогда и остальным соседям придётся по новой цене отправлять уведомления для проформы.

А у Вас общая собственность или отдельное свидетельство на комнату?

13 Октября 2015, 21:50
q Отблагодарить
0 0
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6917
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
P.S. Отправлять уведомления заново всем соседям долго и дорого (т.к. через нотариуса) и, естественно, я этого делать не хочу. Собственно, этот вопрос и возник потому, что хотелось бы всего этого избежать, если есть возможность.
Максим

Это понятно, но требования закона нужно соблюдать, и при предоставлении отказа в росреестр, где будут разные цены указаны, придётся объяснять почему так. И в строгом смысле ст. 250 ГК нужно уведомлять всех.

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
13 Октября 2015, 21:53
Максим
клиент, г. Санкт-Петербург

В свидетельстве о госрегистрации права указано:

Вид права: общая долевая собственность, доля в праве.

Объект права: квартира.

13 Октября 2015, 22:35
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6917
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Вид права: общая долевая собственность, доля в праве.
Максим

Тогда придётся отправлять.

Было бы: комната в коммунальной квартире, тогда это бы отдельное жилое помещение было, и не нужно было бы уведомлять других.

13 Октября 2015, 22:36
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6917
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Отправьте новому собственнику извещение по более высокой цене, остальным соседям не отправляйте так как сове преимущественное право покупки они уже не реализовали.
Шахбанов Руслан

То есть по Вашему оно только 1 раз реализуется? А где такое ограничение установлено?

13 Октября 2015, 22:58
Юрист - Елена
1836
ответов
662
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Максим.
Комната находится в вашей собственности или вы имеете долю в праве собственности на квартиру ( то есть общая долевая собственность)?

13 Октября 2015, 21:51
q Отблагодарить
0 0
1836
ответов
662
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Т.е. получиться, что в уведомлении у 4-х соседей указана одна цена – трехмесячной давности; а в новом уведомлении будет другая, более высокая. Допускается ли это законом? Или же цена должна быть одинаковая вне зависимости от того, менялся ли собственник после того, как было сделано предложение о покупке и получен отказ всех сособственников, и сколько времени прошло с тех пор?
Максим

Можете попробовать с 5-ым соседом договориться по новой цене, повышенной. Но если он не согласиться, то необходимо всех уведомлять о продаже комнаты по новой цене.

13 Октября 2015, 21:57
Максим
клиент, г. Санкт-Петербург

Я не понимаю вашего вопроса.

13 Октября 2015, 22:27
1836
ответов
662
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Я не понимаю вашего вопроса.
Максим

У вас отдельное свидетельство на комнату? Или доля в праве собственности на квартиру?

13 Октября 2015, 22:29
Максим
клиент, г. Санкт-Петербург

Все равно не понимаю.

В свидетельстве о госрегистрации права указано

Вид права: общая долевая собственность, доля в праве.

Объект права: квартира.

13 Октября 2015, 22:32
1836
ответов
662
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Вид права: общая долевая собственность, доля в праве.
Объект права: квартира.
Максим

В этом случае вам нужно будет уведомлять ваших соседей о продаже своей доли.

13 Октября 2015, 22:38
1836
ответов
662
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Не понимаю логики. Если риеторам нужно, чтобы все это дело (предложения, уведомления) было заверено у нотариуса, тогда почему остальным достаточно писем? Ведь старые предложения (заверенные) со старой ценой будут считаться недействительными.
Максим

Старые предложения действительно не будет действовать. Если вы цену меняете для 5-го собственника, то и всем остальным также нужно отправлять уведомления с новой ценой.

Либо, как я сказала, возможен вариант, что новому соседу вы отправляетеуведомление со старой ценой, а с ним уже договариваетесь подороже продать( если только он так согласится). Если не согласится, то нужно заново всех уведомлять о новой цене.

13 Октября 2015, 22:51
1836
ответов
662
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Да дело не только в деньгах. Ждать очень долго.
Максим

К сожалению, другого варианта нет, кроме предложенных выше. Не повезло с соседом вам.

13 Октября 2015, 23:00
1836
ответов
662
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Ну тогда снова то же самое — у меня будут на руках нотариально заверенные уведомления с разной ценой (4 и 1).
Максим

Максим, тогда вам придется заново всем соседям рассылать уведомления нотариально удостоверенные с действительной ценой.

13 Октября 2015, 23:27
Юрист - Руслан
8,3
Рейтинг Правовед.ru
2837
ответов
1391
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Максим!

Хотелось бы верить, что да. Все-таки с тех пор прошел не малый срок – более 3-х месяцев, а следовательно, могла измениться ситуация на рынке.
Максим

Если с момента Вашего извещения прошло более месяца, то вы имеете право продать свою долю любому лицу

Статья 250. Преимущественное право покупки
1.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу
остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право
покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих
равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также
случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок
собственником части расположенного на таком земельном участке здания или
сооружения либо собственником помещения в указанных здании или
сооружении.
Публичные
торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии
согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в
случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю
постороннему лицу с
указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные
участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут
продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение
месяца
, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти
дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой
другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев
требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
13 Октября 2015, 21:55
q Отблагодарить
0 0
8,3
Рейтинг Правовед.ru
2837
ответов
1391
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Какие проблемы если остальные соседи отказались от покупки по низкой цене, вы их известили, прошел месяц они отказались от покупки. Отправьте новому собственнику извещение по более высокой цене, остальным соседям не отправляйте так как сове преимущественное право покупки они уже не реализовали.

13 Октября 2015, 22:53
8,3
Рейтинг Правовед.ru
2837
ответов
1391
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
что если уведомление сделано не через нотариуса, то его считай что не было, и в таком случае он будет чинить препятствия при продаже.
Максим

Отправьте извещение собственнику заказным письмом с уведомлением о вручении с описью вложения, корешок уведомления будет достаточным доказательством направления им извещения.

13 Октября 2015, 22:57
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

476 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут