Могут ли соседи в квартире сдавать свою комнату без нашего согласия?

Уважаемая Светлана!

1. В соответствии с п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма,
договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а
также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином
законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

К сожалению, практика Санкт-Петербургского городского суда (это высшая инстанция в Санкт-Петербурге перед Верховным судом) такова, что он отказывает в удовлетворении требований о выселении лиц, которым комната в коммунальной квартире сдана без согласия собственников других комнат, со ссылкой на вышеуказанную статью, мотивируя отказ тем, что действующее законодательство не предусматривает ограничение на распоряжение собственниками комнат в коммунальной квартире в виде получения обязательного согласия на такое распоряжение собственников других комнат (в том числе и на сдачу комнаты в наем).

2. Однако существует и другая позиция судов в Вашу пользу, когда суды удовлетворяли требование о выселении из комнаты в коммунальной квартире лиц, которым она была сдана без согласия собственников других комнат, за которую можно зацепиться ввиду следующего:

В соответствии с п. 1 ст. 41 Жилищного кодекса собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с уже упомянутым Выше п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса собственник помещения вправе сдавать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение по договору найма другому лицу с учетом требований, установленных в том числе гражданским законодательством.

При сдаче Вашими соседями своей комнаты в коммунальной квартире другим лицам по договору найма предполагается, что лица, которым эту комнату сдали, будут пользоваться также и общим имуществом в коммунальной квартире, пользование которым осуществляется только по соглашению между Вами и Вашими соседями, а если это соглашение не достигнуто — то в порядке, установленным судом.

Таким образом, если между Вами и Вашими соседями не достигнуто соглашения о пользовании общим имуществом в коммунальной квартире, и такой порядок не установлен судом, то Ваши соседи обязаны получить Ваше согласие на сдачу комнаты другим лицам. Данный вывод подтверждается следующей судебной практикой: Определением Верховного Суда РФ от «24» сентября 2013 года № 5-КГ13-101 (Выдержка из определения: "...Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое
согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом
устанавливается судом. Как следует из материалов дела, какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире Головиной М.И. и Федоровой М.Е. о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен
собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам. На эти обстоятельства Головина М.И. указывала и в исковом заявлении… ...Следовательно, вывод суда о том, что распоряжение ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной квартире (как самостоятельным объектом права) и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других комнат не нарушает имущественные права истца, сделан судом без установления и правовой оценки всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора...),

Апелляционным определением Московского городского суда от «18» июля 2014 года по делу № 33-17033 (выдержка из определения :...Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности, вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими с собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что разрешая спор, суд применил нормы материального права (ст. 41, 42 ЖК РФ) не применимые к данным правоотношениям и не применил нормы подлежащие применению (ст. 246, 247 ГК РФ)...)

и Апелляционным определением Волгоградского областного суда от «18» сентября 2014 года по делу № 33-9864/2014 (Выдержка из определения :… Доводы апелляционной жалобы Ч.Л.А. о том, что спорная квартира является коммунальной, ей принадлежит комната N <...>, соответствующая ее доле, К принадлежит комната N <...> действующее законодательство не предусматривает такое ограничение права собственника жилого помещения, как необходимость получения согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи или иных лиц, со ссылкой на ч. 1 ст. 41 ЖК РФ судебной коллегией отклоняются.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире во владение и пользование комнаты другим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом пользователями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Данная позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 года N 5-КГ13-101. Однако соглашение о порядке пользования общим имуществом квартиры N <...> (кухней, коридором, туалетом и ванной)не заключалось, в том числе, не был определен порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам, что нарушает имущественные права истца как участника общей долевой собственности...).

С уважением,

Марчук Евгений