 | Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
По данным Минстроя РФ, на начало 2019 года в России насчитывалось 894 проблемных новостройки, срок сдачи которых просрочен. Это более 98 тыс. просроченных ДДУ только в этих домах. А учитывая, что в официальную статистику попадают объекты, юридически признанные проблемными, де-факто пострадавших в разы больше. Кроме того, в России в процессе стройки в третьем квартале 2019 года находятся еще 100 млн кв. м жилья.
Закон, конечно, на стороне покупателей: в случае срыва сроков по вине застройщика, гарантировано право на компенсацию в виде неустойки. Но между законом и правоприменительной практикой большая пропасть, не всем дольщикам удается защитить свои права. Что делать, если застройщик не сдал дом вовремя?
Уведомление о срыве срока
Пункт 3 ст. 6 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве...» (далее – ФЗ № 214) обязывает застройщика, не успевающего завершить строительство в срок, уведомить дольщиков об этом за 2 месяца до окончания срока. Вместе с уведомлением направляется и проект нового ДДУ с новыми сроками, а также предложение заключить новый договор. Дольщик на свое усмотрение может:
- Согласиться на перенос сроков сдачи дома. В обмен на это застройщик вправе предложить компенсацию, снижение суммы по ДДУ либо иные преимущества. Соглашаясь на перенос, дольщик утрачивает право требовать неустойку и возможность разорвать ДДУ в связи с переносом сроков.
- Отказаться подписывать новый договор либо проигнорировать уведомление. Какие-либо негативные последствия такого поведения исключены - дольщик не обязан соглашаться на новые условия и может действовать так, как ему удобно.
На практике застройщики не всегда уведомляют дольщиков о срыве сроков, пользуясь отсутствием какой-либо ответственности за это.
Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта
Действительно, государство не в состоянии обезопасить дольщиков от срыва сроков сдачи дома и не даёт гарантии соблюдения застройщиками всех условий ДДУ. Единственный способ защиты – это гарантия выплаты неустойки и иных форм денежного возмещения.
Что еще можно взыскать застройщика? Согласно ст. 10 ФЗ № 214, должны быть покрыты и иные убытки дольщика:
- Возмещение расходов на аренду жилья. Согласно Определению ВС РФ по делу № 18-КГ17-239, расходы на оплату аренды жилого помещения, если необходимость в жилье возникла по причине нарушения сроков строительства и имеется причинно-следственная связь между просрочкой и расходами на аренду. Например, если у дольщика нет иного жилья в собственности, и несмотря на завершение предполагаемых сроков сдачи новостройки, ему приходится проживать на съемной квартире.
- Возмещение морального ущерба. На отношения по ДДУ распространяется также ст. 15 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей в РФ» (далее ФЗ № 2300-1). Согласно ей, у дольщика возникнет право на возмещение морального вреда, если срыв сроков сдачи дома и последующие события повлекли значительные моральные страдания для него.
- Потребительский штраф. Если застройщик самостоятельно не погасит неустойку, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ № 2300-1 дольщик сможет дополнительно требовать с него штраф в размере 50% от удовлетворенных судом требований.
- Иные расходы, понесенные дольщиком, в том числе судебные расходы в случае принудительного взыскания.
Но взыскать такие суммы можно только при удачной стратегии борьбы и сопротивления застройщику во всех возможных инстанциях.
Строим стену - что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?
Если срок по ДДУ сорван, дольщик обращается к застройщику с претензией, требует сдать объект и выплатить компенсацию в установленном размере. Претензия – инструмент досудебного урегулирования спора. Она составляется в свободной форме и направляется в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Рекомендуется указать в ней:
- реквизиты договора ДДУ, срок его исполнения;
- ущерб, причиненный дольщику вследствие нарушения срока;
- расчет неустойки по описанной выше формуле и иного ущерба;
- требование возместить неустойку, ущерб, моральный вред;
- намерение обратиться в суд в случае неудовлетворения требования.
Образец претензии застройщику:
К претензии приложите документы, обосновывающие требование: копию договора ДДУ, квитанции о его оплате, документы об аренде жилья, иные документы.
Объективно оценить эффективность данного метода сможет лишь сам отправитель претензии – каждый случай индивидуален. Выполнение требований дольщика в полной мере станет скорее исключением, нежели тенденцией – застройщики крайне неохотно рассматривают претензии и идут на уступки.
Не исключено, что вам предложат незначительную компенсацию либо и вовсе проигнорируют претензию. Если с претензиями обратилось большое количество дольщиков, шанс на досудебное разрешение спора возрастает в разы – подайте коллективную претензию со своими будущими соседями. Когда девелопер намерен договариваться, то он сам выйдет на связь и предложит компенсацию.
Но что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры и не идет на уступки? Придется обращаться в суд!
Компенсация через суд – реально ли?
Лишь небольшая доля конфликтов между участниками ДДУ и застройщиками разрешаются в досудебном порядке. Чаще их приходится решать судам. Принимая во внимание социальную значимость отношений по ДДУ, суды должны становиться на сторону дольщиков, особенно когда те доходят с кассационными жалобами до Верховного суда.
Учитывая богатую и однозначную судебную практику, дольщикам рекомендуется переводить диалог с застройщиком в судебное разбирательство. Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, порядок действий будет включать следующие шаги:
- Подготовьте иск и документы к нему. Иск составляется по требованиям ст. 131 Гражданского процессуального кодекса, образец иска размещен ниже. Заявите в иске все требования из претензии + требования о возмещении морального вреда, убытков и штрафа в размере 50% от взысканной суммы.
- Оплатите госпошлину. Согласно п. 3 ст. 17 ФЗ № 2300-1, оплатить госпошлину придется только если сумма иска превышает 1 млн руб., если меньше – истец освобождается от госпошлины.
- Подайте иск. Как правило, истребуемая сумма превышает 50 тыс. руб., потому заявление подается в районный суд по адресу застройщика либо истца по его выбору.
- Примите участие в заседании. Явитесь в суд в назначенный день, поддержите свои исковые требования, дайте суду необходимые объяснения. При необходимости привлеките в дело юриста.
- Дождитесь решения и при необходимости обжалуйте его в областном, а затем и Верховном суде.
- Дождитесь вступления решения в силу и получите исполнительный лист, передайте его в ФССП по адресу застройщика для принудительного исполнения решения суда – это единственный способ, как получить неустойку от застройщика принудительно.
Образец иска к застройщику:
Но на практике даже в суде дольщикам не удается получить полностью запрашиваемых сумм.
На что можно рассчитывать
Пользуясь положениями ст. 333 Гражданского кодекса, суды уменьшают суммы неустойки, называя их несоразмерными нарушенному обязательству застройщика. Это возможно и когда застройщик заявил такое ходатайство и представил доказательство несоразмерности неустойки.
При этом, согласно Определению ВС РФ № N 80-КГ15-29 от 16.02.2016, суды обязаны учитывать соотношение суммы неустойки и суммы по ДДУ, длительность просрочки, добросовестное поведение сторон и прочие обстоятельства.
С учетом этого, а также положений п. 9 Обзора судебной практики, утв. ПВС РФ от 19.07.2017, уже давно должна сформироваться практика, исключающая необоснованное снижение заявленной неустойки. Но это не так. Например, Московский городской суд в своем апелляционном определении до делу № 33-18972/2017 снизил сумму неустойки, указав, что это способствует балансу между нарушенными правами дольщиков и ответственностью застройщика. В подобном деле № 33-27903/2017 этот же суд сослался на оценочный характер несоразмерности, определить которую в состоянии только лично судья. А промышленный суд Самарской области в своем решении по делу № 2-4979/2017 снизил неустойку более чем в 10 раз и вовсе без ходатайства застройщика. Все это свидетельствует лишь о том, что существующая судебная практика не защищает дольщиков в полной мере, однако поможет защитить основные материальные права. Поистине объективным остается только Верховный суд, доводы которого порой остаются без внимания со стороны нижестоящих судов. Однако это не исключает возможности указать на решения ВС при подаче иска.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |