 | Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Росреестр может отказать в регистрации недвижимого имущества в соответствии с Законом «О гос. регистрации недвижимости». Если госорган выявил причины для отказа, то сначала он приостанавливает процесс и дает заинтересованному лицу срок на устранение замечаний.
Причиной для приостановления дела может стать требование предоставить регистрационному органу дополнительные сведения в виде договоров, выписок, соглашений, справок и других документов, которые смогут подтвердить возникновение прав собственности. После устранения причин, послуживших к приостановлению, процесс возобновляется.
Возможность приостановления регистрации по заявлению заинтересованных лиц
Участники сделок с любой недвижимостью вправе по своей инициативе приостановить начатый процесс регистрации после подачи пакета документов. Для этого продавец или покупатель обязан написать заявление и направить его лично или через интернет в Росреестр. Сделать это можно только один раз.
В заявлении следует обязательно указать причину приостановки и срок, который не может превышать шести месяцев.
Если для приобретения жилья используется ипотечный кредит, то заявление обязательно подписывается двумя сторонами сделки с согласия кредитующего банка.
Если, к примеру, заявитель попросил приостановить регистрацию на 3 месяца и после этого не подал письменного заявления с просьбой возобновить процесс, то регистрирующий орган принимает одно из двух решений: возобновить регистрацию или отказать в ней.
Время, отведенное для регистрации, в случае приостановки процесса прерывается, а после возобновления начинает отсчитываться по-новому.
Если в процессе приостановки регистрации возникли форс-мажорные обстоятельства, то стороны вправе подписать заявление о прекращении государственной регистрации и возврате документов, которое подается в регистрирующий орган.
Основания отказа в государственной регистрации прав
Полный перечень причин отказа указывается в статьях 26 и 27 ФЗ № 218.
Отказ в регистрации собственности можно получить в том случае, если:
объект недвижимости, который планируется зарегистрировать, не подлежит государственной регистрации;
заявление было подписано и подано ненадлежащим лицом, т.е. не собственником недвижимости;
заявление не соответствует требованиям закона;
был подан неполный комплект документов;
- формат поданных в Росреестр электронных документов не соответствует установленному образцу;
- в бумажных документах, поданных лично, были обнаружены приписки, исправления или подчистки;
- у заявителя нет прав и полномочий на подачу документов. В первую очередь это относится к подаче заявления доверенным лицом собственника недвижимости, несмотря на запрет самого собственника;
- существуют противоречия между правами собственности, которые были ранее зарегистрированы и которые были затем заявлены;
- в процессе рассмотрения выяснилось, что акт государственного органа о предоставлении права собственности на недвижимое имущество был после его принятия признан судом недействительным;
- произошло наложение границ смежных земельных участков или отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ участка земли;
- существует спор о границах между собственниками смежных участков;
- в пятидневный срок после поступления документов у регистрирующего органа нет информации об уплате госпошлины за осуществление сделки. Квитанцию об уплате госпошлины прилагать к документам закон не обязывает, но во избежание недоразумений лучше приобщить ее копию;
- заинтересованным лицом по забывчивости не было подписано заявление о регистрации прав на недвижимое имущество;
- заявитель при личной подаче документов на регистрацию не соглашается предъявлять свой паспорт.
К дополнительным причинам отказа в регистрации земельного участка и другой недвижимости в собственность относятся:
- наличие судебного спора по принадлежности имущества разным собственникам;
- отсутствие законного согласия всех собственников и заинтересованных лиц на совершение сделки;
- наличие в Едином госреестре недвижимости отметки о невозможности изменять имущественные права на земельный участок или строение.
Если регистрирующим органом было вынесено решение об отказе в регистрации прав собственности на любой из видов недвижимости, то уплаченная госпошлина возвращена не будет.
Уведомление об отказе направляется заявителю по адресу, указанному в его заявлении. В нем должны содержаться обоснованные причины отказа с обязательной ссылкой на нормативные акты.
После отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество его собственник не сможет им в полной мере распоряжаться и совершать юридически значимые действия (продавать, дарить, завещать, обменивать или использовать в качестве залога). Именно поэтому очень важно как можно скорее обжаловать решение регистрационного органа в установленные законом сроки.
Обжалование отказа в регистрации прав
После того как было вынесено решение об отказе в регистрации, заявитель вправе:
- как можно скорее устранить допущенные нарушения и повторно подать пакет документов;
- подать жалобу на отказ в государственной регистрации прав в соответствии со статьей 8.1 ГК РФ и ч.12 ст. 29 ФЗ № 218 в суд.
Порядок обжалования
Если жалоба подается ИП или юридическим лицом, то обращаться нужно в Арбитражный суд, по месту нахождения регистратора, которое в большинстве случаях совпадает с местом нахождения имущества собственника.
Физическим лицам следует подавать административный иск в районный суд.
Как правило, заявитель может попросить у суда:
признать незаконным отказ в регистрации Росреестром;
обязать регистрирующий орган произвести регистрацию права собственности.
Основанием для оспаривания решения регистрационного органа в суде будет одна из причин, по которой оно было вынесено.
Должностные лица Росреестра обязаны будут доказать в суде, что их решение соответствует нормам ФЗ-№ 218.
Сроки обжалования
Предприниматель при нарушении его прав в процессе регистрации должен руководствоваться главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для подачи жалобы у него не более трех месяцев после вынесения решения.
Во время обжалования ИП или юридическое лицо должны будут доказать не только то, что отказ был незаконным, но и что были нарушены определенные права.
Для физических лиц, чьи права также были нарушены, для обжалования действует тот же срок, равный трем месяцам, предусмотренный ст. 219 КАС РФ.
Ни Арбитражный, ни обычный суд не вправе отказать в принятии иска по причине пропуска срока для его подачи. Административный иск обязательно принимается судом, после чего в предварительном заседании рассматриваются причины пропуска. Если будут установлены уважительные причины, которые стали основанием для пропуска срока, то срок восстанавливается судом и дело принимается к дальнейшему рассмотрению.
Заявление об отказе государственной регистрации права собственности
Чтобы оспорить решение об отказе в госрегистрации недвижимости, принятое должностным лицом Росреестра, необходимо правильно составить и своевременно подать исковое заявление.
В нем обязательно должны содержаться:
- полное название суда;
- контактная информация и данные истца;
- информация о государственном органе и о должностном лице, принимавшем решение, чьи действия обжалуются;
- доказательства обращения в отделение Росреестра для проведения регистрационных действий и основания для регистрации;
- перечень представленных документов;
- обстоятельства, которые послужили основанием для отказа с учетом даты принятия решения и его номера;
- доводы заявителя, подтверждающие незаконность принятого решения со ссылками на нормы закона;
- требование об отмене решения и проведении повторной процедуры регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
Результаты рассмотрения иска
При удовлетворении требований истца суд, как правило, признает отказ в регистрации незаконным, а Росреестр обязывает совершить регистрацию в установленный срок. Копию судебного вердикта получает не только истец, но и государственный регистрирующий орган.
Решения арбитражного или административного суда по таким делам подлежат немедленному исполнению. Исключением могут быть только те случаи, когда в самом решении изначально не были указаны другие сроки.
Как только решение судебного органа поступает в отделение Росреестра, его должностные лица обязаны осуществить регистрацию права собственности на объект жилой, нежилой недвижимости или земельный участок. Новое заявление и пакет документов подавать заинтересованному лицу в этом случае нет необходимости. От повторной оплаты государственной пошлины собственник недвижимости также освобождается.
Решение суда считается исполненным сразу после того, как заинтересованное лицо получает на руки решение о регистрации.
Резюме
Отказ в регистрации Росреестром прав собственности на недвижимость имущество относится к акту административного характера, в основе которого лежит нарушение заявителем норм законодательства или неустранение предписаний регистрирующего органа. Поэтому очень важно правильно подготовить и собрать нужный пакет документов.
Если все-таки был получен отрицательный ответ, то лучше всего обратиться за помощью к юристам нашей компании. Они правильно оценят ситуацию, выявят нарушения со стороны регистрирующего органа, помогут составить исковое заявление и добиться отмены отказа в регистрации вашей недвижимости.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Добрый день! В печатную форму акта приема-передачи квартиры в новостройке, предоставленную застройщиком, были вручную дописаны данные о показаниях счетчиков на момент передачи и наличие претензий по срокам и уменьшению метража (во всех трех экземплярах). Акт застройщиком подписан. Теперь из-за наличия вручную вписанной информации росреестр отказывает в регистрации права собственности. Правомерно ли это? Как поступить в данной ситуации, заставить застройщика подписать акт в нужной нам (т.е. росреестру) форме не удалось.
Добрый день. Ситуация следующая: Квартира в новостройке (МО, Дмитровский район), дом достроен, по акту приема-передачи (АПП) квартира принята. По АПП площадь квартиры 62,2. Заказал, оплатил и получил документы БТИ - кадастровый и технический паспорта, техплан – по документами БТИ квартира площадью 65,0. Скорее всего дело в том, что установку стен застройщик переложил на мои плечи (так квартира дешевле получилась) – без стен площадь 65,0, со стенами 62,2. БТИ при обмерах наверно это не учло, однако стены в паспортах нарисованы. Подал все документы в Дмитровский Росреестр для регистрации собственности и с одновременной регистрацией ипотеки. Пришёл отказ. Обосновывают тем, что площадь по АПП не совпадает с площадью по документами БТИ (письмо-ответ во вложении).
АПП вряд ли застройщик поправит, а если и поправит – то захочет доплату за кв.м. за подписание нового АПП с увеличенной площадью. Вопрос – правильно ли подать исковое заявление в Дмитровский суд о признании отказа Дмитровского Росреестра недействительным и регистрации собственности с характеристиками по документам БТИ. Или подать же в Московский суд непосредственно на Росреестр?
Здравствуйте.
Согласно ст. 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
При этом техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению на основании решения органа кадастрового учета в случае обнаружения данным органом такой ошибки или представления в орган кадастрового учета, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, от любого лицазаявления о такой ошибке в форме, в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. Техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению в срок не более чем пять рабочих дней со дня ее обнаружения органом кадастрового учета, представления в орган кадастрового учета этого заявления или указанного решения суда.
Таким образом, Вам следует подать соответствующее заявление о внесении исправлений в кадастровый паспорт.
Спасибо, перемерил все площади по БТИ и по собственным измерениям - понял, что ошибся. БТИ право, по АПП уменьшили площадь. Обратиться переделать АПП у застройщика - потребует доплатить кв.метры. Через суд просить признать право собственности по документам БТИ? Планирую подать исковое через Почту России, чтобы в Дмитров не ездить. Поэтому правильное исковое заявление планирую составить с Вашей помощью, если у Вас недорого.
Прошу уточнить.
Если БТИ правильно произвело обмер помещения и его площадь с учетом стен 65,0 м2, то получается, что в АПП указаны неверные сведения. Изначально по договору какая площадь была установлена?
По договору была площадь 62,2, в АПП скопировали ту же цифру 62,2. Мне кажется, росреестр должен был ориентироваться на актуальные обмеры БТИ, как правильно сделанные, а он вообще отказался регистрировать. Поэтому думаю регистрировать через суд. Я так понял, правильное исковое заявление можно написать у Вас (1500 руб.). Мне создавать отдельный запрос на подготовку этого документа на сайте?
Изначально нужно понять, кто ошибся в расчетах площади.
Если ошиблось БТИ, тогда исправлять ошибку надо по заявлению, форма которого приложена выше.
Если же неверную площадь указал застройщик, то нужно разбираться с застройщиком.
Согласно п. 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531
«Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения»
Таким образом, площадь стен не учитывается при определении общей площади.
При этом существует судебная практика, когда противоречие между договором и паспортом помещения признается правомерным основанием для отказа в государственной регистрации. То есть вы можете подать исковое заявление, но велика вероятность, что Вам откажут и Вы просто потеряете время.
Поэтому предлагаю удостовериться в правильности обмеров БТИ и в случае чего писать претензию в адрес застройщика.
БТИ обмерило правильно. Застройщик указал площадь в АПП, как и в договоре. Если я напишу претензию в адрес застройщика, то он перед подписанием исправленного АПП потребует доплатить за кв.м., а это недешево. Поэтому ему писать не хочу, а хочу зарегистрировать недвижимость через суд с характеристиками по документам БТИ, не взирая на данные по площади АПП. Вы говорите, что тогда суд может иск не удовлетворить?
Я не сталкивался с практикой, когда в случае противоречия данных изложенных в кадастровом паспорте и договоре суд удовлетворил бы требование о признании незаконным отказа в государственной регистрации.
Получается, что в договоре указаны неверные сведения, а основанием для регистрации права собственности является именно договор.
Написать исковое заявление можно, но гарантировать исхода дела невозможно.
Спасибо, буду думать.
Александр, буду рад помочь.
Хорошо, т.е. я пишу претензию к застройщику с требованием исправить АПП и ДДУ. А если застройщик будет молчать, то в суд подавать на застройщика или просто его привлечь как третью сторону, а подавать иск о признании отказа незаконным и требованием зарегистрировать?
Поскольку выяснилось, что помещение Вы получили общей площадью большей, чем указано в договоре и площадь была занижена с целью уменьшения цены помещения, то претензия не возымеет эффекта. Застройщик просто потребует доплаты, как Вы и указывали выше. На этот счет есть соответствующая судебная практика.
Я вижу три пути:
1) доплатить стоимость и получить исправленный акт;
2) обратиться в суд о признании отказа в госрегистрации неправомерным;
3) попытаться доказать ошибку БТИ в обмерах помещения.
Хорошо, давайте тогда попробуем составить иск в суд. Только как его правильно формулировать,чтобы шансов было больше?:
1) О признании площади помещения в соответствии с обмерами БТИ.
2) О признании отказа Росреестра в регистрации неправомерным и требованием зарегистрировать.
3) Или просто - О признании права собственности на квартиру с характеристиками в соответствии с документами БТИ. Может 3 вариант лучше, а к исковому отказ Росреестра не прикладывать или так не бывает?
Какие документы для Вас потребуются, чтобы подготовить исковое?
Александр, в данном случае в суде можно оспаривать только отказ о признании права собственности. При этом шансы на выигрыш невелики и Вам вполне возможно придется доплачивать за излишки метража.
Для подготовки искового заявления необходимы следующие документы:
1. договору ДДУ;
2. акт приема-передачи помещения;
3. кадастровый паспорт помещения;
Поскольку мой рейтинг на данном проекте недостаточно высок, исковое заявление я составлю бесплатно в течение одного-двух дней.
Спасибо. Просьба всё же подготовить иск с формулировкой что-то вроде "О признании права собственности на квартиру с характеристиками по обмерам БТИ", и написать, мол, расхождение в площадях препятствует государственной регистрации. Запрошенные документы во вложении. Судиться с Росреестом действительно бесполезно, поэтому просто иск о признании собственности.
Александр, удалите свои паспортные данные из документов, либо удалите сами файлы.
Это небезопасно.
Не пойму, как их удалить.
Попробуйте уточнить в службе поддержки сайта.
Александр, во вложении заявление.
Сообщаю про Ваши риски:
1) Будьте готовы на вопрос суда, обращались ли вы к Застройщику с целью исправления указанного расхождения в площади.
2) В рамках судебного разбирательства к участию в деле может быть привлечен Застройщик.
3) Скорее всего Вам откажут, поскольку Ваш ДДУ прямо предусматривает, что в случае увеличения реальной площади помещения по сравнению с площадью, указанной по результатам обмеров БТИ, Вы обязаны доплатить образовавшуюся разницу (п. 4.5. ДДУ).
Заявление подавайте в районный суд либо по месту своего жительства, либо по месту нахождения Управления Росреестра по Московской области.
Добрый день.
Ситуация следующая: Квартира в новостройке (МО, Дмитровский район), дом достроен, сдан в эксплуатацию в декабре 2013 года, по акту приема-передачи (АПП) квартира принята в марте 2014 года. По АПП (как и по ДДУ) площадь квартиры 62,2. Заказал, оплатил и получил документы БТИ в декабре 2014 года - кадастровый и технический паспорта, техплан – по документами БТИ квартира площадью 65,0. Подал все документы в Дмитровский Росреестр для регистрации собственности в апреле 2015 года и с одновременной регистрацией ипотеки. Пришёл отказ в письменном виде в мае 2015 года. Обосновывают тем, что площадь по АПП не совпадает с площадью по документами БТИ.
Вопрос – как действовать с минимальными тратами. АПП вряд ли застройщик поправит, а если и поправит – то захочет доплату за кв.м. за подписание нового АПП с увеличенной площадью. В суд подавать на Росреестр, думаю, бессмысленно, т.к. они могут предъявить пункт закона, что отказ правомерен при несовпадении цифр. Думаю подать исковое заявление в Дмитровский суд «О признании права собственности с характеристиками по документам БТИ».
Можно ли так действовать? Нужна дискуссия компетентных юристов в этом деле. Далее, если так возможно действовать, требуется грамотно составить пакет документов, чтобы по почте отправить их в приёмную суда.
С уважением, Александр
Александр, здравствуйте, поясните пожалуйста, а как так получилось, что АПП был подписан БЕЗ обмеров БТИ?
Я в тонкости не вникал, посмотрел квартиру - всё нормально. Подписал АПП и всё.
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, обмеры БТИ заказывали после подписания АПП? Какая площадь по базе ГКН (кадастровый учет)?
По базе ГКН площадь не знаю. Обмеры заказывал после подписания АПП, т.к. подобные документы нужны были для Сбербанка и оценщика.
здравствуйте. На самом деле суд с БТИ дело оч сложное — у них свои замеры и данные. Др вопрос откуда они взяли 65 метров, ведь эти данные давал застройщик. А вам видимо вписали как в договоре. Но тогда как в БТИ др данные попали не ясно.
На самом деле вариант с застройщиков стоит попробовать, может и пойдут навстречу. Это быстрее просто
Вариант с судом, где то на пол года минимум и главное нужно как то будет доказывать площадь именно в 62. Скорее всего придется делать новые замеры и вносить изменения в тех документы кв — паспорт, экспликация. Думаю это уже в рамках суда лучше делать
Сам росреестр в данном случае прав
У меня площадь в реальности 65, как и по документам БТИ. Сам мерял с рулеткой, получилось 65. Судится с БТИ я и не собирался, с чего Вы взяли?
Александр, доброе утро.
А Вы к застройщику обращались с просьбой исправление описки? На чем основывалась эта площадь застройщиком 62,2 м.? Откуда он данные брал?
Я же писал, что обращаться к застройщику не хочу, он точно потребуется доплаты при переделывании АПП с новой площадью. А это порядка 150 тр, что явно не отвечает сути темы.
В данном случае есть возможность внести изменения в кадастр, если площадь отличается от договора и акта, для этого опять же нужно обратиться в БТИ для составления декларации для внесения изменений в кадастр. Можете адрес квартиры написать, чтобы посмотреть данные в ГКН?
Площадь 65 реальна, сам мерил с рулеткой, так что БТИ прав. Скорее всего по ГКН тоже 65.
Александр, БТИ фактически производил обмер?
БТИ реальные замеры при мне не проводил. Но доверять можно, сам мерил, совпадает до см, так что 65 реальная площадь.
Александр, здравствуйте. Странно, что Росреестр Вам отказал, не приостановив сначала регистрацию и не дав возможности исправить ситуацию в течение срока приостановления или самому отказаться от регистрации (тогда бы Вы сохранили половину гос. пошлины). Так что действия Росреестра, я считаю, тоже не совсем правильны. Застройщик до передачи объекта долевого строительства должен был поставить все квартиры на кадастровый учет. Если в акте приема-передачи имеется кадастровый номер квартиры, значит эта обязанность застройщиком была исполнена. Здания и помещения в них ставятся на учет на основании технического плана, в котором указана точная площадь объекта недвижимости. Значит, на момента подписания АПП эта площадь уже была установлена, сведения о ней имелись у застройщика. Я думаю, застройщик просто ошибся. Ну не может окончательная площадь квартиры так точно совпадать с площадью, указанной в ДДУ. Если это ошибка застройщика — пусть её исправляют без всяких претензий. Вы уже потеряли время и деньги на гос. пошлину.
А Вы уверены, что застройщик исправит площадь без доплаты, как указано в ДДУ при этих ситуациях?
Александр, тут двоякая ситуация, что бы установить в суде факт имеющий юридическое значение, т.е. что квартира 65 м, а не 62, нужно доказать суду, что другим способом это сделать не возможно, то есть, как минимум, предоставить отказ застройщика от исправления. Если в суде обязать застройщика переподписать Акт с действительными замерами, то застройщик может потребовать доплаты за лишние метры. Так что без Застройщика никак не обойтись.
Добрый день, Александр.
А нельзя ли выложить договор долевого участия и акт приема-передачи для изучения? Регулирует ли договор вопрос постановки на кадастровый учет?
Согласен с мнением Натальи — после ввода в эксплуатацию и до передачи объекта долевого участия застройщик должен поставить помещение на кадастровый учет.
Таким образом, исходя из данного нормативного акта, техническую инвентаризацию объектов жилищного фонда вправе проводить только БТИ, никакие иные организации не вправе осуществлять техническую инвентаризацию и проводить какие либо обмеры объектов жилого фонда.
Соответственно застройщик должен внести сведения о площади на основании данных инвентаризационного учета, который могут проводить только БТИ.
Поэтому, на мой взгляд, вопрос проще будет решить все таки с застройщиком.
Ситуация, когда площадь по договора равна фактической площади построенного помещения — действительно не возможна. Во всяком случае, мне такого встречать не доводилось.
Таким образом, остается открытым вопрос, кто ошибся?
1) БТИ в своих замерах;
2) застройщик в акте.
Решать проблему нужно с запросу к застройщику, на основании чего были указаны сведения о площадях в АПП.
Считаю вариант через суд не самым удачным в настоящий момент и не менее затратным.
65 реальная площадь - сам мерил. А заплатить 150 тр за переподписание акта - это, по Вашему, менее затратно?
Это не верно, застройщик САМ должен был предоставить сведения о площади квартиры и поставить её на кадастровый учет, а Вам надо было лишь зарегистрировать Ваше право собственности
Надо работать сейчас с тем что есть а не размышлять над прошлым.
придется обращаться, иных вариантов нет
что бы уверенно ответить Вам необходимо видеть ваш договор
В договоре прописано, что я оплачиваю лишние метры. я застройщик естественно эти воспользуется при переподписании.
с тем что есть надо идти и переделывать акт
нет денег сейчас таких больших.
выложите договор
Вот договор без приложений (особо в них смысла нет).
Уверена. Вы подписали акт приема-передачи, где обе Стороны указали, что права и обязанности по договору долевого участия Сторонами исполнены, в связи с чем договор прекратил свое действие. В Росреестре запись о регистрации договора прекратили, его нет. Любое дополнительное соглашение к договору долевого участия подлежит государственной регистрации, иначе оно не имеет юридической силы. Вам, естественно, в Росреестре такое дополнительное соглашение не зарегистрируют. В общем, им некуда будет деваться. Кроме того, я Вам могу сказать, как представитель застройщика (мы работаем, в том числе, и с ДДУ), что обязанность по постановке на кадастровый учет и составлению технического плана (в котором указываются обмеры БТИ) лежит на застройщике. И все это делается до подписания акта приема-передачи. А Вы еще понесли расходы на вызов БТИ, подготовку документов. Так что пусть застройщик исправляют свою ошибку. Просто держитесь уверенно, в сознании собственной правоты. Решить вопрос с застройщиком легче всего в данной ситуации.
Александр, а никто и не говорит, что вам нужно будет платить застройщику немедленно. Он обязан вписать в Акт действительную площадь, а потом уже требовать с Вас доплаты, возможно в судебном порядке. Так что направьте ему письменное требование об исправлении описки, откажет, тогда вам будет с чем идти в суд. Суд обяжет исправить в любом случае. А доплата это отдельная от регистрации Ваших прав тема.
начинать надо с застройщика как яиц говорил ранее, коллеги согласились.
Вот если он вам откажет тогда через суд, к нему в 1 очередь
Без нормального актам ничего сделать не выйдет, тем более что реальная площадь 65. То есть сколько экспертиз и замеров не делай, будет 65
Пункт 3.2.3. В рамках указанного договора застройщик обязан осуществить с участником взаиморасчеты в связи с уточнением площади по результатам обмеров БТИ. Из этого следует, что обмеры БТИ должны быть до подписания акта приема-передачи (в рамках договора). Договор исполнен, претензий Стороны друг к другу не имеют, что подтверждается актом приема-передачи.
Выложите договор.
Это бесперспективный иск. Ваше право собственности никто не оспаривает, суду просто нечего будет удовлетворять.
Смысл иска был бы в случае спора о метраже. Спора нет.
В особом производстве заявление также не подлежит рассмотрению, т.к. отсутствуют обстоятельства, препятствующие для решения вопроса только в судебном порядке.
Это обязательство предусмотренное договором, который вы подписали. То есть согласились на его исполнение. Не вижу ни одного законного способа обойти это условие.
И платить вы будете не за переподписание акта, а за фактические метры.
Пункт 4.5.1 — оплатить лишние метры в течении 7 рабочих дней с момента письменного уведомления Застройщиком.
То есть ваша обязанность по оплате возникнет только после того, как получите уведомление Застройщика. Соответственно это уведомление он может и не направить. А если направит, после не исполнения застройщик обратится в суд. Суд его иск удовлетворит, т.к. здесь нет законных оснований от освобождения вас от принятых на себя обязательств. Но потом можно получить рассрочку исполнения.
Или в конце концов договориться с застройщиком о рассрочке.
Но то, что вы хотите:
Просто не реализуемо.
Увы, но придется обращаться к застройщику, кроме того вы вправе потребовать от застройщика компенсировать Ваши расходы на БТИ, так как произвести обмеры это обязанность застройщика в соответствии с Градостроительным кодексом и ФЗ-214
но доплатить за метраж все равно придется, но подписать АПП застройщик обязан и без оплаты, но требовать оплату застройщик все таки вправе
По договору, согласно п. 3.2.5. Застройщик обязан сам направить в Росреестр все документы, для регистрации Ваших прав. Причем, как ни странно, Вашим договором не предусмотрена корректировка цены в зависимости от площади квартиры по результатам замера. Так что Застройщику еще не так просто будет взыскать с Вас эти 150 тысяч.
Корректировка цены предусмотрена в соответствии с п. 4.5. И застройщик потребует доплаты в соответствии с условиями договора.
Наталья, при всем уважении, данный акт с подобной формулировкой не индульгенция от всех грехов.
Я только пару месяцев назад выиграл суд с застройщиком, который так же ссылался на акт и утверждал, что после подписания акта к нему не может быть никаких претензий по поводу отсутствия газа, воды и канализации.
Суд почему-то такой аргумент не впечатлил.
Здесь аналогичная ситуация.
Да, извиняюсь, пропустила п. 4.5.1. Но документы Застройщик направить обязан.
Александр, не надо делать другой акт приема-передачи. В этом документе застройщик расписался в том, что обязательства по договору ДУ выполнены, претензий в Вам не имеется. Надо составить Соглашение о внесении изменений в акт приема-передачи, в котором указать, что в связи с допущенной технической ошибкой стороны пришли к соглашению пункт такой-то акта приема-передачи читать в такой-то редакции (пункт, в котором указана площадь квартиры).
Да, спасибо. Может так и стоит попробовать. Направить ему допсоглашение на подпись, ссылаясь на документы БТИ в приложении. В случае неответа или отказа, уже тогда есть основание идти в суд.
Нет, не аналогичная. В Вашем примере обязательства по факту не выполнены (застройщиком передан объект долевого строительства не пригодный для предусмотренного договором использования). А здесь по факту обязательства сторонами выполнены. Квартира передана, цена уплачена. В договоре указано, что перерасчет может быть сделан «в рамках договора». Так что, считаю, договор ДУ прекращен и фактически, и юридически.
Совершенно верно. Повторюсь, что свои обязательства он должен выполнить, а оплату требовать уже отдельно.
А в связи с чем это будет основанием для освобождения от оплаты дополнительных метров?
Пункт 4.5.1 договора определяет, что доплата производится на основании уведомления от Застройщика после обмеров БТИ. Ни обмеры, ни уведомление к акту приема-передачи не привязаны.
Поэтому если застройщик после внесения изменений направит в порядке п. 4.5.1 уведомление Александру и тот его проигнорирует либо ответит отказом — в суде шансы на удовлетворение взыскания оплаты вполне неплохие.
Но сам вариант с целью регистрации права собственности — довольно вменяемый.
согласен с коллегами, акт и цена между собой не свящаны напрямую. Сперва он должен поправить акт а дальше уже отдельно требовать с вас оплату. Если откажитесь добровольно то через суд взыскать смогут т.к. по факту метров больше чем по договору и договор эти доплаты предусмотрел
Договором ДУ предусмотрено, что застройщик направляет уведомление об изменении цены. Насколько я могу судить — это не равно односторонний порядок изменения условий договора. Цена договора — немаловажное условие, не так ли? Если одностороннее изменение условий не предусмотрено договором, значит, условия могут изменяться только дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами. Опять же в договоре не написано, что участник обязан подписать дополнительное соглашение в случае уточнения площади. Согласно ч.2 ст.5 ФЗ «О долевом участии» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Где застройщик возьмет соглашение сторон, если участник не захочет его подписать?
В любом случае, согласитесь, для того, чтобы требовать доплаты за площадь, застройщику необходимо подтвердить, что он передал участнику квартиру именно большей площади, для этого необходимо внести изменения в акт приема-передачи, оказать содействие участнику в регистрации права собственности.
Условия договора толкуются путем сопоставления их с другими и условиями и смысла договора в целом.
В договоре отсутствует условие о том, что цена 3 120 000 — твердая и изменению не подлежит. Как раз наоборот, договором определена стоимость одного квадратного метра из которого и осуществляется расчет цены, а так же указано как эта цена рассчитывается. Договором предусмотрено, что в случае увеличения, а равно уменьшения, фактической площади относительно проектной — стороны проводят дополнительные расчеты.
По сути эти условия уже является соглашением об изменении цены. Более того, договором уже определен порядок изменения этой цены.
Поэтому с вашей позицией, хотя она и основана на законе и в другой ситуации является правильной — в настоящий момент согласится не могу.
Само собой. В этом я вас поддерживаю, о чем писал выше. Хотя не вижу существенной разницы между новым актом и внесением изменений.
Да, чтобы дальше не разводить пустой спор, поставлю точку судебной практикой:
oblsud.tum.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=1815803&delo_id=5&new=5&text_number=1&case_id=1503505
Как видно из примеров — внесение подобных условий в договор признается судами и имеет вполне легитимный характер.
Поэтому повторюсь еще раз — доплачивать за фактические метры придется, к сожалению. Как бы не хотелось обратного. И вариантов обойти — нет.
С уважением,
А что указано в кадастровом паспорте? Если имеются уточнения, примечания в связи с чем площадь изменилась, то все должно быть нормально. Если же это первичный учет, а не изменения, то тогда, как верно указали коллеги придется вносить изменения в договор и производить доплату.