 | Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
Если вы решили сменить жилье, то существуют две основные возможности — оформить договор купли-продажи или договор мены.
Второй вид соглашения встречается реже, но некоторые собственники предпочитают заключать именно его, считая, что оно лучше защищает их права на собственность. Рассмотрим, так ли это и какие возможности он дает.
Договор мены квартиры
Чтобы заключить договор мены, нужно учитывать определенные условия. В нем необходимо указать адреса обеих квартир, имена и фамилии владельцев и дополнительные условия договора, например, внесение доплаты одним из собственников. Оба владельца должны поставить свои подписи в указанном документе.
Перед заключением договора лучше всего снять с регистрации всех прописанных лиц в квартире.
Если снятие с регистрации жильцов не было произведено в срок, новый владелец квартиры сможет выписать старых собственников через суд. Это займет время и потребует дополнительных расходов.
После подписания соглашения переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого оба собственника должны обратиться туда с оригиналами договора мены и своими паспортами.
Регистрация права на имущество занимает около двух недель с даты подачи документов. После получения обоими владельцами документов о праве собственности сделка считается завершенной.
Договор мены квартиры должен быть в обязательном порядке заключен в письменной форме
Договор мены квартиры с доплатой
Если владельцы обмениваются квартирами с разной рыночной стоимостью, в договор мены можно включить дополнительное условие — внесение доплаты.
Лучше всего не передавать деньги наличными, так как после этого возникнет риск оспаривания сделки одной из сторон. Можно поместить средства на банковский счет или в ячейку и открыть к ним доступ в день подписания документов. Процесс передачи денег может при желании сторон проходить под контролем юриста или риэлтора.
По желанию сторон договор мены можно заверить у нотариуса
Заключая договор аренды с доплатой, не забудьте о налогообложении. Собственник, получивший деньги, должен будет подать декларацию с указанием переданных ему средств. В то же время собственник, внесший деньги за обмен, получит право на налоговый вычет.
Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним
Особый порядок предусмотрен для жилья, в котором проживает ребенок. Если он просто прописан в квартире, подготовленной для обмена, то родители могут сменить место его регистрации на другое. В этом случае обмен может быть осуществлен без дальнейших юридических проблем.
Если несовершеннолетний является одним из собственников помещения, то ситуация усложняется. Родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Опека сможет выдать заключение о том, не противоречит ли обмен интересам ребенка. Чаще всего сложности возникают при переезде в меньшее по площади жилье.
Чтобы обменять жилье, собственником которого является несовершеннолетний, необходимо получить согласие органа опеки
Срок исковой давности по договору мены квартир
В ряде случаев возможно расторжение уже заключенного договора мены. Основанием для этого может служить заключение сделки по поддельным документам, подписание соглашения с недееспособным человеком, отсутствие подписи одного из собственников.
Обычный срок исковой давности для таких соглашений — один год. Однако в ряде случаев суд может принять во внимание особые обстоятельства. Например, если один из собственников квартиры долгое время был в отъезде, а в это время второй владелец жилья воспользовался ситуацией и обменял квартиру без его согласия, то суд может принять решение о продлении срока исковой давности.
Расторжение договора мены квартиры возможно только через суд
Как оформить договор мены квартиры?
При оформлении договора мены лучше всего пользоваться услугами юриста. Он сможет проконсультировать вас об особенностях сделки при обмене квартиры или дома, о налогах, которые придется уплатить собственнику, получившему доплату, о нюансах родственного обмена жильем. При этом предварительная консультация у юриста бесплатна.
Также вы можете ознакомиться с типовым договором мены квартиры на нашем сайте.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, можно ли сейчас осуществлять договор мены квартирами и в каком законе это указано? Квартиры не муниципальные. Часто слышу что такой договор давно запрещен, и позволяется только купля-продажа. Действительно ли это так? Спасибо
Здравствуйте Марина.
Такой договор допустим.
Статья 209 Гражданского кодекса РФ:
Здравствуйте!
Да, в соответствии с ст 421 Гражданского кодекса РФ вы свободны в заключении любых видов договоров, не противоречащих законодательству.
Таким образом, Вы можете свободно (ст 209 ГК РФ) как собственники квартир распорядиться ими по своему усмотрению, в том числе и обменять их и зарегистрировать в Росреестре в установленном порядке.
Разрешен глава 31 гражданскоо кодекса
Здравствуйте!
Собирамся заключить договор мены квартир. У меня в собственности 2-х комнатная квартира (более 3-х лет), меняюсь со знакомым на 4-х комнатную (приватизированная, но менее 3-лет назад) и доплачиваю 800000 рублей. Кто и в каком размере должен будет оплатить НДФЛ, я или знакомый?
И можно ли как либо избежать уплаты налога?
Спасибо!
Здравствуйте, Василий!
Для целей налогообложения мена рассматривается как две сделки по купле-продаже.
Поэтому, в вашем случае у вас налога не возникает, так как нет налогооблагаемого дохода по п.17.1 ст.217 НК РФ из-за трехлетнего срока владения недвижимостью.
У вашего знакомого возникает налогооблагаемый доход в размере, установленной в договоре мены стоимости вашей 2-х комнатной квартиры (либо, если в договоре не установлено, то в размере рыночной стоимости) плюс 800 000 рублей.
Знакомый ваш при этом может воспользоваться стандартным налоговым вычетом (1 млн.рублей) и учесть при налогообложении имущественный вычет в размере расходов на приобретение вашей 2-х комнатной квартиры, но не более 2 млн.рублей (если он не применял его ранее).
Василий, добрый день! В данном случае Вы налог не платите и не подаете декларацию ввиду того, что квартира находилась в собственности более трех лет. Знакомый может уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. руб в соот. со ст. 220 НК. ДО 340.04 след. года ему нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ
Письмо Минфина России от 02.03.2017 N 03-04-07/11807
в случае, если права на квартиру знакомого зарегистрированы после 01.01.2016 применяются положения ч. 5 ст. 217.1 НК
Андрей, подскажите, а от какой суммы можно уменьшить налог на 1 млн. рублей?
От стоимости моей квартиры, или от стоимости квартиры знакомого, или от доплаты, или от доплаты + стоимость квартиры (моей или знакомого)?
Спасибо!
Доброго дня!
Вы не должны будете оплачивать налог в данной ситуации, так как являетесь собственником более 3 лет. Касаемо Вашего знакомого, если квартира была приобретена после 01.01.2016 года, то будет расчет от кадастровой стоимости квартиры, так как к договору мены применяются правила как к договору купли-продажи. Если стоимость квартиры по договору будет ниже кадастровой, то за налогооблагаемую буза будут брать 70% от кадастровой стоимости и от них считать 13%. Уменьшить базу возможно на стоимость, за которую Ваш знакомый приобрел свою квартиру, а именно — приобрел за 2500000 и продает (меняет) опять же оценивая в 2500000 рублей, то соответственно налог платить не нужно, либо уменьшить стоимость на 1000000 рублей:
Если же право собственности у Вашего знакомого возникло до 01.01.2016 года, то расчет будет из стоимости, указанной в договоре купли-продажи, а не от кадастровой стоимости. про возможность применения вычета, коллега указал выше.
Евгений, спасибо за ответ!
"Уменьшить базу возможно на стоимость, за которую Ваш знакомый приобрел свою квартиру..."
а если квартира не покупалась, а они там всю жизнь проживали, а 2 годп назад приватизировали, то какую стоимость надо указывать, чтобы не платить налог?
Вот если приватизировал, то тут только варианты с вычетом остаются, так как фактически он не понес затрат на приобретение.
В данном случае знакомый сможет воспользоваться только стандартным налоговым вычетом в 1 млн. который предоставляется вне зависимости от того, возмездно или бесплатно ( в т.ч. по приватизации) была получена квартира
Стоимость квартиры знакомого, так как обязанность по оплате налогу у него возникает, т. е. сколько её стоимость выходит по договору (или кадастровой стоимости — в зависимости от даты приобретения).
От налогооблагаемой базы. В данном случае это цена Вашей квартиры (с учетом ч. 5 ст. 217.1) + 800 тыс. доплаты. Т.е. подает декларацию, указывает право на вычет и налог платит с суммы, уменьшенной на 1 млн.
При оформлении документов в 2010 года. на получение жилищного сертификата гражданам выезжающем из районов Крайнего Севера ,я подписала договор мены с Управлением Министерства Социального развития,опеки и попечительства.После получения сертификата я узнала,что размер жилищной субсидии был уменьшен,на 546 333 тысяч рублей .Мне объяснили,что вычеты денежных сумм из жилищного сертификата произведены Управлением Социального развития,опеки и попечительства,за якобы проданные жилые помещения в 2002,2003,2008 году.На момент получения сертификата,я имела одну квартиру ,на которую подписала договор мены.Я решила,что мои права нарушили и передавать квартиру отказалась.Прошло более 3 лет,действителен ли договор мены?
Добрый день. То есть Вы деньги получили, а отчуждать квартиру отказались? А жилье купили уже?
Здравствуйте, Татьяна!
Таким образом, неиполнение одной стороной обязательств по договору мены влечет отказ другой стороны от его исполнения, следовательно, договор считается расторгнутым.Здравствуйте, если не вникать в суть уменьшений сумм. то сделка оформлена будет только при условии:
Кроме того согласно главы 11 ГК РФ (сроки ) в договоре и также отсутствие исполнения обязанностей по передаче имущества и также встречного исполнения обязательств считаю данный договор если иное не указано в тексте (по срокам ) давно уже окончившим срок своего действия.Здравствуйте!
Татьяна, в ФЗ «О ЖИЛИЩНЫХ СУБСИДИЯХ ГРАЖДАНАМ, ВЫЕЗЖАЮЩИМ ИЗ РАЙОНОВ
КРАЙНЕГО СЕВЕРА И ПРИРАВНЕННЫХ К НИМ МЕСТНОСТЕЙ
»
Прямо указывается:
Поэтому формально Ваши права не нарушены.Касательно же срока действия договора то именно договор действует либо на срок, указанный в нем, либо бессрочно. Вся проблема, однако, в том, что срок действия сертификата ограничен и он может утратить силу.
В соответствии со ст. 6
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ЖИЛИЩНЫХ СУБСИДИЯХ ГРАЖДАНАМ, ВЫЕЗЖАЮЩИМ ИЗ РАЙОНОВ КРАЙНЕГО СЕВЕРА И ПРИРАВНЕННЫХ К НИМ МЕСТНОСТЕЙ
............
Условием выдачи государственного жилищного сертификата гражданину, проживающему по договору социального найма жилого помещения или по договору найма специализированного жилого помещения, является данное им и подписанное всеми совершеннолетними членами его семьи обязательство о расторжении такого договора и об освобождении занимаемого жилого помещения.
Условием выдачи государственного жилищного сертификата гражданину, проживающему в жилом помещении, принадлежащем ему и (или) членам его семьи на праве собственности без установленных обременений, является данное им и подписанное всеми совершеннолетними членами его семьи обязательство о безвозмездном отчуждении этого жилого помещения в государственную или муниципальную собственность.
Исполнение указанных обязательств осуществляется в течение двух месяцев со дня приобретения гражданином жилого помещения за счет жилищной субсидии. Отчуждению в государственную или муниципальную собственность подлежат все жилые помещения, принадлежащие гражданину и (или) членам его семьи на праве собственности.
Если Вы еще не приобрели жилое помещение, то освобождать и отчуждать Вы ничего не должны. Но скорее всего Вы уже приобрели, поскольку сроки действия сертификатов ограничены.
Если это так, то прибавляйте к дате заключения договора купли продажи жилья 3 года и плюс 2 месяца. После этой даты, предъявить иск к Вам будет возможно, но если ВЫ заявите о пропуске исковой давности, то в иске будет отказано.
Здравствуйте Татьяна!
В соответствии со ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
То есть, если Договор мены был составлен в надлежащей форме и содержит все существенные условия, то он считается заключенным.В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Согласно ст.463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.
При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 ГК РФ, согласно которой:
То есть, если Вы не передали предмет мены в установленный Договором срок, то Упр. Минсоцразвития вправе требовать передачи ему жилья в судебном порядке либо -возмещения убытков, связанных с неисполнением Вами Договора.Согласно ст. 569 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств
Согласно ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
То есть, если Вы не исполните свою обязанность по Договору передать жилье Управлению МИнсоцразвития, то оно вправе расторгнуть Договор и потребовать возмещения своих убытков. Согласно деловому обычаю отказ от договора в одностороннем порядке производится после надлежащего уведомления Стороны по ДОговору.
Также Управление Вправе было приостановить исполнение своих обязательств.
Таким образом, если Вы не получили письменного уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора мены, то он действует.
Согласно ст. 570 ГК РФ Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
В силу ст.131 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
То есть, право собственности Упр. Минсоцразвития на жилье переходит после его регистрации в Росреестре.В силу п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Законодатель не устанавливает срока, в течение которого переход права на недвижимость должен быть зарегистрирован в органах юстиции.
То есть, если Вы будете уклоняться от регистрации права собственности в РОсреестре, то Управление вправе в любой момент потребовать признания своего права собственности на жилье в судебном порядке.
Если Вы желаете расторгнуть Договор, то Вам следует заключить с УПравлением соответствующее СОглашение.
Смогу Вас проконсультировать по порядку расторжения Договора в Чате или по скайпу.
С уважением Ф. Тамара