Уступка права аренды земельных участков

Уважаемая Лидия! Вы имеете ввиду возможность субаренды? или что вы подразумеваете под «уступить право аренды»?

Можно ли уступить право аренды на часть земельных участков, если они все самостоятельные объекты?
Лидия

Если речь идет о субаренде, то необходимо смотреть условия договора аренды, что в нем прописано. Можно сдавать в субаренду или нет без согласия арендодателя.

Как правило арендодателя требуется и Вам его необходимо будет получить

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Можно ли уступить право аренды на часть земельных участков, если они все самостоятельные объекты?
Лидия

Поясните пожалуйста, что сказано по поводу перевода прав и обязанностей в договоре? Как данные участки указаны в договоре — как единое целое или уже разделенными?

Лидия, добрый день.

Часть участков, если это не противоречит договору аренды, Вы сможете сдать в субаренду.

Есть договор аренды земельных участков в количестве 13 участков,
Лидия

Переуступить право аренды на часть участков вы сможете с согласия арендодателя, но при этом, Вам нужно будет подписывать новый договор, так как старый поменяет количество объектов аренды, то есть состав арендованного имущества. Или можно оформить дополнительным соглашением передачи части участков в аренду другому лицу.

Добрый день, Лидия!

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено Федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Если же срок аренды пять лет и менее, то применяются положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, в соответствии с которыми для переуступки своих прав обязательно требуется согласие арендодателя (собственника участка). Если сделка совершена без получения такого согласия, то сделка по переуступке прав и обязанностей признается недействительной.
Поскольку долгосрочный договор аренды земельного участка подлежит обязательной регистрации, то и соглашение о переуступке прав и обязанностей так же должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Переуступка прав и обязанностей по соглашению сторон может быть как безвозмездной, так и возмездной.

В соглашении обязательно предусмотрите пункт о том, кто погашает задолженность по арендной плате, если она имеется на момент подписания соглашения.

Т.к. договор аренды 13 земельных участков ОДИН, то и переуступать права аренды надо на ВСЕ 13 земельных участков по ОДНОМУ договору.

Лидия, Вы можете передавать зем.участки в субаренду с условием обязательного уведомления собственника участков.

Не важно 1 участок передаете в субаренду или 13.

В субаренду можно передавать даже часть одного участка, не говоря уже об отдельных участках.

Обязательно уведомьте собственника.

Для собственника участка Вы все равно остаетесь арендатором с обязанностью внесения арендной платы.

Ваши взаимоотношения с субарендатором — собственника не касаются.

Договор субаренды подлежит гос.регистрации.

Уважаемая Лидия! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

если у Вас один договор аренды на все 13 земельных участков, то при желании переуступить свои права и обязанности по некоторым участкам возможно несколько вариантов.

Так, в принципе, возможно внести изменения в основной договор аренды (выделить земельные участки, по которым хотите передать права и обязанности, заключить по каждому (или всем) договор аренды и далее уже передавать прав и обязанности с учетом описанной уважаемыми коллегами информации.

Или не идти так усложненно (не надо забывать про государственную пошлину, которая очень весома и платиться за каждый объект), и уже руководствоваться напрямую теми условиями и сроком договора аренды.

Здравствуйте, Лидия. Договор аренды на 13 объектов недвижимости — это то же самое, что 13 договоров на каждый объект недвижимости. В этом одном договоре все объекты недвижимости расписаны так, как это необходимо, указана арендная плата за каждый земельный участок. Поэтому Вы вправе уступить право аренды на часть участков, указанных в договоре. В договоре уступки пишете, что Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает права и обязанности по договору аренды в части таких-то участков (даете описание и размер арендной платы). Права и обязанности по договору аренды в части остальных з.у. остаются у Стороны 1. Таким образом, Вашими правоустанавливающими документами, и правоустанавливающими документами второй стороны будут два документа: договор аренды и договор уступки прав.

Здравствуйте, Лидия!

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, если муниципальный земельный участок взят Вами в аренду на срок более чем пять лет, то Вы вправе заключить договор перенайма с третьим лицом, уведомив арендодателя.

Что касается, того, можно ли передать право аренды на часть земельных участков, то все достаточно просто. Нужно исходить из принципа свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ. Вы вправе сами определить объем прав и обязанностей, которые передаете третьему лицу. Ведь объекты аренды — самостоятельные, и Вы вправе по-разному определить их юридическую судьбу. Следовательно, в отношении части з/участков Вы свободно можете заключить договор перенайма, а в отношении оставшихся участков Вы останетесь арендатором по прежнему договору.

Согласие арендодателя не нужны, его просто уведомляют. Регистратор приостановил гос.регистарцию части прав и обязанностей, считая, что договор аренды уступается в целом
Лидия

Регистратор не учитывает, что в Вашем договоре 13 самостоятельных объектов аренды (земельных участков), которыми Вы в силу свободы договора можете распорядиться путем перенайма. Рекомендую обжаловать приостановление госрегистрации в суд.

Добрый день, Лидия.

На мой взгляд, правы те юристы, которые допускают возможность передачи другому лицу права аренды на часть земельных участков из 13, указанных в договоре аренды.

Обосную свою позицию ссылками на позицию Высшего арбитражного суда и судебную практику.

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120
<Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации>:

5. Уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит законодательству.
По мнению истца, в уставный капитал создаваемого общества арендные права могли быть внесены только при условии передачи арендатором обществу права пользования в отношениивсех предоставленных ему по договору аренды помещений.
Арендатор же передал обществу арендные права только в отношении трех из пяти нежилых помещений, предоставленных по договору аренды, сохранив за собой право пользования в отношении оставшихся.
Суд, рассмотрев материалы дела и установив наличие согласия арендодателя на передачу арендатором обществу арендных прав в отношении трех помещений, в удовлетворении иска отказал.
При этом судом было указано, что предмет договора аренды (имущественное право пользования несколькими помещениями) является делимым, поэтому соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. Кроме того, возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из статьи 384 ГК РФ, а пункт 2 статьи 615 Кодекса не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части помещений.

2. Постановление ФАС Уральского округа № Ф09-5809/09-С5 от 07 мая 2010 г. по делу № А60-29314/2007-С7:

Как верно указано судом апелляционной инстанции запрета на частичную уступку прав требования либо перевода долга, действующее законодательство не содержит. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, по которому производится уступка прав требования, делим, вправе перевести на нового кредитора свое право требования как полностью, так и в части.

3. Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2009 N КГ-А40/8327-09 по делу N А40-74867/08-31-704

В силу положений ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 г. N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации», уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, у вас предмет договора аренды является делимым, тем более, что, как вы указываете, арендная плата взимается за каждый земельный участок отдельно.

Поэтому не усматриваю препятствий для вас передать право аренды на часть из земельных участков. В силу этого позиция, занятая регистратором, является противоречащей действующему законодательству.

С уважением, Роман.