Как платить налог от продажи собственной квартиры, если собственник ИП сдавал комнату внаём

Здравствуйте, Сергей!

В вашем случае необходимо обратиться к следующему Письму Минфина России.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057 О налогообложении доходов, полученных от продажи земельных участков и недвижимого имущества
23 июля 2013

Вопрос: Индивидуальный предприниматель просит разъяснить ситуацию о налогообложении доходов при продаже имущества.
В апреле 2010 года я как физическое лицо приобрел земельные участки с разрешенным использованием для размещения и обслуживания объектов недвижимости производственного назначения и нежилые помещения и здания, расположенные на них.
Данные земельные участки и помещения планировалось использовать в предпринимательской деятельности.
В настоящее время планирую продать данное имущество.
В своей предпринимательской деятельности применяю упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы».
Имею ли я право применить п. 17.1 ст. 217 о доходах, не подлежащих налогообложению при продаже имущества, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, если данное имущество никогда не использовалось мной как индивидуальным предпринимателем в предпринимательской деятельности?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи земельных участков и недвижимого имущества, и сообщает, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с этим сообщаем следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Кодекса налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности, или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе, если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Будет ли иметь какие-либо юридические последствия порядок подачи заявления на использование вида деятельности 70.20, и на прекращение его использования? Т.е. зависит ли порядок налогоблажения продаваемой квартиры от того, заявил ли я в налоговую о прекращении использования собственного недвижимого имущества в предпринимательской деятельности перед продажей или не заявил? А также, будет ли отличаться порядок налогобложения при продаже, если вид деятельности 70.20 заявлен до покупки квартиры или уже после покупки?
Сергей

Т.е. если Вы купите квартиру как физическое лицо и будете сдавать ее в аренду от имени ИП, то при продаже нужно платить налог как ИП при УСН. При этом не будет иметь значение есть у вас как вид разрешенной деятельности 70.20 или нет.

Но если Вы купите данную квартиру как физическое лицо, и будет сдавать ее как физическое лицо (такое возможно), то при продаже Вам нужно будет только уплатить налоги как физическое лицо (т.е. если при продаже недвижимости появляется прибыль, т.е. НДФЛ 13% от разницы между ценой покупки и цены продажи.)

Добрый день! Писем Министерства Финансов на данную тему множество, если их проанализировать, то можно сделать такой вывод: чтобы доход был признан налоговой базой по УСН (что для Вас, на мой взгляд, выгодно), необходимо выполнение двух условий:1. имущество должно использоваться в предпринимательской деятельности 2. у Вас должен быть ОКВЭД 70.12 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Во многих письмах МинФИна второй пункт не упоминается. Есть свежее письмо МинФина, согласно которому: «В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.» от 27 мая 2013 г. N 03-11-11/19097.

«Будет ли иметь какие-либо юридические последствия порядок подачи заявления на использование вида деятельности 70.20, и на прекращение его использования?» — на вид налога на доход от реализации это никак не повлияет.

«А также, будет ли отличаться порядок налогообложения при продаже, если вид деятельности 70.20 заявлен до покупки квартиры или уже после покупки?» — будет иметь значение сам факт использования квартиры в предпринимательской деятельности.

Как налоговая будет рассматривать доходы от продажи недвижимости: как выручку от ведения предпринимательской деятельности, т.к. продается имущество которое использовалось в бизнес-деятельности, и, как следствие, должны облагаться УСН,
Сергей

да, это будет именно доход от продажи имущества используемого в предпринимательской деятельности и облагаться налогом такая продажа будет в соответствии с Вашей системой налогообложения

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

А также, будет ли отличаться порядок налогобложения при продаже, если вид деятельности 70.20 заявлен до покупки квартиры или уже после покупки?
Сергей

нет не будет, так как вы будете указывать доходы от сдачи имущества в декларации

Будет ли иметь какие-либо юридические последствия порядок подачи заявления на использование вида деятельности 70.20, и на прекращение его использования? Т.е. зависит ли порядок налогоблажения продаваемой квартиры от того, заявил ли я в налоговую о прекращении использования собственного недвижимого имущества в предпринимательской деятельности перед продажей или не заявил?
Сергей

Никаких последствий не будет, так как роль играет не заявление о прекращении деятельности по определенному ОКВЭДу, а именно использование имущества