Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверка договора долевого строительства и договора уступки
Покупаю квартиру в новостройке (через ипотеку). На что мне обратить внимание при заключении договора уступки прав по долевому строительству?
Правда ли, что до момента завершения строительства и регистрации квартиры в юстиции я могу затребовать обратно свои деньги у застройщика? (например, если он не сдаст квартиру в срок, то могу ли я расторгнуть договор и вернуть свои деньги?) В договоре этого не прописано... Не вижу нигде никаких гарантий...
Хотелось бы получить проверку договора с точки зрения моих интересов... (вложенные файлы)
Еще мне выдали на подпись доверенность (чтобы я подписала и заверила у нотариуса), - проверьте пожалуйста, нет ли там чего лишнего... И действительно ли эту доверенность нужно делать сроком на целый год?
- Договор 5-36и.doc
- доверенность ОБЩАЯ ФОРМА.doc
- ДДУ № 5 (NXPowerLite).pdf
- Доп. согл. № 2 к ДДУ № 5.pdf
вложенные файлы
вложенный файл с договором участия в долевом строительстве
доп.соглашение к ДДУ (вложенный файл)
Правда ли, что до момента завершения строительства и регистрации квартиры в юстиции я могу затребовать обратно свои деньги у застройщика? (например, если он не сдаст квартиру в срок, то могу ли я расторгнуть договор и вернуть свои деньги?) В договоре этого не прописано… Не вижу нигде никаких гарантий…
Оксана
Здравствуйте. То что не прописано, не страшно, право расторгнуть договор есть в законе. Вы можете расторгнуть договор и вернуть деньги или по соглашению сторон или в следующих случаях:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 13.07.2015)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Здравствуйте, Оксана!
В первую очередь следует обратить внимание на то, что, согласно пункту 2.1 Договора, срок передачи квартиры 4 квартал 2015 года, т.е. не позднее 31.12.2015 г. Но в силу пункта 2.2 это срок застройщик в одностороннем порядке вправе продлить, но не более чем на 6 месяцев.
Далее (свыше 6 месяцев) без Вашего согласия продлить срок передачи квартиры застройщик не вправе.
Что касается возможности расторжения договора, то она предусмотрена статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
По поводу возврата денег при расторжении договора указано в пунктах 13, 14, 14.1 Договора уступки:
13. В случае расторжения Договора, до исполнения Сторонами обязательств по нему по соглашению Сторон по инициативе Гражданина или в одностороннем порядке, предусмотренном в п.10 Договора, Гражданин обязан уплатить Обществу неустойку в размере 5% (пять процентов) от внесенной стоимости уступаемых прав. Общество вправе удержать сумму штрафа из денежных средств, внесенных Гражданином в качестве оплаты стоимости уступаемых прав.
14. Возврат денежных средств, в связи с расторжением Договора, независимо от причин расторжения, с удержаниями, предусмотренными его условиями, осуществляется в безналичном порядке в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента расторжения Договора на счет № _________________, открытый в __________ филиале Банка.
14.1. При расторжении Договора долевого участия по любым основаниям Гражданин обязан сообщить Застройщику реквизиты счета, указанного в п.14. Договора с целью перечисления Застройщиком денежных средств, оплаченных в счет Цены уступаемого права по Договору долевого участия (с учетом штрафов и неустоек (при наличии)), а также не позднее даты расторжения Договора долевого участия уведомить об этом Банк.
При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщику отводится 20 рабочих дней на то, чтобы:
· во-первых, вернуть участнику долевого строительства денежные средства, которые были уплачены в счет погашения цены договора;
· во-вторых, уплатить проценты на сумму, которую участник долевого строительства внес по договору.
Обратите внимание: расчет процентов за каждый день пользования денежными средствами производится по 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на два. Такой порядок приведен в части 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
1. При расторжении договора долевого участия денежные средства возвращаются участникам такого строительства.2. Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут в двустороннем, одностороннем (по инициативе любой стороны) или судебном порядке.3. В зависимости из того, в одностороннем или судебном порядке расторгается ДДУ, будет различаться и порядок возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства.4. Если ДДУ расторгается в одностороннем порядке, то участнику долевого строительства, прежде всего, следует направить застройщику уведомление.5. Застройщик перед уведомлением об отказе от исполнения обязательств по ДДУ должен заблаговременно направить участнику предупреждение о необходимости погасить сумму задолженности и соответствующих последствиях неисполнения данного требования.6. ДДУ расторгается с даты направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения соответствующих договорных обязательств.7. При необходимости расчет процентов за каждый день пользования денежными средствами производится по 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на два.8. В соответствующих ситуациях участнику долевого строительства следует обращаться в суд по месту нахождения застройщика. Если суд вынесет решение в пользу такого участника, то на застройщика возлагается обязанность по возврату денег. Срок – 10 дней с момента вступления в силу судебного акта.9. Если суд вынесет решение в пользу участника долевого строительства, то на застройщика возлагается обязанность по возврату денег. Срок – 10 дней с момента вступления в силу судебного акта.10. При отсутствии желания у застройщика возвращать средства в добровольном порядке, участнику долевого строительства потребуется прибегнуть к помощи службы судебных приставов. Для этого ему нужно получить исполнительный лист в суде и передать его в территориальный орган ФССП России по юридическому адресу застройщика, его филиала или по местонахождению имущества такого застройщика.11. На предъявление исполнительного листа участнику долевого строительства будет отведено три года.
в договоре уступке в п.17 сказано, что Гражданин не вправе уступать третьим лицам права требования в части неустоек, подлежащих взысканию в связи с нарушением сроков передачи квартиры.
Судебные приставы к этому пункту отношения не имеют?
в договоре уступке в п.17 сказано, что Гражданин не вправе уступать третьим лицам права требования в части неустоек, подлежащих взысканию в связи с нарушением сроков передачи квартиры.
Судебные приставы к этому пункту отношения не имеют
Может скажу глупость, но судебные приставы исполняют решение суда, то есть если суд постановит что нужно взыскивать неустойку то ее взыщут)
Доброго времени суток, Оксана.
Еще мне выдали на подпись доверенность (чтобы я подписала и заверила у нотариуса), — проверьте пожалуйста, нет ли там чего лишнего… И действительно ли эту доверенность нужно делать сроком на целый год?
Оксана
Данную доверенность выдавать не стоит. Скажите, что будете сами ездить в ФРС.
Лишнего там ничего нет, но не вижу никакой необходимости выдавать третьим лицам права на совершение юридических действий от вашего имени по регистрации договора, в том числе по внесению изменений.
Кто знает, потом продадут квартиру от вашего имени, подделав подпись, по судам избегаетесь.
Которая из указанных сумм подлежит возмещению в случае расторжения договора?
Оксана
возмещению подлежит сумма от внесенной стоимости уступаемых прав.
То есть именно той суммы, которую вы уплатили по договору уступки, но не от суммы ДДУ.
в договоре уступке в п.17 сказано, что Гражданин не вправе уступать третьим лицам права требования в части неустоек, подлежащих взысканию в связи с нарушением сроков передачи квартиры. Судебные приставы к этому пункту отношения не имеют?
Оксана
В этом пункте имеется ввиду, что вы не можете заключить точно такой же договор на уступку права требования по взысканию неустойки с ООО без его согласия.
То есть, если будет решение суда, согласно которому ООО будет обязано выплатить вам N-ную сумму денежных средств в счет неустойки, без согласия ООО вы этот долг не продадите. Коллеторам, например.
Судебные приставы к этому отношения не имеют.
Так вот, в этой Вашей цитате ссылка на ЗАСТРОЙЩИКА, а с застройщиком у меня только один договор — это ДДУ. Следовательно, и сумма возмещения должна быть посчитана согласно договора ДДУ.
А что касается Общества в договоре уступки, — я так понимаю, что это всего лишь посредник, который сейчас получит от меня свою маржу, и просто исчезнет. Никаких обязанностей у него передо мной нет. Зато, если произойдет расторжение договора уступки (например, банк опоздает с перечислением суммы ипотеки), то неустойка 5% будет взыскана с меня именно с суммы по договору уступки (т.е. с большей суммы, чем в ДДУ). Я ПРАВА?
Оксана
Совершенно верно.
Если вы в будущем расторгнете договор долевого участия с Застройщиком, денежную сумму он вам будет обязан вернуть ту, которая была уплачена первым участником, у которого вы купили право требования.
Фактически да — посредник. В последнее время такая схема набрала обороты.
И да, если произойдет расторжение договора уступки — то взыскание будет происходить из цены уступки.
Здравствуйте, Оксана.
В Ваших договорах есть один большой изъян:
В соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Статья 4. Договор участия в долевом строительстве) согласно п. 5 договор должен содержание способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в противном случае отсутствие в договоре условий, предусмотренных частью 4, такой договор считается незаключенным.
А в этих договорах я не нашел таких пунктов.
Как и многие юристы, я работаю с проблемными застройщиками и за все то время работы я пришел к определенному выводу: самое главное, это первый этап — проверка репутации застройщика, к примеру, через реестры недобросовестных застройщиков; собирание информации в СМИ (интернет). Поскольку сталкивался с такими застройщиками, у которых документы были в порядке, как впрочем и Ваши, к такому выводу я пришел после ознакомления с вложениями, и тем не менее подготовленные должным образом правовые документы являются лишь верным способом заполучить Ваши деньги, но не гарантирует надлежащее исполнение обязательств по договору.
Как события могут развиваться можно предположить в разных вариациях, например, например срок сдачи будет затянут или этажность дома будет несогласованно увеличена или в итоге, чтобы не платить вам штрафы и неустойку, так как здесь наблюдается поле защиты прав потребителя, будет введена процедура банкротства (жилье отдадут, но позже и не выплатят штрафы и неустойку и т.д.)
Поэтому самый верный способ обезопасить себя, это на начальном этапе собрать максимальную информацию о репутации застройщика.
Так же не лишним будет выяснить состояния проектной документации, утверждена ли, согласована ли, на что именно и т.д.
Прошу прощения, всё верно, и тем не менее это одно из обстоятельств на которое необходимо было обратить внимание.
В договоре с «управляющей компанией» прописаны и условия обеспечения исполнения договора залогом в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ:
Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В договоре с «управляющей компанией» указано, в случае наступления таких обстоятельств уступает право залогодержателя Банку, в целях обеспечения выплат банку по ипотеке, а Гражданин становиться залогодателем.
1) Почему-то никто не обратил внимание, что в случае отказа регистрации договора уступки в РосРеестре (например, если Общество напутает в базе данных и продаст 1 квартиру нескольким покупателям одновременно), то банк откажет в перечислении ипотечного кредита, и тогда я автоматически не выполняю условия договора по оплате и автоматически попадаю под штраф 5% от суммы договора (получается, что вина на Обществе, но штраф будет с меня в пользу Общества!!!)
2) Никто не обратил внимание на супер-короткие сроки для денежного перевода: всего 3 дня, причем расчет по дате зачисления, а не по дате перевода. Это при том, что безналичные платежи идут до 5 банковских дней. Я автоматически попадаю на штраф 5% (от суммы 4619000 руб!!!).
3) Никто не обратил внимание, что Договор от Общества подписывает человек, действующий по Доверенности, и что мне нужно запросить копию этой доверенности... И что Договор ДДУ и Акт (на которые ссылается договор уступки) желательно заверить не только Обществом, но и Застройщиком...
Короче говоря, проверка поверхностная и посредственная...
Вместо конкретных рекомендаций для переговоров с Обществом, - получила ничем не подкрепленное "мнение" типа "я бы не советовал".
А на мои прямые вопросы получила ответ с 5-й попытки, пока уже сама на свой вопрос не ответила...
За рекомендацию не подписывать годовую доверенность, а съездить в РосРеестр лично, - спасибо, так и сделаю.
В Вашей цитате указана возможность расторжения договора, но означает ли это возврат мне моих денег?? в какой срок и в какой сумме?
Возвращается вся сумма. Та же статья.
ст. 9
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.