Проверка договора долевого строительства и договора уступки

Вы не приложили файлы, еще раз попробуйте

Правда ли, что до момента завершения строительства и регистрации квартиры в юстиции я могу затребовать обратно свои деньги у застройщика? (например, если он не сдаст квартиру в срок, то могу ли я расторгнуть договор и вернуть свои деньги?) В договоре этого не прописано… Не вижу нигде никаких гарантий…
Оксана

Здравствуйте. То что не прописано, не страшно, право расторгнуть договор есть в законе. Вы можете расторгнуть договор и вернуть деньги или по соглашению сторон или в следующих случаях:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 13.07.2015)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Здравствуйте, Оксана!

В первую очередь следует обратить внимание на то, что, согласно пункту 2.1 Договора, срок передачи квартиры 4 квартал 2015 года, т.е. не позднее 31.12.2015 г. Но в силу пункта 2.2 это срок застройщик в одностороннем порядке вправе продлить, но не более чем на 6 месяцев.

Далее (свыше 6 месяцев) без Вашего согласия продлить срок передачи квартиры застройщик не вправе.

Что касается возможности расторжения договора, то она предусмотрена статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщику отводится 20 рабочих дней на то, чтобы:
· во-первых, вернуть участнику долевого строительства денежные средства, которые были уплачены в счет погашения цены договора;
· во-вторых, уплатить проценты на сумму, которую участник долевого строительства внес по договору.
Обратите внимание: расчет процентов за каждый день пользования денежными средствами производится по 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на два. Такой порядок приведен в части 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
1. При расторжении договора долевого участия денежные средства возвращаются участникам такого строительства.2. Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут в двустороннем, одностороннем (по инициативе любой стороны) или судебном порядке.3. В зависимости из того, в одностороннем или судебном порядке расторгается ДДУ, будет различаться и порядок возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства.4. Если ДДУ расторгается в одностороннем порядке, то участнику долевого строительства, прежде всего, следует направить застройщику уведомление.5. Застройщик перед уведомлением об отказе от исполнения обязательств по ДДУ должен заблаговременно направить участнику предупреждение о необходимости погасить сумму задолженности и соответствующих последствиях неисполнения данного требования.6. ДДУ расторгается с даты направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения соответствующих договорных обязательств.7. При необходимости расчет процентов за каждый день пользования денежными средствами производится по 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на два.8. В соответствующих ситуациях участнику долевого строительства следует обращаться в суд по месту нахождения застройщика. Если суд вынесет решение в пользу такого участника, то на застройщика возлагается обязанность по возврату денег. Срок – 10 дней с момента вступления в силу судебного акта.9. Если суд вынесет решение в пользу участника долевого строительства, то на застройщика возлагается обязанность по возврату денег. Срок – 10 дней с момента вступления в силу судебного акта.10. При отсутствии желания у застройщика возвращать средства в добровольном порядке, участнику долевого строительства потребуется прибегнуть к помощи службы судебных приставов. Для этого ему нужно получить исполнительный лист в суде и передать его в территориальный орган ФССП России по юридическому адресу застройщика, его филиала или по местонахождению имущества такого застройщика.11. На предъявление исполнительного листа участнику долевого строительства будет отведено три года.

Источник consultantpuls.ru/%D1%80%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82/

Доброго времени суток, Оксана.

Еще мне выдали на подпись доверенность (чтобы я подписала и заверила у нотариуса), — проверьте пожалуйста, нет ли там чего лишнего… И действительно ли эту доверенность нужно делать сроком на целый год?
Оксана

Данную доверенность выдавать не стоит. Скажите, что будете сами ездить в ФРС.
Лишнего там ничего нет, но не вижу никакой необходимости выдавать третьим лицам права на совершение юридических действий от вашего имени по регистрации договора, в том числе по внесению изменений.
Кто знает, потом продадут квартиру от вашего имени, подделав подпись, по судам избегаетесь.

Которая из указанных сумм подлежит возмещению в случае расторжения договора?
Оксана

возмещению подлежит сумма от внесенной стоимости уступаемых прав.
То есть именно той суммы, которую вы уплатили по договору уступки, но не от суммы ДДУ.

Здравствуйте, Оксана.
В Ваших договорах есть один большой изъян:

В соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Статья 4. Договор участия в долевом строительстве) согласно п. 5 договор должен содержание способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в противном случае отсутствие в договоре условий, предусмотренных частью 4, такой договор считается незаключенным.

А в этих договорах я не нашел таких пунктов.

Как и многие юристы, я работаю с проблемными застройщиками и за все то время работы я пришел к определенному выводу: самое главное, это первый этап — проверка репутации застройщика, к примеру, через реестры недобросовестных застройщиков; собирание информации в СМИ (интернет). Поскольку сталкивался с такими застройщиками, у которых документы были в порядке, как впрочем и Ваши, к такому выводу я пришел после ознакомления с вложениями, и тем не менее подготовленные должным образом правовые документы являются лишь верным способом заполучить Ваши деньги, но не гарантирует надлежащее исполнение обязательств по договору.

Как события могут развиваться можно предположить в разных вариациях, например, например срок сдачи будет затянут или этажность дома будет несогласованно увеличена или в итоге, чтобы не платить вам штрафы и неустойку, так как здесь наблюдается поле защиты прав потребителя, будет введена процедура банкротства (жилье отдадут, но позже и не выплатят штрафы и неустойку и т.д.)

Поэтому самый верный способ обезопасить себя, это на начальном этапе собрать максимальную информацию о репутации застройщика.
Так же не лишним будет выяснить состояния проектной документации, утверждена ли, согласована ли, на что именно и т.д.