Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор переуступки прав требований
Хотим заключить договор переуступки прав требований по ДДУ между мной и моим отцом.
Застройщик отказывается давать согласие, которое должно быть получено согласно договору, ссылаясь на то, что дом сдан.
Но таким образом, он нарушает другие два пункта договора. Первый гласит о том, что за месяц до наступления срока передачи застройщик обязан вручить лично под расписку сообщение о завершении строительства и готовности к передаче объекта (к слову скажу, что сроки сдачи грубо нарушены). Второй пункт о том, что переуступка прав требований может быть осуществлена до подписания акта приемки-передачи. Никаких уведомлений и актов не было получено. То есть письменной информации о том, что мы потеряли свое право у нас нет, застройщик отказывается в устной форме.
Какие способы разрешения этой ситуации существуют? Есть ли возможность заключить договор переуступки и оформить квартиру собственность цессионария?
Добрый день!
Заключайте договор цессии и письменно уведомляйте застройщика. В статье 11 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусмотрено получение согласия от застройщика на передачу прав по договору.
Если застройщик в последствии не выдаст акт приема-передачи на нового дольщика, то необходимо будет обратиться в суд и обязать его сделать это. Но полагаю, до этого дело не дойдет, тем более сам застройщик не надлежащим образом исполняет требования договора.
Екатерина, здравствуйте. Согласно ст.11 ФЗ «О долевом участии» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, пока акт приема-передачи не подписан, в том случае, если Вы полностью оплатили стоимость квартиры, Вы имеете законное право уступить третьему лицу право требования к застройщику. Что в договоре вообще написано по поводу необходимости согласования уступки с застройщиком? Как звучит фраза?
Хотим заключить договор переуступки прав требований по ДДУ между мной и моим отцом.
Катерина
Уточните, а денежные средства полностью внесены в счет оплаты стоимости квартиры?
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается
только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Вы имеете полное право заключить договор, уведомив об этом застройщика
,
(к слову скажу, что сроки сдачи грубо нарушены).
Катерина
В данном случае, скорее всего так же предусмотрена отв-ть Застройщика, а если нет, то по закону вы вправе взыскать неустойку за несвоевременную сдача объекта
Первый гласит о том, что за месяц до наступления срока передачи застройщик обязан вручить лично под расписку сообщение о завершении строительства и готовности к передаче объекта (к слову скажу, что сроки сдачи грубо нарушены).
Катерина
В связи с нарушениями со стороны застройщика, Вы имеете полное право взыскать неустойку
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Здравствуйте,
Есть ли возможность заключить договор переуступки и оформить квартиру собственность цессионария?
Катерина
ФЗ № 214 " О долевом участии" не запрещает провести переуступку прав, при определенных условиях:
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства
прав требований по договору допускается с момента государственной
регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта
или иного документа о передаче объекта долевого строительства
Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12138267/#block_11#ixzz3jRqlc01H
Если стоимость квартиры уплачена полностью, и еще не подписан Акт приема-передачи квартиры, то спокойно делаете переуступку прав и уведомляете об этом Застройщика.
Договор уступки прав требований по договору подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Здравствуйте, Катерина!
Ваши правоотношения с застройщиком регулируется как Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
так и Федеральным законом «О защите прав потребителей»
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.как указала коллега, для заключения договора уступки ДДУ, согласие застройщика не нужно.
Гражданский кодекс РФ
Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу
1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.
Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).
3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.
При этом в соответствии с Федеральным законом «О защите прав потребителей»
условия ДДУ ущемляющие права потребителей недействительны (Вы именно потребитель).
Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
[Закон РФ «О защите прав потребителей»] [Глава I] [Статья 16]
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).
Т.е. Вам необходимо направить письменное заявление в адрес застройщика о разрешение заключить договор цессии (уступки прав требования). Если Вам будут чинить препятствия, пишите жалобу в Роспотребнадзор о привлечение застройщика к административной ответственности.
Статья 14.8. Нарушение иных прав потребителей
[Кодекс РФ об административных правонарушениях] [Глава 14] [Статья 14.8]
1. Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
При этом даже не получив согласие, Вы можете зарегистрировать договор цессии в Росреестре.
Устные заявление о том, что дом сдан не могут быть приняты во внимание, так как официально Вас об этом не уведомили.
Я не соглашусь с мнением коллег по поводу того, что Вы можете спокойно делать уступку без согласия застройщика, если необходимость получения такового установлена договором. В статье 11 написано, что уступка допускается в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно ч.2 ст.382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ч.4 ст.388 ГК РФ право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.
Таким образом, если по условиям ДДУ необходимо получение согласия застройщика на уступку, то скорее всего, такое согласие попросят предъявить в Росреестре. Вам, Екатерина, в беседе с застройщиком надо ссылаться на положения ч.1 ст.16 Закона «О защите прав потребителей», согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Так как в законе о долевом участии не установлена необходимость согласования уступки с застройщиком, да и заслуживающих внимание мотивов ограничения уступки застройщиком не имеется, нарушаются Ваши права как потребителя.
Это тоже довод в Вашу пользу. Вы собираетесь с них взыскивать неустойку?